“当下广州各小区日趋激烈的物业纠纷，很多矛盾表面上是业主与物业的矛盾，实质上是业主自治失灵带来的系统性矛盾。”近日，广州市天河区半山雍景苑业主委员会在广州市政府参事室关于修改和完善《广州市物业管理条例》课题调研座谈会上放了一炮，引发业界广泛讨论。

会议主题非常硬核

记者了解到，这个于9月4日下午在广州市政府召开的座谈会，会议主题非常硬核：一，物业管理委员会制度的合法性问题：物业管理委员会作为地方性法规创设的临时性组织，是否符合上位法规定？（二）物业管理委员会与业主自治的关系：物业管理委员会业主代表由街道办事处“推荐产生”而非业主选举产生，是否符合国务院《物业管理条例》关于街道办事处仅承担“指导和协助”职责的规定？是否存在“以物业管理委员会替代业主委员会”的制度倾向？（三）物业管理委员会委员选任与运行问题：在物业管理委员会委员选任过程中，是否存在被物业公司施加影响的情况？现物业公司代表参与物业管理委员会决策，是否对解聘物业、审计账目等事项享有否决权？如何防范滥用否决权？（四）物业管理委员会的监督与退出机制：物业管理委员会长期不作为或乱作为时，业主如何有效监督与罢免？是否应建立强制解散机制？如何畅通业主委员会成立通道？

半山雍景苑业主委员会是唯一被邀的业主委员会。

会议分别邀请了广州市人大常委会、广州市住房和城乡建设局、广州市司法局、广东省物业管理行业协会、广州市物业管理行业协会、广州市万科物业服务有限公司、广州越秀物业发展有限公司、越秀区珠光街道办事处、白云区鹤龙街道办事处、时代玫瑰园物业管理委员会、尚御大厦物业管理委员会等单位参加，而半山雍景苑业主委员会是唯一被邀的业主委员会。

三组数据三个反差

半山雍景苑业主委员会前主任、现业主委员会委员杨先生告诉记者，他代表业委会参加了本次会议并作了发言。根据他在一线工作中积累的观察和业主们的呼声，重点围绕“业委会数量”“物业费收率”“物业管理诉讼案件”这几组数据，谈几点意见。

第一组数据，关于业主委员会。广州从1998年就开始出现业主组织，但成长十分缓慢。2021年条例施行后，为破解“成立难”，立法创设了物业管理委员会制度。但是到2024年底，全市运行中的业主组织累计达到2588个（其中业主委员会704个、物业管理委员会1884个），占符合条件物业小区的79%，数量位居全省第一；2025年又新成立、换届 441个业主组织。表面上看，覆盖率上去了。但这里有一个不容回避的反差：真正由业主民主选举产生、代表业主行使自治权的业主委员会，在2588个业主组织中只占不到三成；据第三方研究机构测算，截至2024年底，全市业主委员会覆盖率仅约11.7%，比2016年的28.5%不升反降。也就是说，我们建了大量“过渡性”的物管会，但“终极目标”的业委会并没有同步长出来，业主自治的“最后一公里”还没有打通。

把这个数字放到全国主要城市里横向比较，问题就更突出了。目前全国业委会平均成立率约三成，据住建部、中国物业管理协会数据，截至2025年末也仅34.6%。上海业委会组建率已达92%以上、有统计口径更高达97%。这充分说明，“业委会成立难”不是无解的，上海能做到九成以上，关键就在制度门槛；广州完全有条件借鉴这些城市的经验，把门槛降下来。

第二组数据，关于物业费收缴率。据中指研究院统计，百强物业企业平均收缴率已从2021年的94.23%下滑到2025年的87.32%，住宅业态更低至约82.67%；而据克而瑞物管监测，全国物业行业平均收缴率已从2020年的93%跌至2025年的71%，连续四年下滑，老旧小区、安置小区跌破 50%已成常态。个案的对比更能说明问题：白云区一个安置社区，今年上半年月均收缴率只有26%，累计欠费超过1130万元，最终物业公司撤场、小区管理陷入停摆。海珠区聚德花苑这个近8000户的保障房社区，11年间超过六成业主累计欠费约1026万元，前后换了至少5家物业公司，今年5月新物业进场后做了大量整改，但仅3个月又新增欠费 41万元，所谓“换物业就能解决问题”，在这个小区彻底失灵。

据公开信息梳理，2025年至今，广州已有至少8个小区因欠费问题导致物业撤场。可以说，物业批量撤场、小区集中失管已经成为业界广泛关注的全国性现象，这绝不是个别小区的偶然纠纷。

物业撤场已屡见不鲜。

与收缴率下降形成反差的是物业成本的刚性上涨。中指研究院数据显示，2025年百强物业企业营业成本率已升至80.98%、较上年再升0.85个百分点，其中人力成本占总成本比重超过50%；百强物业企业毛利率均值仅19.02%，已连续四年下降。一边是物业费标准十年不涨、受政府指导价约束，一边是人工、能耗、维修成本逐年攀升，收得少了、花得多了，物业只能压缩服务，服务缩水又反过来加剧业主拒缴，这就是“收缴率下降”背后真实的经济逻辑。

第三组数据，关于诉讼案件。物业纠纷已经成为全国民事案件的第五大来源：据最高人民法院数据，2024年全国法院审结一审物业服务合同纠纷案件78.72万件，稳居一审民商事纠纷结案数量第五位。就广东而言，2024年全省法院一审结案物业服务合同纠纷4.2万余件，诉前、诉中调处各类物业纠纷7.6万余件；去年上半年又审结2.6万余件。一边是业主拒缴，一边是物业起诉，大量矛盾最终涌向法院，司法资源被大量消耗。

他认为，这三组数据看起来是三件事，实际上是来自同一个病根——业主自治组织缺位。业委会成立不了，公共收益就无人监督，物业服务是否质价相符就无人制衡，业主的不满无处表达，最终只能用“拒缴物业费”来表态；收缴率一降，物业更不愿投入，服务进一步缩水，形成恶性循环。业界对“弃管潮”的普遍判断也是如此：表面上看是物业企业在退场，实质上是业主自治主体长期缺位、社区权责体系错位积累到临界点之后的集中爆发。所以这次修法能不能破解“业委会成立难”，既是民主自治问题，也是收费率问题、服务质量问题，是牵一发而动全身的“牛鼻子”。

建议把破解“业委会成立难”写进条例

杨先生总结业委会在实际运作中遇到的问题，提出以下建议：

（一）降低业主大会开会门槛，让业主大会自治成为常态

1.切实降低参与门槛，提高通过率。

全国人大在制定《中华人民共和国民法典》时，专门在立法说明中强调要“适当降低业主共同决定事项的表决门槛”。现行广州市实际执行的“严格双三分之二”规则，只要小部分人不投票就否决了整个业主大会作出的决议；甚至在开会中同一个议题不同选项还要单独计算参与率，更让业主大会的召开异常艰难。希望新的条例能明确“送达即参与”讼法的送达规则，表决票送达后业主未明确拒绝的，可以计入参与表决的人数和面积，从而回应长期困扰大家的“参与率”难题。如果没有从众规则的小区，建议参照《四川省物业管理条例》第三十一条“业主签收书面表决票或者在投票表决期间登录电子投票表决系统的，视为参与表决。业主参与表决，应当作出同意、不同意、弃权的意思表示，未作出意思表示的视为弃权”。

2.关于是否适用从众条款，应该由各个小区自己的议事规则决定。

住建部原《业主大会和业主委员会指导规则》第二十六条早已规定，未参与表决业主的投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或业主大会议事规则约定。恳请研究：在议事规则约定的前提下，允许“已有效送达表决票的业主，在表决期限内未发表意见的，视为参与表决，并将其投票权数计入已表决的多数意见”，真正把全国人大“降低门槛”的立法精神落到实处。

3.设置大面积业主表决面积上限，单宗专有部分面积超过小区总面积 30%的部分不计入表决面积，防止单一业主靠面积把控表决走向。

4.明确产权归政府所有的公益性配套公共服务设施，在选举业委会、表决通过议事规则和管理规约等基础事项中不计入表决基数，解决学校、幼儿园等大体量公建配套稀释表决权重的问题。

5.对千人以上大型小区，把提议召开临时业主大会的业主人数门槛进一步降低。

（二）解决物业管理委员会“组建易、解散难”的困境。

物管会没有设定任期和强制退出机制。实践中，一些物管会成立后长期不组织业委会选举，从“临时筹备机构”异化为“常设管理机构”甚至以业主组织名义作出涉及业主重大利益的决定，实质上是替代业主行使自治权。恳请研究：一是明确物管会的临时过渡性质，与业委会在制度定位上严格区分；二是提高业主代表占比，建议不低于委员总数的60%，行政代表只作指导监督；三是设定履职期限和任期上限，例如自成立之日起一年内推动选举形成业委会，任期一般不超过两年，到期未成立业委会的重新组建，并纳入考核，防止机构空转。

他还提出针对物业公司尤其是前期物业侵占公共收益的问题，要同时拧紧法律责任和行政管理责任两根螺丝。对业委会强监管，做到“放管结合”。把酬金制从“可选项”推向“优先项”，让物业费晒在阳光下等建议。

杨先生介绍，从会议现场的各方发言看，大家对目前的物业现状都十分不满，他呼吁课题组在研究中多听一听基层业主的声音，把破解“业委会成立难”的制度设计写进条例。

南方+记者 项仙君