近日，深圳正式官宣加入“房票俱乐部”，成为北上广深四大一线城市中最后一个启动房票制度的选手。

这场始于二三线城市的 “拆迁补偿实验”，在一线城市全覆盖——

2024年1月，广州荔湾区石围塘征拆项目发出首张房票；7月，北京发布《北京市通州区房票安置实施方案（试行）》征求意见稿；8月，上海金山区金山卫镇发出上海首张房票。

房票制度，不是简单的去库存工具，而是一场精准的“城市更新定向爆破”。

一线城市的新举措，释放出了中国楼市发展的新信号。

一

房票是啥？

通俗来说，房票制度就是一种拆迁补偿方式，政府用一张“购房代金券”代替现金补偿拆迁户，既不用大建安置房（省财政），又能把拆迁款锁在本市楼市（稳房价），还能帮开发商清库存（促成交）。

这波操作，堪称“用拆迁的钱，办政府的事，解楼市的困”。

既保障了被拆迁居民的合法权益，又能消化城市的存量房产，还能提升城市更新效率。

这项政策并非横空出世。

早在2005年，国内部分城市就开始试行房票制度，尝试给拆迁户发房票。

随着2015年棚改货币化浪潮的推进，更多城市加入到试点行列，不过到2018年棚改退潮时，这项政策曾暂别公众视野。

真正的转折出现在2022年，郑州率先出台系统性房票安置办法，随后国务院2023年发布关于超大特大城市城中村改造的指导意见，房票再次纳入地方“政策工具包”。

2024年成为房票制度发展的关键年份。

广州率先在一线城市中推出实施方案，成为首个实行房票安置的一线城市；上海金山、青浦两区同步跟进；北京通州区则在年中发布政策征求意见稿。

作为改革前沿的深圳，自2024年秋季起多次释放政策信号，最终在2025年政府工作报告中明确将稳妥推进房票安置。

值得关注的是，中指研究院数据显示，仅2024年全国就有超过90个城（区）将房票制度纳入拆迁安置工具箱，标志着这项政策已进入规模化应用阶段。

二

房票释放了什么信号？

与二三线城市相比，一线城市推行房票制度以时间换空间的效果更明显。

这类超大规模都市通过延长资金流动周期，配合城市更新，解决规模较大的拆迁安置问题，以及城市区域发展不平衡问题。

以深圳实践为例：

作为城中村改造规模庞大的超大城市，深圳面临双重挑战，一方面高房价背景下直接货币补偿易导致资金外溢，可能流向股市投资或异地置业；另一方面集中建设安置房存在土地资源紧缺、建设周期漫长等现实困难。

房票制度通过定向锁定购房需求，既保障补偿资金回流本地楼市，又缓解政府集中安置压力，形成资金与资源的动态平衡。

四大一线城市全部启用“房票”，释放三大信号：

告别“大拆大建”，转向精细化城市运营。过去棚改货币化直接“撒钱”，如今房票是带着GPS的“定向灌溉”，既要拆旧城，更要控风险。

库存消化进入“靶向治疗”阶段。全国商品房库存超8亿平方米，尤其是一线城市外围区域成重点，房票就是精准治疗的“手术刀”。

楼市新的政策不再单方面“输血”开发商，而是通过房票激活真实需求，重塑市场内生动力。

短期看，房票有助于楼市止跌企稳；长期看，考验的是城市运营的真功夫。

城市更新的真正意义，不在于简单地拆与建，而是在于如何在变革中保持平衡，如何通过细致入微的政策满足居民不同的居住需求。

四大一线城市全部启动房票，揭开了中国城市化新的序幕——从粗放扩张转向精准更新。而未来的楼市主力军，不再是投机客，而是那些真正为城市创造价值的“新移民”。

三

楼市走势如何？

今年一季度，广深楼市出现回暖迹象。

广州市住建局发布消息，1—3月广州全市一手商品房网签面积218.56万平方米、同比增长17.7%，二手商品房交易登记面积282.58万平方米、同比增长27.6%，房地产市场止跌回稳态势更加巩固。

中指研究院统计显示，截至3月27日，深圳新建商品住宅网签成交面积同比增长超80%，一季度深圳二手房成交套数同比增长约六成。

房票政策的出台，将进一步有助于稳定市场预期，促使购房者更积极地参与楼市交易，促进市场回暖。

楼市的发展，短期看政策，中期看土地，长期看人口。广深楼市长期健康发展的底牌，就藏在人口数据里。

广深两城人口增量包揽全国前两位：

深圳2024年以常住人口新增19.94万人的数据，高居全国首位。从常住人口画像来看，15—59岁人口占比高达79.53%，平均年龄仅为32.5岁，本科以上学历者达45%。

广州2024年常住人口达1897.8万人，比上年末增加15.1万人，稳居广东的省人口第一大市。

对大湾区楼市更深层的支撑力，来自广东省连续18年蝉联中国第一人口大省的活力。

作为全国唯一连续五年出生人口超百万的省份，其劳动年龄人口占比达66.38%，高出全国均值5.46个百分点，年轻群体构成生育主力军。

这种“内生增长+外部吸纳”的双重引擎尤为突出——2024年省外净流入人口27万人，叠加旺盛的生育意愿，形成可持续的人口红利。

政策松绑，正为这批高成长性群体打开通道。年轻化、高学历、强支付能力的劳动人口进一步向城市集聚，既是城市创新发展的生力军，也是住房改善需求的天然载体。

“一个城市的购买力就看这个城市的产业和人口潜力。”正如华南城市研究会会长、暨南大学教授胡刚所言，大湾区人口的持续增长，会让楼市复苏的动能更强劲。

随着房票政策的落地和推广，并取得积极成效，楼市向好发展的势头将更加明显。

采写：南方+记者 刘珊

统筹：何山

链接

全国一线城市集体发“房票”，意味着什么？（下）｜珠三角观察