《看懂楼市》总第46期

3月30日、31日，深圳迎来6个新盘入市。这波集中入市的背后，房地产开发商探“春”用意明显。

从开发商披露的结果来看，楼盘销售成绩普遍理想。据开发商披露，其中前海时代尊府卖了八成，宝安万丰海岸城卖了七成，福田中洲湾迎海、南山金众云山海各自卖了五成。从公开销售数据的4个楼盘统计，合计收金约80亿元。

此外，光明绿城汇银桂语兰庭、龙岗振业博文雅苑未主动披露销售数据，南方+从市场渠道获悉，销量均在20套左右。

对此，深圳房地产业内唐先生表示，“春节后到三月上旬这段时间确实是还可以的，但到了三月中旬和下旬就迅速缩水了。从这次集中开盘的一手住宅市场来看，除了前海时代的销售成绩可信，其他楼盘基本可以忽略。”

那么，深圳6盘探“春”成绩怎样，传递了什么信号？

6盘齐开，总价700万+的房子卖得更好

南方+观察到，这次入市的楼盘是从价格、位置等通盘考量了的，可谓探“春”用意明显。其中，总价从230万至2200万之间，住宅产品涵盖了刚需到豪宅；从位置来看，龙岗、光明、前海、福田、南山、宝安6区域各有一个代表楼盘，在地段上也丰富了购房选择。

从价格分布来看，此次合计推售房源达1865套，其中500万以下房源不足三成，位于龙岗、光明；总价700万以上房源占比超过七成，位于另外4个区域。然而，值得留意的是，从开发商披露数据来看，销售占比五成以上的，均是总价700万以上的楼盘。

由此可见，虽然批量入市楼盘中低价位的房源量更少，但销量不如房源量大且总价更高的房源，这表明，当前刚需购房者不如改善购房者活跃，且地段优越的住宅产品更受市场欢迎。

图片来源：各大开发商。

具体来看，此次开盘的前海时代尊府推出344套89㎡-190㎡3-4房住宅，备案均价9.9万/㎡，总价751万-2134万/套。去年12月，该楼盘推出270套住宅，售价1606万-2855万/套，开盘当天售罄，是2023年屈指可数的“日光盘”。

南山金众云山海公馆推334套住宅，户型为111-174㎡4-5房，精装修交付，备案价9万/㎡，总价852万-1774万/套；折后均价7.13万/㎡，最低单价“6字头”。

福田中州湾迎海二期推出560套住宅，户型为96-125㎡3-4房，备案均价9.3万/㎡，总价735万-1368万/套；98折优惠开盘，赠送一年物业管理费+赠送装修，折后总价690万起。

龙岗振业博文雅苑推181套住宅，户型建面为76㎡，备案均价3.7万/㎡，总价238-321万/套。

光明绿城汇银桂语兰庭推出317套住宅，户型建面为89-118㎡，备案均价4.8万/㎡，85折单价3.9万起，折后总价326万-516万/套。

网红盘万丰海岸城瀚府推129套楼王住宅，户型为143-189㎡4房，备案均价5.5万/㎡，总价712万-1091万/套。

开发商：“新房成交量不见增长”

据深圳市住建局披露，3月份深圳全市成交一手住宅2245套，环比+177%，同比则-30%；二手住宅成交3840套，环比+115%，同比-3%。

由此来看，3月份成交量比2月幅呈现大幅正增长，但与去年同期相比，则均呈现不同程度的负增长。

那么，2024年1-3月份，也就是一季度的楼市表现如何呢？

南方+统计了最近五年来一季度一二手住宅成交量的总量，并作了对比。数据显示，2024年一季度一二手住宅合计成交13932套，比去年同期的14717套少了5%，同时处于5年来的次低位，比最高峰的35058套（2021年）少了60%。对比可见，今年一季度楼市仍处于历史低位。

具体来看，由于愿意入市的购房者未明显增长，深圳一二手住宅市场分化明显，呈现此消彼长的态势，即一手成交疲软，二手成交见涨。数据显示，一手住宅在今年前三个月月均成交仅有约1600套，远低于去年全年月均约2600套。

从楼盘访客量来看，中原地产数据显示，3月份访客指数创近几个月来高位。4月份，开发商折扣力度不减，但新房入市节奏有所放缓，政策刺激效应减弱，市场访客量可能会有所下滑，市场期待新一轮的宽松政策。

图片来源：深圳中原。

对此，有开发商营销相关负责人直言，“新房成交量不见增长，特别是龙岗项目成交量没有起色。”

二手市场表现则好于一手，其在2023年8月成交量反超一手住宅之后，二手住宅成交量整体呈震荡上行态势，甚至在今年3月份创下近12个月新高，同时也是近35个月以来的次高。

与此同时，从更贴近市场的“录得量”来看，二手住宅的成交量仍呈上升态势。

（注：深圳市房地产中介协会统计口径的“录得量”，是按二手房买卖合同发起量统计，非最终成交过户量。这一统计是，只要发起合同即被统计为交易1套房源，从发起合同到过户一般有约1个月的时间差，因此“录得量”更直接反映当下的市场表现。不过，“录得量”转化为二手房过户量会打折扣。）

据深圳市房地产中介协会，3月份深圳二手房录得量为5196套，环比增长116.6%，同比增长5.1%。对此，深圳市房地产中介协会认为，二手住宅成交量已升破5000套的行业荣枯线标准。

业内：当前的行情并没有明显好转

单看二手住宅市场，深圳贝壳研究院认为，今年深圳楼市小阳春成色十足。根据深圳贝壳研究院统计，3月深圳二手签约量与去年同期相比增长35%，市场活跃度大幅上升。据调查，成交增长的原因主要是深圳限购政策放松激发需求，再加上卖方理性定价，吸引了更多的购房者入市。

对此，有资深房地产研究人员感叹：“深圳小阳春这后劲，真的可以。”

与此同时，购房者贷款购房的意愿增加。据深圳贝壳研究院监测，3月份贷款方式购买二手房的比例为77.3%，比去年同期扩大7.7%，是连续3年下降后首次回升。对此，深圳贝壳研究院认为，由于今年小阳春热度比过去三年高，市场成交以刚需为主，购房者办理按揭贷款意愿更高；平均贷款成数为63.6%，环比扩大15.6%。

图片来源深圳贝壳。

深圳房地产业内唐先生则没有那么乐观，他认为，从深圳市房地产中介协会的录得量来看，市场应该恢复的不错。但很少人注意到的盲区是，因为当前二手住宅市场以价换量，成交量上升是必然。因此，当前的市场环境下，二手市场交易量增加会导致一手成交减少，仅依靠二手成交量回暖来佐证市场变好，是片面的判断。如果把一、二手住宅成交量合到一起看会发现，相比去年，当前的行情并没有明显好转。

乐有家数据显示，3月份成交的二手房源中，81.4%的成交价低于参考价，且这一占比在过去1年里持续上涨。同时，挂牌价也在下跌，3月底全市二手房挂牌价为7.06万/㎡，环比下跌1.1%，近12个月里累计跌幅达到8%，预计4月全市挂牌价将跌至6字头。

实际上，在二手住宅成交量增加的同时，也有更多的业主选择去卖掉手上的房子。据深圳市房地产信息平台，截至2024年4月1日，深圳全市在售二手房源58122套，对比3月1日增加4369套，增长8.1%。值得留意的是，这个在售量也是今年以来的新高。

对于后市，深圳中原地产表示，一手住宅方面，3月新房市场供需大涨，但与去年同期相比，仍有一定的差距。政策方面利好消息不断，开发商优惠力度持续加大，但受整体宏观经济影响，市场购房者仍趋谨慎。二手住宅方面，3月政策预期强烈，7090政策取消，加上节前限购放松，4月成交有望继续活跃。

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【撰文/制图】冯少文