“房产办证协议未能兑现，商铺被约定占用使用70 年，这显然是违背有关法规，村民集体利益遭受侵占。”近日，东莞东城街道立新社区犬眠岭村村民报料称，村内一宗集体土地商住项目，交由无资质企业合作开发，未依法完善用地、报建手续便擅自施工，遗留了诸多问题。

项目多个承诺落空：协议约定的房产办证近20年未能落地；协议违规设置70年占有使用权违反合规条款。目前，村民与开发企业“对簿公堂”，法院生效判决涉案合同无效，这场持续十余年的集体资产纠纷有待化解。

协议失约致集体资产被侵占

记者实地走访东城春天路犬眠岭片区，村民反映的争议物业为沿街商住楼，紧邻犬眠岭村民自建房。建筑底层为临街商铺，楼上建有七层住宅。物业处于核心商贸地段，区位优势、租金收益较明显。

现场可见，沿街数十间商铺业态丰富，入驻有中型商超、餐饮店、烟酒商行等，对面即为大型成熟小区景湖春天花园，人流量密集。“这片地块是村里的黄金地段，合作协议约定的70年租赁使用权远超法定20年上限，权责不对等、协议不合法。我们不能看着集体资产流失、权益受损。”受访村民表示。

记者查阅到，2007年3月2日东城立新犬眠岭经济合作社与东莞市国信实业发展有限公司签署的《合作开发犬眠岭商住楼合同书》。协议明确，由村集体提供建设用地，企业负责土地证办理、工程报建、施工建设及产权登记，项目建成后交付180套物业归村集体所有。

村民列出佐证：涉案“金桔岭”商住地块权属清晰、规划合规，是村内核心集体资产。地块早在1998年便取得建设用地规划许可证，覆盖村民自建房及后续商住楼建设范围；2005年，东城街道办批复同意该地块商住楼开发，项目落地合规合法。

按照合同约定，犬眠岭村负责提供合法建设用地及办证相关资料，国信实业承担土地证办理、项目建设、资金投入等全部工作，项目竣工后双方按约定完成物业分成。但村民表示，合同核心履约条款彻底落空，企业拖延近20年未办理土地证、房产证，目前已消极履约、拒不处置遗留问题。

村民代表表示，本次项目合作存在程序违规问题。2006年，项目未开展公开招投标，由村主要负责人磋商选定东莞市国信实业发展有限公司、明正投资实业有限公司两家企业。其中，明正投资实业有限公司当时已被吊销营业执照，不具备合作资格。国信实业无任何房地产开发资质，经营范围不含地产建设业务。

该村民代表质疑道：“最终通过人为操控磋商结果，敲定与国信实业合作。项目磋商期间，村委未向股东代表公示合作企业数据、合作社财务状况及实际建设造价，程序不透明、不规范。除履约失约、程序违规外，项目建设期间乱象丛生。”

记者核实了国信实业2006年获批的营业执照，显示为“实业投资，房屋租赁服务；销售百货、建筑材料”。

判决合同无效，合作方拒不撤场

为追回集体资产，犬眠岭村多次与国信实业协商，无果后依法提起诉讼。2025年8月30日，东莞市第一人民法院作出生效判决，认定案涉集体土地合作开发行为，违反《土地管理法》集体土地流转强制性规定，确认双方合作开发合同完全无效。

据法院判决书载明，国信实业于2008年完成商住楼主体建设，实际建成8层违建建筑。合同判决无效后，国信实业已无合法依据占用、运营涉案物业，但企业拒不配合退场，持续强行向沿街租户收取租金，还聘用人员驻守巡查商铺，持续侵占村集体资产收益。

为避免无辜商户卷入纠纷、遭受经济损失，犬眠岭村集体依据土地权属及生效判决，发布公告阶段性免收商铺租金。“国信实业无视判决结果与村集体公告，持续强行收租，多次与商户发生冲突。多名商户因遵从村集体公告停缴租金，遭到企业工作人员锁铺、驱赶。”村民代表说。

村民提供的佐证视频可见，有商户得知犬眠岭村的公告后，没向国信实业缴纳租金，结果遭到强行锁铺。租户报警调和后，国信实业已解锁，仍出现将租户拖拽出去商铺的行为。

目前，村集体已就企业强行侵占资产、违规收租行为，向东莞市第一人民法院提起民事诉讼。

为追回集体资产、解决多年办证遗留问题，今年3月18日，犬眠岭村众村民向东莞市自然资源局提交信访举报材料，实名反映涉案商住楼违建、违规开发等问题，要求依法追责相关责任人，并依据历史政策协助村民补办房产证件。目前，该局已启动相关行政程序。

村民代表表示，早年不当操作导致集体资产被企业占用70年，直接损害两代村民的经济权益。希望依托司法判决与行政核查结果，依法收回商住楼全部物业，盘活集体资产、增加集体经济收入，惠及全体村民。

企业回应：

运营纠纷由公司自行处置

10月22日，记者致电商铺现场公示的国信实业招商热线，了解物业归属及租金收取等问题。工作人员介绍，目前有多处商铺空置招租，片区商铺均价约90元/平方米，另计5元/平方米管理费，租金随区位浮动。

该工作人员声称：“土地产权归村集体，我公司为经营方，租户与我司签约、向我司缴费即可，所有纠纷由公司全权处理，租户无需担忧受冲突影响。”工作人员否认企业与村民存在实质性矛盾，持续引导商户与其签约缴费。

记者向国信实业招商处进一步核实，对方拒绝作出回应。

律师解读：

无效合同自始无效，过错方依法承担返还责任

广东法制盛邦律师事务所全国刑事专业委员会主任、广东省房地产研究会高级研究员陈亮律师认为，根据我国《民法典》，《土地管理法》等法律法规的相关规定，对于无效合同，是自始无效，因合同取得的财产应当相互返还，恢复到缔约前的状态。对于因合同无效造成的损失，由过错方承担责任。本案中，由于争议合作开发合同已被人民法院生效判决确认为无效，故此相关主体应当按照法律规定和生效判决的判定返还财产。对于本案中可能涉及的相关行政违法问题，均可依法向当地人民政府自然资源管理部门、住建部门等进行举报或控告，由相关行政执法部门对相关主体的行政违法行为依法予以查处。

撰文/照片：南方+记者

设计：孙沛川