8月31日，华润置地有限公司（01109.HK）公布2026年中期业绩公告并召开媒体发布会。这份中报呈现了一个耐人寻味的利润图景：开发销售业务收入452.6亿元，是收租业务收入141.6亿元的三倍多；但核心净利润恰好倒过来——收租赚了56.2亿元，是卖房35.11亿元的1.6倍，卖房以外的经常性业务合计贡献66.5亿元核心净利润，占比已达到65.5%。

这道利润表里的“剪刀差”，清晰勾勒出华润置地转型已悄然进入“收获期”。在“828楼市新政”重塑行业规则、现房时代加速到来的大背景下，华润置地作为行业龙头，正以“三条增长曲线”协同发展模式，为行业蹚出一条穿越周期的新路径。

利润表的“乾坤大挪移”

业绩会上，华润置地董事会主席李欣表示，上半年，华润置地以“十五五”规划为引领，稳步推动“三条增长曲线”协同高质量发展，总体成效符合预期。

拆开三条业务线，答案一目了然。

开发销售型业务上半年营业额452.6亿元，同比下降39.1%，毛利率仅剩10.0%，贡献核心净利35.11亿元。把时间拉长看，开发毛利率从2024年全年的16.8%，到2025年全年的15.5%，再到2026年上半年的10.0%，下行斜率明显变陡。前几年高价地集中进入结算期，卖房已全面进入薄利阶段。

另一边，经营性不动产收租业务营业额141.6亿元、增长17.0%，毛利率高达73.3%，贡献核心净利56.2亿元、增长12.7%。加上轻资产管理收费业务的10.3亿元，卖房之外的经常性业务合计贡献66.5亿元核心净利润，占比已达65.5%。而就在2025年全年，这一比例才刚刚以51.8%第一次过半。

一降一升之间，利润来源的结构已经彻底换了。上半年，公司综合毛利率反而从去年同期的24.0%升至25.4%——低毛利的开发往下走，高毛利的收租往上来，整体利润被稳稳托住。

李欣在业绩会上表示，公司从“以住宅开发销售为主的第一增长曲线，向以城市投资开发运营为核心的第二增长曲线成功跨越”。如今，这一跨越正在利润表上得到实实在在的印证。

开发业务“守正出奇”

开发业务利润承压，不等于放弃开发业务。恰恰相反，华润置地在开发端正在走一条“提质增效”的路。

2026年上半年，华润置地开发销售型业务实现签约额1165.0亿元，同比增长5.6%，销售规模位居行业前三。其中，深圳、上海等6座城市市占率位列当地第一，15座城市跻身区域前三，行业领先地位进一步巩固。

市场分化背景下，华润置地持续将产品力作为开发销售业务的重要竞争支点，着力打造标杆项目，推动增量项目“做一成一”。期内，深圳湾澐玺、上海澐启滨江销售额均突破百亿元，分别位列全国单盘销售冠亚军；共有13个项目位居所在城市销售榜首，产品打造能力获得市场高度认可。

与此同时，华润置地进一步聚焦核心城市，优化土储结构。上半年公司共获取项目16个，权益投资324.9亿元，一、二线城市投资占比高达99%。公司首席运营官陈伟透露，通过片区统筹、收并购、商业综合体开发、存量盘活四大渠道获取的项目达13个——深圳大运、北京丽泽、合肥苏宁广场等项目均落子高能级城市核心地段。

全面备战“现房时代”

8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，核心内容包括预售门槛提高至主体结构封顶、预售资金全额监管，以及新出让土地优先推行现房销售。作为行业龙头企业，华润置地将如何应对？

华润置地总裁徐荣在业绩会上对此作出了系统回应。他判断，新政将从四个维度重塑行业：

一是市场预期修复——二手房交易总量已全面超过新房，但新房待售、待建库存仍处较高水平，鼓励现房销售有助于新房市场供求关系与价格预期的长期改善；

二是购房者权益保障——“所见即所得”“一手交钱、一手交房”将系统性提振消费信心；

三是企业模式转型——推动房企从“高负债、高杠杆、高周转”转向“品质致胜”，融资端从“主体信用”转向“项目信用”；

四是平稳过渡——新政允许“新老划断”、不搞“一刀切”。

徐荣也坦言，新政短期内对公司现金流管理形成一定压力。但华润置地已经着手建设“产品力、交付力、营销力、服务力、小分期能力”五力体系，重构工程、供应链、设计与销售管理体系。董事会主席李欣更直言：“828楼市新政出台，对华润置地带来重大发展机遇。”

华润置地的底气来自两个方面：一是土储结构，存量土储集中于一、二线高能级城市主流地段，去化压力相对较小；二是财务底盘，截至6月末持有现金989.1亿元，加权平均融资成本降至2.63%的行业最低水平之一。惠誉于7月将其评级上调至A-，三大国际评级机构综合信用评级位居行业第一梯队。

当全行业还在比谁的利润跌得少，华润置地已经提前回答了一个问题：开发退潮之后，利润从哪里来？

答案是从一座一座购物中心的租金里来，从一笔一笔管理费里来，从“三条增长曲线”协同发展的模式里来。2026年既是“十五五”规划的开局之年，也是华润置地在港交所上市三十周年，这家销售规模行业第三的央企，正在用一份利润表讲述中国房地产行业转型的下一个故事。

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冷眼看财报

南方+记者 柴亚娟