10月12日，佛山市南海区人民法院对一起备受关注的物业服务合同纠纷案作出一审判决：奥园智慧生活服务（广州）集团有限公司佛山分公司应向君珆花园（奥园一号）第一届业主委员会支付2018年5月23日至2025年6月30日期间的公共收益210万元；其总公司奥园智慧生活服务（广州）集团有限公司对该债务承担补充清偿责任；物业公司全部反诉请求被驳回。

君珆花园（奥园一号）大门。

君珆花园业委会主任蒋先生告诉记者，加上物业已于2025年12月12日移交的759,306.34元，君珆花园全体业主合计追回公共收益2,859,306.34元。这场历时一年多的维权战，以业委会的全面胜利暂告段落，而案件的核心焦点，正是物业公司先后抛出的“三套账目”。

第一套账：44万——公示栏里的“结余”

2025年7月，奥园智慧生活服务（广州）集团有限公司佛山分公司在小区公告栏公示了2025年第二季度公共收益报表。报表显示，2018年11月至2025年6月期间，小区公共收益结余仅为444,491.69元。

这是业委会成立后第一次看到物业公司主动公示的公共收益数据。然而，业委会并未轻信。彼时，业委会刚刚完成备案，对小区多年来的公共收益情况尚在摸底阶段。

第二套账：69万——联席会议上的“修正”

2025年8月29日，业委会、物业公司、同心社区及桂城街道多方联席会议召开。会上，物业公司向业委会提供了第二套公共收益账目。同一时间段——2018年11月至2025年6月——公共收益结余变成了690,496.01元。

短短一个月，数字凭空多出24万余元。物业公司未对差异作出合理解释。业委会意识到，账目背后可能隐藏着更大的问题。

小区的公告栏。

第三套账：75.9万——审计报告里的“净额”

2025年9月，物业公司委托会计师事务所出具《专项审计报告》。报告结论显示，2018年11月30日至2025年6月30日期间，收支净额为759,306.34元。

三套账目，三个数字，收入、支出、结余均不一致，数据出入巨大。业委会经过认真比对，认为上述报表均存在漏计、少计收入，多计、错计成本等问题，且物业公司在未经全体业主同意的情况下，擅自从公共收益中列支大量费用，涉嫌违反《佛山市住宅物业管理条例》第五十九条规定。

业委会对物业公司提供的所有数据均不予认可，决定拿起法律武器。

君珆花园（奥园一号）小区外景。

起诉：索要312万，物业反诉57万

2026年4月29日，君珆花园业委会向佛山市南海区人民法院提起诉讼，请求判令奥园佛山分公司返还2018年5月23日至2025年6月30日期间的公共收益3,163,102.1元及利息，奥园集团公司承担连带责任。

然而，物业公司不仅拒绝支付，还提起反诉，要求业委会支付其2018年5月23日至2025年6月30日期间垫付的共有部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造费用574,233.25元及资金占用利息。物业公司声称，这些费用不属于物业费支出范围，应由全体业主承担。

庭审交锋：三大争议焦点

焦点一：业委会有没有诉权？

物业公司辩称，业委会未经业主大会决议及特别授权，不享有本案诉权。根据《民法典》第二百七十八条，有关共有和共同管理权利的其他重大事项应由业主共同决定。物业公司认为，追索公共收益涉及全体业主共有财产的处分，业委会未提交业主大会授权材料，应裁定驳回起诉。

法院认为，《佛山市住宅物业管理条例》第五十九条第二款规定：“未成立业主委员会的住宅小区的公共收益，可由物业服务人暂行管理。业主委员会成立后，物业服务人应当将经审计的公共收益会计资料及款项移交业主委员会。”据此，业委会有权提起本案诉讼。

焦点二：三套账目，以哪套为准？

三次账目都不同。

业委会申请法院依法选定具有资质的审计机构，对案涉期间公共收支情况进行专项司法审计。然而，法院两次摇珠选定审计机构，被选定机构均表示资料不齐，无法审计。

物业公司辩称，根据其委托的《审计报告》，合理成本占比为公共收入的30%，应据此扣减；58个市政配套车位收益不属于业主共有，应从停车费总额中剔除；所谓“员工VIP”免费停车人员实为社区工作人员，并非物业公司员工；应收未收款127,942.46元尚未实际到账，不应计入返还基数；社区文化活动支出112,282.45元依约应从公共收益中扣除。

法院经审理认定：58个市政配套车位不归小区业主所有，相应停车收益不属于公共收益范围；小区业主没有为社区工作人员提供免费停车的法定义务或合同义务，相关停车费属于应收而无收的公共收益，无收的原因在物业而非业主，物业应向业委会赔付该部分损失；应收未收到的账款，物业不具有故意或重大过失，但如后续追索有得，应在扣除成本后向业委会支付；物业主张按30%扣减成本无充分依据，不予采纳；社区文化活动支出可从公共收益中先行扣除，但物业提出的支出费用不能全部被认定为用于文化活动支出，须酌减。

焦点三：维修费用该不该由业主承担？

物业公司反诉称，其垫付的574,233.25元中大修费用应由业主承担。法院认为，物业公司未向业委会报备或发起业主表决，未使用维修基金，也未举证证明维修的紧急性；且在与业主蒋先生签订的《前期物业服务协议》中约定，物业按总收入的10%提取代理服务费外，另有总收入的10%专项用于共用部位、共用设施设备的维修并由物业代管。因此，法院对物业公司主张业主再支付维修费用不予采纳支持。

判决：酌定210万，反诉全部驳回

因无法对公共收益具体收入、成本、支出进行司法审计，法院综合考虑在案证据、举证责任及上述观点，酌定奥园佛山分公司应再向业委会支付210万元。

关于奥园集团公司的责任，法院认定，奥园佛山分公司系奥园集团公司不具备法人资格的分支机构，奥园集团公司应当对奥园佛山分公司的债务不能清偿部分承担补充清偿责任。

最终，南海区人民法院作出一审判决：奥园佛山分公司于判决生效之日起十日内向业委会支付210万元；奥园集团公司承担补充清偿责任；驳回业委会其他诉讼请求；驳回奥园佛山分公司全部反诉请求。

采写/摄影：南方+记者 项仙君