据深圳市房地产中介协会数据，此前一周（3.11-17），深圳二手房（指住宅，下同）录得量创2022年统计以来单周新高，达到1206套。

（注:深圳市房地产中介协会统计口径的“录得量”，是按二手房买卖合同发起统计，非最终成交过户量。该数据转化为二手房过户量会打折扣。）

那么，今年深圳楼市小阳春来了吗？南方+就此展开调查。

从调查结果来看，深圳楼市小阳春喜忧参半。喜的是，二手房成交量有望在3月份突破3800套，部分业主心态坚挺并成功反价；忧的是市场继续以价换量，房价继续下跌，整体来看，开发商打折卖房，二手房业主仍在下调价格，同时一二手房源库存量高企。

楼市小阳春，通常指的是春节后的楼市良好表现。

“市场没有那么好，很多是喊口号”

就深圳二手房市场情况，南方+向多名中介机构市场研究人员、一线中介了解情况。

整体来看，对于后市，受访者整体呈谨慎乐观态度，10分满分打分在5分上下。其中，深圳贝壳研究院院长肖小平打出6分。肖小平指出，如果二手房成交量达到8000套/月，就能给市场打出10分。

对此，有房地产业内补充表示，深圳3月份实际签约量可以突破5000套，但过户数据还不能那么快体现。“因为4月份有清明节假期，办过户的工作日天数会比正常月份少。还有个别买家不愿意在这个月过户的。”

也因此，该名业内看好接下来今年四、五、六月份过户数据的表现。其指出，当前深圳二手房一天过户量200套左右，今年在数据上破5000套/月还是有机会的。

龙华中介张先生告诉南方+，当前福田、南山、罗湖、龙岗二手房成交量好一些，其他地方比较差。对于后市，张先生打出四、五分，当前市场他认为能打五、六分。

“市场没有那么好，很多是喊口号，包括中介高层。但是作为中介，领导喊市场火爆，我们也只能喊火爆。”张先生说，“市场真的好，就应该涨价了。”对于深圳二手房市场而言，张先生指出，二手房价格去年12月份很多低价的，目前少了一些，偶尔出现低价房源。

有业主反价成功，市场还不错？

“我觉得房价还会下调，已经不乐观了。”南山中介陈女士向南方+表示，现在南山几个热点楼盘的业主都在反价。除此之外，其他的楼盘依然难成交。因为目前市场还是以刚需客为主，很难跟上业主的提价节奏。投资客又因为银行下调房源的评估价，投资客出手的成本也提高了。

陈女士举例，华润城、中熙君南山等几个楼盘业主反价很高，有些业主甚至反价100万成交。

这不说明市场还可以吗？

陈女士强调，整体行情不理想，“也就这几个楼盘的业主能反价，其他卖不掉的还是卖不掉”。比如诺德假日花园66平户型房源，春节前业主叫价500-550万之间，现在涨价到600万，但没有成交，因为买家的理想价格还是550万成交，所以买家选择继续观望。

所以，是整个市场都提价了吗？

陈女士说，以南山市场为例，也没有整体提价，只是少数热点楼盘的业主心态更加坚挺了。“其他的业主该着急的依然着急，很多业主还是春节前的价格，甚至比春节再少一点，还是不能成交。”

走访:登记所人头攒动

南方+从中介机构获悉，当前深圳市不动产登记中心的罗湖盐田登记所、福田登记所办理房产过户业务的人数最多。3月19日下午，南方+来到上述场地，现场人头攒动。

在罗湖登记所，南方+看到现场约100号人在等候办理业务。挂在墙上的显示器显示，排队人数最多的是字母“C”开头的序列，叫号到了72号。现场工作人员介绍，这个序列是办理递件业务的，也包括了房产过户。“这会儿叫号72个，其中80%是棚改项目的小业主过来交资料的”。

罗湖盐田登记所 

该工作人员补充，春节后在这里真实交易过户的不到10套/天，其他的都是夫妻之间过户、父母过户给孩子等，为了腾购房名额，或者为了学位产生的过户行为。

罗湖盐田登记所上的叫号牌 

在福田登记所，南方+看到现场同样有约100来人在排队等候办理业务。现场工作人员称，其中排队过户的叫号到了190号，另外还有24位在排号。与此同时，房产办理抵押业务的排到了84号。

福田登记所 

对此，有业内指出，登记所春节后的办理业务量稍好于节前。现在网上也能办理过户，因此现场过户的人数不能完全体现市场的真实情况。

与此同时，虽然过户数据滞后于市场表现约1个月，但数据已然显现出来。据深圳住建局披露，2月18日节后开工至3月21日的一个来月内，深圳二手房的日均过户量已经达到123套。若延续这一成交趋势，深圳3月份的成交量有望突破3800套，更会创下2022年以来的最高单月成交量。

2月房价创13年间最大跌幅

对于当前楼市表现，有业内直言，“目测实际房价还在往下掉，以价换量。”

实际上，去年下半年就有市场观点认为，深圳楼市已进入以价换量行情，尤其是二手房。这一观点也在国家统计局发布的价格指数中得到印证。

国家统计局数据显示，深圳二手房价格连续5个月环比、同比双双下跌，其中同比价格跌幅持续扩大，在2月份价格同比跌幅，至少创下2012年1月以来，13年间的最大跌幅，达到-6.1%。

乐有家数据也显示，截止到3月19日，一季度深圳二手成交的房源中，超81%的成交价低于参考价，其中低于参考价20%以上的房源占比已经达到20%。

此外，另一组值得留意的数据，是新房住宅的价格整体下行时间比二手房更长，已连续10个月环比、同比价格双双均为负增长。这也是深圳楼市史上罕见的现象。不仅如此，由于开发商折扣卖房，甚至市场消息称某楼盘75折促销。也就是说，新房住宅价格的跌幅或远超过国家统计局数据。这一点令业内堪忧。

楼盘“成交火热”的背后

或为带动市场成交，春节之后，特别是近期，多个楼盘发出体现“成交火热”的消息。其中，满京华金硕华府“周末劲销17套”，华润超核中心“周末两天成交28套”，招商臻城“周度成交26套”，名居山河里“单周热销35套”，中洲迎玺“单周劲销超3亿”，金地环湾城“周成交26套”等。

开发商的楼盘宣传海报 

据此，南方+查询了上述楼盘的销售量，其中个别楼盘库存量高企。据深圳住建局，截止3月20日，其中满京华金硕华府2023年11月28日取证预售的430套住宅，至今仍有406套库存，去化不足6%。而中洲迎玺已售出49%的房源，库存房源则仍有328套；金地环湾城2023年12月取证预售404套住宅，目前库存仍有257套，售出了其中的36%的房源。

由此来看，楼盘“成交火热”的背后，是开发商库存高企难下。据深圳住建局，截止3月20日，深圳新房住宅库存达到53459套，这一库存量至少是2021年以来的新高。若从近12个月约2600套/月的销售去化速度来看，深销售周期已超过20个月，这个时长在深圳楼市史上了是屈指可数的。

此外，库存量高企的，还有二手房。据深圳市房地产中介协会，截止3月18日，深圳二手房业主挂盘量达到56059套，比上一个统计时点再增1173套。值得留意的是，春节后的4周时间内，二手房挂盘量增量从1000-2200套/周不等，当前挂盘量为近7周新高。

对于当前楼市，美联物业深圳圳董事总经理江贤亮则相对乐观，其表示，3月过半，看房量与成交量持续稳居阶段性高位，“小阳春”成色近半。目前市场信心仍在恢复阶段，如能叠加更多的利好政策，相信楼市恢复常态化的速度将更快。

那么，对于深圳楼市，10分满分你能打几分？欢迎评论区留言。

相关阅读:

新政“满月”！限购松绑下的深圳楼市:看房的人增加了

【撰文/制图/摄影】冯少文