“超一级”的物业费，定了后就是终身制吗？在番禺一个只有3栋楼、360户的小区里，居高不下的物业费就被业主们撬开了一道口子。

璞悦台小区比较小

11月1日起，番禺璞悦台小区的物业费正式从3.5元/平方米/月下调至2.8元/平方米/月，降幅20%。按小区约4.18万平方米的收费面积粗算，全体业主一年少掏35万多元；平摊到每户，一个月省81块，一年近一千块。钱不算巨款，但信号很重：这大概率是番禺区首个“超一级”物业费实质性下调的案例。

一张“图纸上的账本”，撑了多年

据璞悦台小区业主大会筹备组负责人谭先生介绍，业主们2022年前后才陆续入住，但它的物业费定价，早在2020年房子还没盖完时就定好了。

小区居民入住才几年

业主后来通过信息公开拿到的材料显示，当年开发商申报的住宅管理费概算收入口径高达5.63元/平方米/月，经过番禺区价格成本调查队的成本监审，砍到定价成本3.36元，最终批复的“超一级”最高限价是3.53元，实际执行3.5元。

问题在于，2020年6月出具的成本测算报告，字里行间写得清清楚楚：“由于璞悦台项目尚未完工投入使用，物业服务成本尚未实际发生”，对开发商提供的数据“只能进行测算”；绿化养护、清洁卫生等费用甚至是“按自报数进行测算”直接采信的。一份小区交付前写就的“纸面账本”，成了此后多年收费的基石。

等业主真正住进去，落差就出来了。管理处门口的信息牌写着9:00—17:30，满打满算8个半小时，而“超一级”承诺的是每天不少于12小时接待；承诺的智能对讲家居系统、电梯梯控系统不见踪影；三个出入口没有24小时值守；说好的每户每月免费派30个垃圾袋，也没见着。2024年5月，业主联名签署《暂停缴纳物业费告知书》，理由很直白：收的是“超一级”的钱，服务多处对不上号。

五年“大限”到了，物业的算盘变了

真正让局面翻转的，是制度时钟。

9号文第一次对“超一级”标准进行了限定

当年广州市物价局印发穗价〔2010〕99号、100号、101号三份文件，首次确立规则：新建住宅前期物业一级政府指导价上限2.8元/平方米/月；服务要求明显超出一级、确需超价收费的，建设单位在发布招标公告前20个工作日向区价格主管部门申请单独核定，核定标准即公开招标的最高限价。值得注意的是，在此之后，无论规章还是历份规范性文件，都未给核定结果设定任何期限——“超一级”批复一经作出，便长期有效。直到2023年出台的穗发改规字〔2023〕9号文规定：超一级收费标准试行五年，期满后由价格主管部门开展成本监审和评估，作出维持或降低的决定。璞悦台2020年的批复，到2025年前后正好撞上“五年大限”。

降价通知

2026年10月27日，番禺区发改局作出审定，物业公司随后公告：小区可继续按3.53元执行。但三天后，时代物业宣布主动降到2.8元。

记者在小区采访时发现，有关降价的通知已经在楼道间张贴，称为回馈全体业主长期以来对物业服务工作的理解、支持与配合，本着让利业主、惠民便民、提质不降标的服务原则，经公司审慎研究决定，对璞悦台小区住宅物业服务收费标准主动下调。

既然审定说可以继续收3.53元，为什么反而主动“砍一刀”？记者来到小区时代物业服务中心，物业负责人证实，此前小区物业费收缴率不到八成。这与行业的趋势也是一致的——克而瑞物管的数据显示，2025年全国物业服务500强企业平均收缴率已跌至71%，连续四年下滑。

一边是“质价不符”的账业主不认，收缴率上不去；一边是“超一级”的服务承诺白纸黑字摆在那里，随时可能被追责。主动退到2.8元的一级指导价上限，同步把服务标准回调到“一级”，更像是一次精明的止损：价格让一步，把“超一级履约风险”的“雷”先拆了，顺便把缴费意愿拉一拉。

番禺不是孤例，增城已经“批量动刀”

璞悦台的转身，放在广州物业费调整的大盘子里看，并非孤例。

今年6月以来，增城区已经集中撤销或降低了15家物业的高收费，涉及11个小区主动或依规下调、8个项目取消超一级资格，物业费普遍从“3字头”打回2.8元。楼市高热期开发商把“五星级服务”当卖点，购房者对物业费敏感度低；行业进入调整期后，服务能力跟不上收费，“超一级”的帽子就戴不稳了。

璞悦台的特殊之处在于，它呈现了一个“非典型”样本：增城多数案例是主管部门复核后“被动回调”，而璞悦台是在审定“可继续按3.53元执行”的情况下，物业自己把价格降了下来。长期从事社区治理研究的广东省项目管理学会社区治理分会副会长潘传泳认为，这对广州小区治理来说是一个突破。

业主的“笨功夫”，才是降价的底座

物业的“主动”，不是凭空掉下来的。

谭先生告诉记者，过去几年，璞悦台业主做的是一桩桩笨功夫：申请政府信息公开，把2020年的批复、测算报告、服务对比表一份份挖出来；对照官方存档的承诺逐条拍照留证，管理处营业时长、出入口值守、管家配置、投诉答复时限，一条条列清楚；2026年6月向区发改局价格科提交书面投诉，逐项举证未兑现的服务，请求重新成本监审；业主还一度与街道就组建“物管会”还是“业委会”展开拉锯，最终依据《广东省物业管理条例》争来了业主大会筹备组的组建公告。10月26日，筹备组于2026 年10月26日召开第一次会议，选举了筹备级成员，10月30日物业公司就宣布降价。

小区准备召开业主大会

当年的超一级收费定价，存在什么问题

潘传泳告诉记者，他对璞悦台物业收费纠纷进行了详细调查：物业收费标准由价格主管部门依企业申请启动，依据的资料由开发商单方提供，测算过程不公开、结论不主动公示，普通业主往往要靠多方打听、申请政府信息公开乃至诉讼，才能窥见一二。

业主通过投诉才拿到的《关于对璞悦台前期物业成本的测算报告》出自广州市番禺区价格成本调查队。这个定价存在几个严重问题：一是严重依赖自报材料：成本数据由开发商单方提供，绿化养护、清洁卫生等费用“按自报数进行测算”直接采信，未经实地核验，对照企业《自报测算情况表》与《测算成本表》可以发现，申报口径几乎全线虚高；二是真实性责任悬空：报告说明部分明确，结论有效性是建立在开发商所提供资料的真实性、合法性和完整性的基础上——换言之，监审机构并不为自报材料的真实性背书，一旦资料失真，全部结论随之动摇，责任则被划回申报方；三是“隔空测算”：监审实施于2020年6月，彼时小区尚未完工、房屋未售、服务未运行，“物业服务成本尚未实际发生”，只能参照番禺区同类同资质小区的收费标准“测定”，报告自己承认“与实际运营成本可能存在着偏差”。

一份失真风险如此明显的纸面测算，却成为3.53元批复的基石并沿用多年，这本身就证明了〔2023〕9号文“试行五年、到期重审、按实际数据说话”的必要性。

潘传泳认为，璞悦台的经验是可以复制的。首先，先摸清自家小区的收费性质。如果前期物业费高于2.8元/平方米/月，大概率存在“超一级”核定文件。可以向区发改局申请政府信息公开，调取收费批复、试行期限和配套的服务承诺对比表——这是所有动作的起点。其次，拒绝笼统吐槽，用证据逐条对标。拿着官方存档的服务承诺表逐条对照现实，拍照留证、书面记录，整理未履约清单。证据越具体，行政投诉和沟通谈判的分量才越重。最后，行政反映与协商沟通双渠道并行。向价格主管部门提交诉求，申请成本评估、履约核查；同时用好业主征询、沟通谈判机制。

南方+记者 项仙君