一场关乎房地产未来走向的金融制度重构集中落地。8月28日，人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（下称《意见》），金融监管总局同步出台商品住房开发贷、个人住房贷、商业地产贷、城市更新项目贷、房地产信托业务等5项试行管理办法，证监会发布资本市场支持政策。

从顶层总纲到执行细则，从银行信贷到资本市场，一套房地产金融新制度体系正式形成。

本轮改革有三大变化值得关注：一是预售房个人房贷须在竣工备案后才发放，购房人真正实现“能拿房、再还贷”；二是个人房贷最长期限从30年延长至40年，月供压力进一步降低；三是开发贷款全面实行主办银行制，项目资金全口径封闭管理，房企跨项目腾挪资金的路子被堵死。

本轮改革通过制度安排，推动房地产融资从“看主体”向“看项目”转变，为行业从高周转模式转向高质量发展搭建金融制度底座。招联首席经济学家、上海金融与发展实验室执行主任董希淼分析认为，系列政策旨在构建一个对购房人更为友好、对房地产行业更为稳健、对金融系统更为安全的制度框架。

力促金融与房地产良性循环

形成适配新模式的融资制度

此次改革并非短期刺激，而是立足长远的制度重构。

人民银行在答记者问中表示，《意见》从宏观层面构建房地产信贷基础制度，优化房地产信贷体系，更好满足房地产合理信贷需求，维护购房人合法权益，促进金融与房地产良性循环。《意见》与个人住房贷款、商品住房开发贷款、商业地产贷款等具体领域的管理办法，共同构成新模式下房地产信贷的制度体系。

金融监管总局有关司局负责人表示，5部房地产相关融资管理办法与住房城乡建设部和中国人民银行牵头印发的相关制度有序衔接，明确商品住房开发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款、房地产领域信托业务等方面管理要求，形成适配房地产发展新模式的融资制度，保障购房人合法权益，满足房地产合理融资需求，促进房地产高质量发展。

证监会则表示，制定《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》是为改革完善房地产融资制度，加快构建与房地产发展新模式相匹配的资本市场服务体系。

董希淼分析，此次《意见》正是作为商品住房销售制度改革的关键配套制度推出的。他进一步指出，房地产行业正经历深度调整，原有信贷制度已明显不适应新形势：开发贷款期限偏短、与项目建设周期脱节；预售资金大量置换开发贷款导致资金封闭管理落空；个人住房贷款“封顶放款”要求过早，一旦项目逾期交付便造成购房人“没拿房、先还贷”的困境，既损害购房人权益又累积金融风险。

为此，系列制度重构旨在通过金融端的制度优化，为房地产业从“高周转、高杠杆”走向“稳建设、保交付”提供金融支撑。

开发端从“看房企”到“看项目”

主办银行制资金封闭管理

过去二十年，房地产融资靠的是“主体信用”——银行看房企资质、看集团担保，钱进了企业可以跨项目调用。这种模式在高周转时代效率较高，但风险也高度集中：一家房企爆雷，旗下项目可能连带受影响。

新政扭转了这一逻辑。金融监管总局在答记者问中明确：合理区分房企集团风险和项目风险，贷款审批更加侧重于项目本身，项目单独建账核算，资金独立运作、封闭管理。

申万宏源证券固定收益首席分析师范为此前撰文，将房地产融资改革方向概括为从“当铺思维”到“项目信用”，提出融资风控应从过度依赖抵押担保，转向更加注重项目现金流稳定性。

新政最具标志性的制度创新，是房地产开发贷款主办银行制。

《意见》明确，单个房地产项目对应一家主办银行，单独或牵头银团发放开发贷款。董希淼指出，在开发贷款方面，新规要求单个房地产项目对应一家主办银行，项目存续期间开发贷款、自有资金、现房销售资金等全部资金均纳入该行账户封闭管理，且主办银行和账户原则上不得变更。

这一制度改变了过去房企可从多家银行融资、资金跨项目调配的操作空间，项目资金被限定用于本项目建设。

贷款期限也大幅延长并与项目周期匹配。董希淼分析，预售项目最长5年，现房销售项目最长7年，商业地产项目最长7年，且首次还本日期原则上安排在项目竣工备案之后，确保建设期内资金不被抽回。

购房端“先交房、后放贷”

贷款最长期限延长至40年

个人房贷规则的调整，是普通购房者感知最强的部分。

针对新政，董希淼分析，最受关注的是放款时点的延后——所购新建住房实行现房销售的，贷款在销售备案后发放；实行预售的，须在项目竣工备案后发放，并通过受托支付方式直接划转至主办银行账户或预售资金监管账户，确保购房人“能拿房、再还贷”。

这一变化将银行放款与房屋交付绑定，改变了过去购房人在房屋尚未交付时即开始还贷的情况。

除放款时点外，还有两项重要调整。

一是贷款最长期限从30年延长至40年，提升购房人贷款能力，降低月供压力。

二是对暂时失去收入来源的存量房贷借款人，赋予银行更大的债务重组自主权，可灵活采取展期、延后还本等方式，帮助借款人渡过难关。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，以100万元贷款本金、年利率3%计算，采用等额本息还款方式，30年期月供为4216.04元，而延长至40年期后月供降至3581.02元，每月还款额直接减少635.02元，降幅约15%。这意味着购房家庭每年可节省约7620元的现金流支出，前五年累计可释放近3.8万元的还款压力，这是实实在在的“减负”。

但严跃进表示，期限拉长后总利息会相应增加，但“以时间换空间”的逻辑，让购房者在短期还款能力和长期债务安排之间有了更从容的选择空间，这正是政策灵活性的体现。

新政把收入偿债比例中的所有债务支出与收入比例上限从55%提升到60%。举例而言，原来上限是 55%，意思是月收入2万元，月供最多只能批1.1万元（2万×55%）。超过这个数，银行认为你还贷压力太大，会拒贷或要求你增加首付、缩短贷款年限。

新政提出偿债比例从55%提升至60%。董希淼表示，此举变相提高可贷额度，帮助购房者应对当前总价较高的市场。这一调整也顺应了近年来居民收入增长趋缓、就业稳定性变化的现实，是对沿用二十余年的信贷“红线”进行一次精准的优化。

董希淼还指出，《意见》专设宏观审慎管理章节，将首付比例、利率、房地产贷款集中度等纳入工具箱，建立逆周期调节机制，正式取消房地产金融“三条红线”；同时设置兜底条款，允许未来视需要新设贷款品种，为政策持续优化预留空间。

资本市场“输血”“堵漏”并重

融资工具更好匹配资金需求

与信贷端形成呼应的，是证监会发布的《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》（下称“政策”），核心是拓宽房企的直接融资渠道。

政策明确，支持上市房地产开发企业再融资，支持综合运用发行股份、定向可转债、现金等方式收购涉房资产，同时加大债券融资支持力度，支持房地产开发企业发行公司债券；在资产证券化方面，则进一步鼓励CMBS、不动产ABS，并支持符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行REITs或纳入REITs扩募资产，稳慎推进商业不动产REITs发展。

从政策内容看，资本市场的支持力度并不小，并且为房企如何获取更多长期资金指明了方向。这也意味着，未来房地产融资将不再主要依赖银行开发贷和销售回款，而是逐步形成“股、债、基、REITs、资产证券化”等多层次融资体系。

“这份政策不能简单理解成对房地产融资进一步‘开闸’，而是融资逻辑发生变化，从‘应急输血’向‘制度构建’转变。”严跃进指出。

他进一步解释道，新政聚焦房地产开发融资模式改革，明确提出要“改革房地产开发融资方式，推动从依赖主体信用向基于项目情况转变”。换句话说，好项目有望摆脱对母公司信用的依赖，获得更精准的融资支持，这也与房地产开发贷款“主办银行制”的改革方向一致。

比如商业地产、租赁住房、城市更新项目等长期资产就能通过REITs等新融资模式“盘活”，为房企提供新的资金退出和循环渠道，这对于行业从增量开发向存量运营转变有现实意义，体现了以市场制度改革促进行业健康发展的清晰逻辑。

但严跃进也强调，本次政策的最大变化并不在“给钱”，而在“设限”：政策明确要求上市房企在股权融资中，须关注资金管理、拿地拍地、项目建设、销售等环节的内控制度是否健全有效——这实质上是从源头把控风险，汲取上一轮市场发展中部分企业因内控缺失导致违规融资、规模盲目扩张、最终积聚重大风险的教训。

“堵住制度漏洞，强化合规性，是本次政策的重要转向。”严跃进表示，政策当前的支持政策是“输血”与“堵漏”并重，在提供融资保障的同时，切断违规操作链条，推动企业建立长效健康发展机制。

金融制度框架清晰展开

三方面影响房地产市场发展

系列制度安排产生多方面积极意义，深刻影响房地产市场发展，在保护购房人合法权益的同时，加快促进房地产发展新模式形成。

对购房者而言，交房安全的制度保障增强，还贷压力进一步降低，住房消费的安全感和可负担性有望提升。董希淼认为，新政最大价值在于将“保交房”从行政承诺转化为制度细则，“能拿房、再还贷”的机制将消除过去“钱房两空”的风险，贷款期限延长至40年则显著降低月供压力，而债务重组灵活性的提升为遭遇阶段性困难的家庭提供了宝贵的缓冲空间，购房人的资金安全和合法权益将得到前所未有的制度性保障。

对房企而言，高杠杆、高周转的旧有模式面临终结。董希淼分析认为，开发贷款主办银行制度与资金全封闭管理迫使房企告别依赖预售回款维持运转的高周转模式，转而依靠项目本身的开发价值获取融资，同时贷款期限与建设周期匹配、首次还本安排在竣工之后，为“十五五”规划推行的现房销售改革提供金融支撑，行业整体开发行为将更趋规范、透明和稳健。

对金融机构而言，房地产金融业务从“拼规模、拼主体”转向“拼项目管控、拼全周期服务”，租赁住房、城市更新等新赛道，将为银行业务带来新的增长空间。董希淼表示，开发贷与个人住房贷款在时点和资金流上的有机衔接，则构建起“银行敢放贷、房企能盖完、居民放心买”的良性循环，将从根本上促进金融与房地产的良性循环与协调发展，为行业长期健康运行奠定制度基石。

南方+记者 黎华联 张艳