8月24日，金茂服务（00816.HK）发布了2026年中期业绩报告。读完后一个直观感受是：这是一家正在主动给自己“做手术”的公司。利润降了，但业务底盘更稳了；规模扩张慢了，但项目质量更高了。不过，这种“以短期阵痛换长期健康”的叙事，在当下物业行业普遍焦虑增长乏力的背景下，也并不新奇。但手术效果如何，“康复期”还有多长，才是真正值得追问的问题。

“康复期”还需多久？三个层面主动“排雷”

金茂服务上半年归母净利润同比下降7.5%，毛利率从22.5%降至18.3%。如果只看这两个数字，很容易得出“业绩恶化”的结论。但深入分析后会发现，这恰恰是公司主动战略调整的“有意为之”。

自2025年9月起，金茂服务启动了三个层面的“排雷”动作：

第一，坚决退出低效项目。上半年主动终止了17个回款差、利润率低的住宅项目，同时对18个有潜力的存量项目进行品质改造提升。在管面积增速放缓，但换来的是项目组合的整体质量提升——新增住宅项目100%落位于高能级城市，非住宅业态签约占比达51%。这相当于主动“切除病灶”，把有限资源集中在高价值区域。

第二，强力清理应收账款。物业行业过去为了冲规模，普遍放松信用政策，导致大量应收款沉淀。金茂服务上半年加大了对长账龄历史遗留账款的清收力度，虽然阶段性压制了利润，但成效已经显现：当期回款增速已跑赢收入增速，应收账款总量得到有效控制，第三方应收仅增长1%。

第三，战略性加大品质投入。对18个在管项目实施设施改造和服务升级，直接推高了营业成本、压低了毛利率。但这并非被动性的成本失控，而是为提升续约率和客户满意度所做的战略投入。

近一年金茂服务的主动“排雷”，加速核心且棘手的历史包袱出清。非周期业务毛利润占比已达94%，经营独立性显著增强。

但清理长账龄应收对利润的阶段性影响仍在消化中，毛利率尚未触底回升，报表“康复期”还在继续。管理层也坦言，未来仍将“建立收缴情况较差项目动态评估与有序退出标准”。这意味着“排雷”不是一次性动作，而是常态化的风控机制。

离高质量发展还有多远？三个问题待回答

如果说上半年的“排雷”是“破”，那么能否实现“高质量发展”就是“立”。从目前的成绩单和业绩会释放的信号来看，金茂服务方向对了，但距离真正的高质量还有三道坎要过。

首先是利润率拐点能否确认？这是最直接的验证指标。上半年毛利率18.3%仍处于低位，管理层已明确聚焦“有现金流的利润”。下半年能否触底回升，决定了市场对“排雷”成效的信任度。如果毛利率持续承压，说明低效项目出清和品质投入的效果尚未转化为经营效率的提升，转型叙事就会受到质疑。

其次是第二增长曲线能否真正成形？管理层计划“重点发展轻投入、高毛利增值业务，聚焦C端及有重复消费的客户”。金茂服务上半年社区增值服务收入3.57亿元，同比增长13.4%，是各业务线中增速最快的板块，但占比仍然有限，且对地产交付周期的依赖尚未完全摆脱。渗透率能否持续扩大，决定公司能否彻底摆脱对地产周期的依赖。

第三是非住赛道突破能否规模化？管理层明确将“战略性新兴产业”作为非住赛道拓展的关键客户，认为这类客户“增长快、现金流平稳，发展过程中有很多配套增值业务的机会”。公司将持续“聚焦标杆项目和头部大客户策略”。但能否从“试点”走向“规模化复制”，将标杆转化为稳定的收入贡献，仍待时间检验。

综合来看，如果将“高质量发展”比作一场马拉松，金茂服务正在进行艰难的“排雷”阶段，慢慢进入“恢复跑”。下半年的毛利率走向、社区增值业务的渗透率提升、非住赛道的持续突破——这三个指标若能同步向好，高质量增长的叙事才算真正成立。

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冷眼看财报

南方+记者 周中雨