8月28日，碧桂园（02007.HK）交出2026年中期成绩单。营收441亿元，净亏损同比收窄16.3%，净资产守住310亿元红线，权益销售额142.5亿元，操盘面积重返行业前十。

这些数字背后，是碧桂园在过去四年累计交付185万套、降债超900亿元之后，首次从“风险化解”的防守姿态，切换至“经营修复”的进攻轨道。但硬币的另一面同样不容回避：净亏损仍在持续，销售规模较峰值已不可同日而语，而约百亿元的减值计提则提醒市场，旧模式的“排雷”尚未完全结束。

“保交房”之后：销售底盘回暖，轻资产能否撑起新增长？

过去三年，“保交房”几乎耗尽了碧桂园的新盘推货资源。2022年至2025年累计交付约185万套，交付量持续位居行业首位——这是一份沉重的社会责任答卷，但也客观上压制了销售端的弹性。

进入2026年，这一局面正在发生结构性改变。上半年权益销售金额142.5亿元，跌幅已从2025年同期的35%收窄至不足15%，销售趋势与全国新建商品房基本同步。更具信号意义的是，据克而瑞数据，碧桂园在2026年1-7月中国房企操盘面积排行榜中重返前十。韶关、洛阳、太原等城市的多个项目凭借产品力获得市场认可，其中韶关碧桂园太阳城“天骄”组团开盘至今劲销2.5亿元，业主重购率达17%。

但挑战同样尖锐。 上半年441亿元的营收规模，较往年高峰期仍有巨大落差。伴随保交房进入收尾阶段，当期交付量大幅缩减，收入端的支撑力短期内难以快速回升。如何在保交房任务基本完成后，重新激活推货节奏、补充可售资源，是碧桂园下半年必须直面的课题。

积极的变化也在发生。“一体两翼”轻资产战略加速落地。凤凰智拓代管代建上半年接连新拓湖北、安徽、广州项目，累计承接超200个项目，受托管理面积近2000万平方米，并入选中国房地产业协会代建企业综合能力首批星级企业。腾越建科智能建造体系累计交付超5200台次建筑机器人，应用面积超4000万平方米。碧桂园商管在佛山桂城、东莞33小镇等项目上持续发力，长租公寓品牌碧家公寓亦在南京、苏州等地签约新项目。

然而，轻资产目前体量仍远不足以对冲开发主业的收缩。代建赛道已挤满竞争者，从绿城管理到中原建业，头部格局渐趋固化，凤凰智拓能否在激烈竞争中持续扩大市占率，仍待时间验证。城市更新虽受益于“十五五”规划政策红利，但从项目签约到收入确认，周期长、变数多，短期内对利润表的贡献有限。

财务“排雷”与信用修复：债务重组落地，但现金流是最大变量

财务端是碧桂园中报最具戏剧性的部分。净亏损约164.4亿元，归属于股东净亏损约156.2亿元——表面数字并不好看，但拆解结构，这是典型的“旧账清算”。

影响利润的四大主因中，三项具有明显的“过去时”特征：保交房收尾导致交付量缩减、两年前高地价项目集中结转、计提约62亿元存货减值及约38亿金融资产减值。若剔除减值影响，报表毛利仍为正值。销管费用持续降至约32亿元，同比下降19.7%，成本控制能力在恶劣环境下反而得到锤炼。

破局的关键在于债务端。境外债重组生效后，碧桂园分别于去年12月、今年6月连续按期完成超28亿元的真金白银兑付。资本市场随即给出正向反馈：碧桂园接连被纳入MSCI中国小盘股指数和富时罗素全球股票指数系列，成为期间唯一新增地产股；南向资金年内增持数量高达50.09亿股，持股比例升至20.2%的历史高位。

但隐忧同样不容忽视。截至6月末，碧桂园总资产约7455亿元，净资产约310亿元，虽持续为正，但资产负债表的厚度已大幅摊薄。在当前销售回款不足以覆盖全部支出的情况下，公司仍需依靠资产处置、债务展期和外部融资来维持流动性。上半年录得约41亿元的其他收入及收益，主要来自金融负债公允价值变动和债务重组收益，这部分“非经常性”收益的可持续性存疑。

更关键的考验在于经营现金流。在行业整体销售尚未全面回暖的背景下，碧桂园能否通过盘活存量土储、加速去化、提升回款率来支撑日常运营，是决定其能否真正“站起来”的核心变量。

碧桂园内部将2026年定义为从“风险化解”向“经营修复”转段的关键之年。董事会主席杨惠妍主导成立的产品研发设计PMO与AI提质增效PMO已在广东、云南落地试点，组织转型正从愿景走向实操。

但转段不是一蹴而就的。轻资产能否规模化兑现、销售端能否持续回暖、现金流能否覆盖运营需求——这三重考验将决定碧桂园能否从“稳住”走向“站起来”。

碧桂园打了四年硬仗，现在仗还没打完，只是换了一个战场。从保交房到稳经营，从降杠杆到增效益，这家头部民营房企的转段之路，既是自身命运的关键一跃，也是观察房地产行业能否真正穿越周期的重要窗口。

南方+记者 周中雨