一线城市，是观察中国房地产的风向标。

日前，深圳市住建局印发《关于规范城市更新实施工作的若干意见》（下称“意见”），提到借鉴兄弟城市经验，建立房票制度，探索城市更新项目补偿安置多元化路径。

该意见将于4月9日起施行，有效期三年。房票，可以视为定向发放的住房消费券。在深圳之前，先后已有广州、北京通州、上海金山、青浦官宣试行房票政策。

当“房住不炒”的政策定力重塑地产行业发展逻辑，一线城市将目光投向“房票”这一兼具市场化补偿与定向需求管理功能的创新工具，预示着房票有望成为破解中国超大城市城市更新的新钥匙。

需求引导城市更新范式转换 

从时间线看，一线城市中，广州率先试点，深圳最后跟进。

从官方表述看，深圳“建立房票制度”，与广州、北京有显著不同。

首先，目标精准。深圳直接将“房票制度”纳入“城市更新”范畴，而不是像广州、北京、上海出台针对性“房票试行方案”；

其次，期限拉长。相比广州、北京通州区、上海青浦区、金山区房票有效年限，深圳房票制度有效期限为三年，时间最长；

第三，系统思维。根据《意见》，深圳允许已批更新单元减少商业面积，为房票安置释放更多住宅空间，解决商住比失衡这一历史遗留问题。

据由中国（深圳）综合开发研究院编著《深圳城中村楼栋字典2022》数据，截至2022年底，深圳全市以自然村为单位的城中村单元共计2042个，城中村总楼栋约31.9万栋，总套（间）约591.3万，总建筑面积约2.2亿㎡，占全市建筑总量比重超过40%，居住人口占实有人口约60%，也就是说，深圳六成住房供应，来自于城中村。

在过往城中村改造中，货币补偿款催生“拆迁暴富”现象，为地方财政带来较大负担。房票安置试行，则彰显城市更新的范式转换，即从资金补偿转向需求引导。

“一线城市中，深圳面积最小，商住占比不到20%，超过一半的住房由城中村供给。要在有限的空间，要衡发展质量、发展速度与包容性等系统性挑战，需要制度创新。虽然多地早已试行房票制度，但对深圳而言，牵一发而动全身，开始还是比较谨慎。但经过这么多城市，尤其是一线城市陆续试点，深圳得以充分借鉴兄弟城市经验。”中国（深圳）综合开发研究院研究员宋丁接受记者采访时表示。

“设定三年有效时间，就是为了让房票安置政策保持连续性和稳定性，推进深圳旧改改变目前现状，进入一个新的通道。最晚试行、最长期限，充分体现了深圳是在综合平衡各地房票安置政策后‘谋定而后动’的举措。”

北上广深房票试行有何不同

一线城市同步探索“房票制度”，表明起始于2005年的房票政策探索趋向成熟，具备大规模推广复制条件，也释放出房地产调控逻辑转变的鲜明信号。

以房票为支点，撬动楼市存量市场，一线城市在共享去库存与安置革新的核心目标后，又在区域禀赋、市场结构与政策工具箱的差异中展现出独特的实践路径。

从消费视角，房票是市场经济下兼具补偿与消费属性的创新工具，可通过激活市场需求，实现征迁与安置的良性循环。

相比深圳，广州房票制度提前了一年零两个月。

2024年1月4日，《广州市房票安置实施方案》审议通过，一天后，广州荔湾区发行全市首批房票，成为全国首个试行“房票制度”的一线城市。

同年9月，广州国际金融城东区拆迁安置，发放了全市首张市区联合的“跨区通用”房票‌，打破了房票安置区域市场分割，加快城中村的改造进度。

北京、上海对“房票”的试行态度，则表现出“定向滴灌”目标导向。

2024年6月，上海金山区发布《金山区房票安置实施办法（试行）》，被补偿人选择房票安置方式的，按照补偿协议给予居住房屋货币补偿款总金额7％奖励，放大货币补偿转化为房票吸引力；

7月，北京通州发布房票安置实施方案（试行）征求意见稿，提出房票安置政策，明确要求房票必须在本区范围内使用，确保安置需求直接转化为区域市场购买力；

12月，上海青浦区发布《青浦区房票安置操作口径（试行）》，强调区域定向化，同样明确要求房票必须用于本区购房，确保动迁资金直接回流区域市场……

相比广州，北京、上海房票政策试行更显审慎。即通过限定房票使用范围，避免货币补偿资金外溢，确保拆迁补偿直接转化为本地商品房购买力。这种“定向滴灌”的政策设计，主要是为了减少房票制度对楼市的整体影响，同时解决安置房建设周期长的痛点，为去化周期高企的区域提供购买力。

作为一种加快城市更新制度探索，房票制度在一线城市推行具有象征意义。当房票试点积极效果呈现，更多一线试点有效经验将在更多城市推广。

房票安置仍需一个“接受过程”

数据显示，2025年一季度广州二手房交易中90㎡以下占主导，达到55%，新房90-150㎡占主导，达到60%。这意味着大量新市民刚需，是通过二手房上车。

作为最早试点的城市，广州房票制度呈现示范引领。

其一，打破了行政区划对购房行为的束缚。

2024年10月，广州天河区核发首张跨区房票，率先实现房票“跨区通用”落地实施，持有房票凭证的市民可在全市范围自主选择心仪的新建商品房，为外围区域的库存去化创造需求，释放中心区更新项目的拆迁阻力，形成“刚需上车—改善置换”的市场循环。

其二，将房票购买范围扩大至全域可售新建商品房。

2024年11月11日，广州市规划和自然资源局发布《关于房票安置“房源超市”的通告》，明确广州市所核发的房票，可购买房源范围，广州全域可售新建商品房。

在此之前，广州的旧村、旧城改造工作，主要向征迁居民提供安置房和货币补偿两种方案。“房票”政策落地为旧村、旧城改造提供了新的方式，也破解“安置房”征迁居民不能马上住新房的痛点。

不少专家已经对“房票安置”持乐观态度。“房票安置将会成为新的渠道，将带动库存去化，成为稳定商品房市场的重要力量。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在肯定广州一季度楼市表现时表示。

“但房票安置一个重要制约因素，是纳入‘房源超市’的项目，未必能精准匹配被拆迁居民需求。对比货币化安置，被拆迁居民在房票安置中的选择范围相对有限。”李宇嘉表示。

宋丁认为，“广州推行房票的目的，主要还是消化存量、控制增量。从整体看，推动房票制度实现更大效果，还需要一个前提条件。房票安置是货币补偿的替代方案，助力被拆迁居民尽快住上新房。相当于要说服他们放弃原有回迁资格，到别的地方去选房。这对于中心区的被拆迁村民，需要一个心理接受过程。”

数据显示，今年1-3月，广州一手商品房网签面积218.56万㎡、同比增长17.7%，二手商品房交易登记面积282.58万㎡、同比增长27.6%。从数据来看，刚需和改善、新房和二手住房循环的良性局面已经形成，以广州为代表的一线城市，房地产市场止跌回稳态势更加巩固。

据不完全统计，目前国内已有包括一线城市在内的30多个城市试行房票安置制度。当房地产市场进入“低增长、高竞争”的存量博弈阶段，房票安置有望成为重塑市场规则的关键变量，推动中国房地产市场从增量扩张向存量优化的历史性跨越。但从短期来看，一线城市即便最早试点的广州，房票政策仍处于试点阶段，加上当前发放的房票数量相对较少，金额不大，对整体楼市影响有限。

但随着房票制度在大中城市逐步推广，并发挥越来越大楼市去库存作用，未来全国会有更多城市在城市更新中采取房票安置。与此同时，在已经试行房票安置的城市，尤其是一线城市，需做好货币量化标准透明，并在灵活性、公平性、可持续性方面进一步优化，在楼市整体稳定和推进旧改效率之间取得平衡。

南方+记者 朱紫强

链接

全国一线城市集体发“房票”，意味着什么？（上）｜珠三角观察