联广融湾格局下，清远楼市在广州都市圈的错位机遇

近期，广州市发展和改革委员会发布的《广清一体化发展“十五五”规划（征求意见稿）》引发社会各界高度关注。该征求意见提出，推动广州北部与清远南部（清城区、佛冈县与广州花都区、从化区）联动升级，建设广清同城化实践区。

众所周知，在广州都市圈扩容进程中，佛山、清远与深圳都市圈的东莞共同承接广州产业与人口外溢，但三者依托区位、产业、资源禀赋形成差异化发展赛道。

南方+拍客陈志强摄

有专家认为，立足“联广融湾”战略背景，清远楼市不宜照搬佛山、东莞的居住开发路径，应依托生态本底、土地成本优势以及广清轨道互联互通条件，挖掘错位竞争红利，寻找楼市发展新机遇。

佛山紧邻广州主城区，广佛轨道交通网络化布局，制造业根基深厚，承接广州外溢以日常跨城通勤刚需为核心。佛山楼市长期吸纳广州西部外溢居住需求，大量广州就业群体安家佛山，市场主力是高层刚需住宅，房价走势与广州刚需板块高度联动。而东莞处于广深科创产业走廊，同时承接广州、深圳双重外溢，以制造业、科创产业就业人口作为购房基本盘，市场兼顾刚需安居与产业配套属性。佛山、东莞的共性特征是产业密度高、土地开发趋于饱和，房价基数相对更高，楼市增长高度绑定制造业人口流入，核心逻辑是“工作就近居住”。

与佛、莞相比，清远在广州都市圈内最大差异化优势在于充足的生态空间，其承接广州外溢的定位，并非高密度产业工人集中居住区，而是产业疏解“承接地+湾区”品质宜居后花园。

值得注意的是，这次征求意见稿划定的广清同城化实践区，清城区南部、佛冈南部直面花都、从化，广清城际、规划广清永高铁以及多条高速构筑起广清半小时交通圈，落地“广州总部+清远基地”协作模式。广清经济特别合作区导入生物医药、新材料、先进制造等广州外溢产业，带来增量产业人口；而山水温泉生态资源，则承接广州改善、康养休闲居住需求，这正是清远和佛山、东莞错位竞争的核心支点。

南方+拍客任惠坚摄

从购房客群结构进行拆解，佛山、东莞楼市主力是每日跨城通勤刚需，产品取向为高密度小户型；清远置业需求分化为两大板块。一类来自广清合作园区导入的产业就业人口，主要集中清城区燕湖新城、石角等临近广州的片区，支撑本地刚需、刚改住宅市场。另一类是广州外溢改善型客群，看重生态环境，偏向银盏、佛冈温泉带，偏好低密洋房、叠墅等第二居所产品。清远不必与佛莞竞争通勤刚需，而要避开同质化内卷，重点释放广州外溢的改善、康养旅居需求，实现产品赛道错位。

同时，未来或将深远影响广州居民到清远买房置业的还包括，征求意见稿提出推动广清公共服务同城化，探索公积金互认、医保互通、教育共建，有望化解过去广清置业的民生短板。过往广州客落户清远置业，最大顾虑就是教育、医疗跨城衔接不畅，制约跨城生活模式普及。随着两地政务与公共服务协同推进，“广州工作、清远居住”的可行性持续提升。同时规划导向优化土地供给，改变过去粗放大规模供地模式，在同城实践区围绕轨道站点、产业片区有序供应住宅用地，推进完整社区建设，教育医疗商业配套同步落地，倒逼行业从价格竞争转向品质人居竞争。

当然，机遇同时伴随现实约束。对比广佛之间高频次通勤，广清城际班次、单程时长依旧存在可提升空间；清远部分远郊板块过去遗留的个别文旅大盘，仍需要加快配套兑现速度，从而对提升二手房流动性提供有力支撑。业内认为，清远楼市在延续板块分化的同时要找准自身客群定位，通过不断对标湾区人居标准加强产品力建设来满足不同群体置业需求：清城南部、佛冈南部等广清同城实践区，靠近广州，有轨道与产业加持，具备人口基本面支撑，发展潜力更足；远离轨道、缺乏产业带动的远郊区域，房企需要摒弃早期重概念、轻配套的文旅大盘开发模式，优先补齐公共配套，打造可长期居住的社区，而非单纯依靠山水景观营销。

展望广深两大超强都市圈的未来发展，佛山、东莞土地供给收紧，楼市增量更多依靠存量产业升级，房价维持相对高位。而在联广融湾战略之下，结合本次征求意见稿的政策导向，清远的发展路径已经清晰：不复制佛山、东莞高密度刚需开发模式，走产业安居+湾区改善居住双轮驱动路线。待规划正式落地，广清一体化将从交通联通迈向公共服务深度同城，清远南部同城实践区有望成长为广州都市圈特色人居板块。

从置业者的角度来看，清远楼市的价值不在于短期暴涨，而在于都市圈协同带来的长期人居价值。产业导入沉淀常住人口，生态资源吸引湾区改善客群，轨道与公共服务降低跨城生活成本。在广州和深圳都市圈多城错位竞争格局中，找准自身定位，管控无序开发，补齐民生短板，清远方能将大湾区后花园的资源优势，转化为房地产市场高质量发展的持久动能。

联广融湾格局下，清远楼市在广州都市圈的错位机遇｜“清北”印象