记者
“我就是你报道中所谓ABC的买家，你们记者根本没有调查清楚事实真相，就乱写一通。”今年3月15日，南方+记者发布《买房人一换再换？“ABC单”交易连环套重出江湖丨315特别报道》后，连日来，一位自称“买家”的人通过多个渠道联系南方+记者，情绪激动地否认其与同伴合伙做局骗人。
吴女士遭遇连环套纠纷的店铺
这位人士一再强调自己的“真实买家”身份，并指称:卖家在已经签约并收到33万元定金情况下，被别的中介怂恿说卖便宜了，第三天反悔，并在有关部门调解过程中“偷偷”将房子卖给了第三方，导致其付了钱却没有买到房子。该人士还称，第一次签约是在晚上十点多完成了，十二点就支付了定金，是因为转账失败才熬到比较晚，并非卖家所说的故意熬到凌晨三四点，更没有更换购房人，只是因为其没有购房资格，所以与卖家商量好允许买家将房子买在有购房资格的亲戚名下，双方签署的主体资格变更确认书完全合法有效。
对此，南方+记者当即向卖家当事人吴女士求证。吴女士坚称，“凌晨两点多离开中介门店的，离开之前不久签的字，具体的签字准确时间肯定是没有记录了，但是不可能是十点多谈好了签的字，门店里有监控的，可以查验核实。”并且吴女士告诉记者，11月25日给中介发出第三份通知函（未收到面签或者公证的授权委托书及邱明定金确认书，要求撤销购房合同）后，11月28日才确认卖房给其他人。
更让吴女士愤慨的是，“韩某都被法院执行悬赏了，怎么还出来招摇撞骗！”吴女士通过韩某的身份证号查询到，北京市海淀区人民法院官方平台发布的《执行悬赏｜快帮我们找到他！》仍公开挂在网上找他，“上面有他的相片和身份证号码，就是韩某本人。”并且，吴女士去派出所报警后，深圳当地派出所联系到一位温州受害者唐某，亦透露韩某以集资炒房名义向他们一群人借款，目前官司打赢，但钱追不回来。结合后来在住建等部门了解到ABC单的签约套路，吴女士更加确认:“韩某和他的团伙就是在做局骗人，根本不是诚意买家，现在怎么能倒打一耙呢！”
近段时间，记者也收到不少其他购房者和卖房者的爆料，讲述自己在房屋买卖过程中遭遇的类似情形。记者发现，随着广州、深圳等地二手房挂牌量大幅增加，改善用户急于“卖旧买新”，刚需用户趁机入场希望购得“笋盘”，二手房市场愈发活跃，而二手房交易市场鱼龙混杂，其中不乏“ABC单”等交易陷阱。购房者与卖房者应该如何防范交易风险？南方+记者采访到多名法律专家，为二手房交易安全提出建议。
“ABC单”交易圈套如何骗取他人上钩？
“若吴女士所言属实，发生在其身上的事件就是典型的楼市‘ABC单’案例，炒房团主要利用了房屋买卖双方的信息不对称。”广东明思律师事务所律师莫莲萍指出，在实践中，炒房团伙往往利用卖家着急出售的心理，将这些待售的“笋盘”贴上楼层低、朝向差等具有明显缺陷的标签，并通过不断向卖家强化房源缺陷来降低卖家的心里预期与心理防线。一些卖家由于心急出售或是不了解行情，很容易落入炒房团伙的陷阱，将房屋低价挂牌出售。
“炒房团正是利用这种信息不对称，设置交易连环套。”莫莲萍进一步解释，在卖方者面前扮演购房者获取房源信息，采取不过户交易的方式如“第三方指定落名”、“公证委托”，以定金锁盘，囤积房源，营造出房源紧俏的现象，以此哄抬房价，然后在其他买方面前扮演售房者角色，高价出卖给购房者，赚取中间差价。
“不过户交易正是‘ABC单’的典型特征，”广东省律协协会“房地产专业委员会”副主任、金鹏律师事务所律师吕春华指出，“在该炒房行为中，房屋出卖人A与买受人C之间形成借名买房合同关系，因规避国家限购政策、违背公序良俗而可能被认定为无效。”
“从事‘ABC单’的炒房团伙，仅仅只用了几万元的定金，就撬动了几十万元甚至上百万的资产。即使最终网签时卖家发现房子涨价了，但是也已经没有任何办法了。”莫莲萍进一步指出，这一现象的出现、滋生、发展损害的不仅仅是购房者个人的利益，对整个二手房交易市场规则也是一种严重的破坏。“‘ABC单’扰乱了正常的交易秩序，破坏了诚实信用的行业生态，加大了住房正常流通的成本，更与‘房住不炒’的观念相违背。”
吕春华也指出，“ABC单”不仅损害了卖家对真实交易的知情权，更损害了卖家后续履约的保障，并干扰卖家基于卖房所得款项而建立的其他交易计划。而且，“ABC单”交易圈套的炒房行为也损害了众多购房者的交易信心，扰乱了二手房交易市场的秩序，并可能进一步引发系统性金融风险。
“别有用心”的中介机构加剧骗局隐蔽性
吕春华认为，“ABC单”炒房现象的成因复杂，一方面是因为政府对二手房买卖市场规范不足，相关市场规则与机制建立不够完善，让炒房人有机可乘；另一方面是因为炒房市场获利方式简单、成本低，即使买受人无法付齐房款，也无需承担相应违约责任。在风险可控的情况下，越来越多人选择此种趋利行为，走上炒房的道路。
房地产法律专家钟国春则认为，“ABC单”交易现象时有发生的根源是一直以来都存在的中介行业监管不严及二手房交易安全保障不全造成的。
莫莲萍也认为不少别有用心的中介机构成为“ABC单”交易圈套的一部分，加剧了普通房屋买卖者识别交易风险的难度。“这些中介往往会选择在深夜约买卖双方交付定金及签购房合同，利用卖房者身体比较疲惫、判断力较差的状态，便于对其‘洗脑’。同时，他们还制造各种阻隔，使得卖家、买家在交易过程中无法见到对方，或以亲戚等的名义代替买家与卖家进行交易。”
“此外，这些中介还会利用职业优势，会制定有利于中介操作的合同，为办理过户埋下各种隐患，更为卖家取消合同设置重重阻碍。”莫莲萍介绍，中介常常会在合同中让买家具有第三方指定落名权；规定逾期超过几个月不付款卖家才可以解除合同，有的时间甚至会长达几年；还有的甚至会在合同中规定，卖家如果在规定的时间内将房子转卖给其他人，需要向买家支付违约金等条款。
“这些条款都是针对卖家的约束，炒房团伪装的买家却可以故意拖长首付时间、网签换人，甚至为了拖延过户，炒房团还会给出如征信不过关、没有购房资格等理由。即使卖家察觉到问题想要脱身，炒房团还可以反告卖家违约，并向其追诉巨额赔偿。”莫莲萍介绍，合同中的重重陷阱，让卖家即使识破交易骗局、想要取消购房合约，维权成本很高、获胜难度较大，因此多数卖家只能无奈选择妥协，赔偿违约金以保全房产，避免更大的损失。
加强二手房交易市场的监管力度
“二手房交易过程一定要见到本人，身份证、房产证一定要一致。”莫莲萍认为这是买卖双方都应该具备的基本防范意识。
同时，她还建议，对于卖家来说，签订合同时一定要注意合同上的漏洞，如出现“乙方具有第三方指定落名权”、“过户时间不确定，具体以银行通知为准”等措辞是需要格外警惕，尽可能将各种时限、权利义务约定明确。并且，不要相信买家很着急的催促、仓促交易，特别是避免夜晚不清醒时交易；也不能轻信所谓的委托交易或者中介的“大包大揽”，如果有条件最好能请律师随行陪同进行交易。
莫莲萍也指出，对于买家而言，房源最好在其他机构平台上也可以查询到，而非所谓的“独家房源”；并且交易过程中如果遇到其他人抢着买房，很可能是炒房团的圈套，故意造成“房子很紧俏”的错觉，应该提高警惕。
钟国春也认为，交易买卖双方都需要专业的房产律师保驾护航。
当然，莫莲萍认为，要解决“ABC单”问题的根源，还得从制度上对“房住不炒”定位的配套政策措施进行完善，同时加大对二手房交易市场的监管力度。
吕春华也认为，为更好地抑制炒房行为，建议各大中介机构加强对中介服务人员的培养，形成规范的管理及评价体系。同时，有关政府部门可以适当加大对违规中介机构的处罚措施，增强对二手房交易安全的保障，如建立对二手房买卖双方身份查验、合同网签的网络平台等。
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南方+记者 柴亚娟
统筹 冯善书
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