6月30日，随着番禺和海珠两宗宅地落槌，广州上半年土拍市场正式收官。

据中指研究院统计，2026年上半年广州共成功出让10宗涉宅用地，合计成交总金额约320亿元。这一成绩不仅刷新近三年同期纪录，更让广州上半年土地出让金稳居全国头部阵营。

如果用一个词总结这半年的行情，那就是“少而精”。

这与广州土地出让的结构性特征息息相关。例如，供地向中心城区回流，城市更新扛起供地大旗，出让地块从“巨无霸”转向“小而美”等。

中央城市工作会议提出，推动城市高质量发展，坚持城市内涵式发展。广州土地出让趋势变化的背后，是地产行业策略与城市发展策略的协同调整。

广州宅地土拍半年考：320亿元刷新近年纪录，供地拿地策略生变

市场热度分化：靓地“重返”中心城区

过去十余年，广州的城市扩张逻辑是“往外走”，新区、新城、新板块层出不穷。但2026年的供地计划释放了一个明确信号：城市发展取向正在从“摊大饼”转向“绣花针”。

从供给看，供地向中心城区回流。

2026年，广州的供地计划明确提出，重点引导住宅用地向中心城区、产业发展平台和就业岗位集中区域以及轨道交通沿线倾斜。住宅用地供应量上，白云区以75.58公顷居全市第一，天河区56.04公顷紧随其后。

换句话说，政府正在把好地重新“塞”回城市核心。天河金融城东区江景地块、世界大观低密宅地——这些“压箱底”的宝贝，现在主动端上市场竞价的牌桌。

天河马场一期出让地块航拍图。来源：广州公共资源交易中心

从需求看，土拍“重头戏”主要发生在中心城区。

纵观全局，上半年广州土拍市场的总成交额，天河马场地块即占了74%，剩下9宗地加起来为84亿元，这体现了总量收缩、核心地块竞争激烈的分化格局。

其中，天河马场地块经过9个多小时、243轮竞价，被越秀地产以236亿元拿下，住宅楼面价约8.5万元/平方米，刷新广州历史纪录。这块地的成交，给广州土地市场立了标杆：核心区的地，就是这么值钱，这是稳预期、稳信心的关键一步。

此外，琶洲中二区AH041208地块成交楼面价位列全市涉宅用地前五；番禺洛浦BA0206303地块被国贸地产以55%溢价率拿下；核心地块动辄几十轮甚至上百轮竞价。与之相对的外围区域，多数地块以底价成交。

琶洲CBD珠江沿岸城市建筑群全景。南方+拍客 陈国亨 摄

这说明，广州的土地市场不是“普涨”，而是“核心资产溢价”。核心区与外围区土地市场“冰火两重天”正是城市板块价值的真实映射。

“随着中心城区对于发展服务业的重要性在提升，人口有重新回到中心城区的趋势，中心城区与外围城区之间的人口密度的差异在变大。”上海交通大学安泰经济与管理学院特聘教授陆铭曾经观察指出，城市密度高的地区，经济活力也更强。

根据市规划和自然资源局联合住建局印发的《关于支持高品质住宅建设的若干意见》，当下全市的供地原则是“活跃板块稳供应、潜力板块优配套、高库存板块控新增”。翻译成大白话，就是热门地段稳着供、有潜力的地段先把配套补齐、房子已经太多的地方严控增量。

让土地重返更有需求、价值更高的核心区，是广州释放的鲜明信号。

“小而美”逆袭：供地与拿地的共同偏好

广州宅地土拍半年考

上半年出让的地块，体量普遍不大。除了马场这个“巨无霸”地块，其余9宗普遍体量较小——琶洲2.3万平方米、黄边5万平方米、洛浦5.3万平方米，“小盘快打”几乎成为共识。

这种转变背后，有双重逻辑：

一方面，政府不再扎堆卖地，而是精准投放。

例如，琶洲中二区AH041208地块是琶洲CBD范围内为数不多的纯居住用地，一路之隔就是抖音华南总部、唯品会、趣丸科技等头部企业，具有明显的目标群体和居住需求。再如，洛浦BA0206303地块位于南浦岛东部，此前南浦岛已经连续30年没有新增宅地供应了，改善型需求积累了数十年，如今有望得到疏解。

值得关注的是，上半年广州挂牌的涉宅用地全部成交，没有一宗流拍。对比前几年同期最低四成的成交率，这个“百分百成交”的成绩单，含金量十足。这正是“供地精准”的结果，把对的地块放在对的位置，自然有人买单。

四宗高溢价地块溢价率对比。

另一方面，房企现在也更适应“短平快”的操盘方式。

当下，民营房企投资仍较为克制，上半年活跃在土拍市场的，基本是国企面孔。例如，越秀地产重仓投入天河马场和琶洲两地；国贸地产首次入局番禺；保利发展多点布局白云黄边和花都。

以往，这些经营主体喜欢拿“巨无霸”地块分期开发；如今，小地块确定性强、开发周期短、资金回笼快的特性更获青睐。再以成交的琶洲地块为例，容积率从4.1下调至2.5，限高从100米降至80米，总建面从约4万平方米“腰斩”至2.26万平方米。从高密度超高层改成低密小高层，却引来七家头部房企竞价。

中指研究院的数据显示，从全国来看，上半年300城住宅用地成交面积同比下降23.7%，土地出让金同比下降31.4%。但一线城市平均溢价率却达到19.8%，远高于全国平均的9.1%。

这说明房企不是不拿地了，而是只敢拿确定性强的地——核心城市、核心地段、配套成熟、风险可控。广州上半年10宗地中5宗实现溢价成交，明显高于去年同期，印证了这个趋势。

可见，“小而美”不只是地块变小了，更是政府供地思路和房企拿地逻辑的双重转变。政府不再追求“一次卖一大块”的账面数字，房企也不再追求“摊大饼式”的规模扩张。

下半年广州土拍还有哪些看头？

2026年上半年，房地产市场继续处在调整与修复的过程中。在政策持续优化、需求逐步释放的背景下，市场呈现出积极变化。

上半年的土拍收官了，下半年呢？综合各方信息，广州土地市场还有多个看点值得关注。

首先，供地节奏会明显加快。

根据《广州市2026年建设用地供应计划》，全年涉宅用地89宗。上半年已经出让了10宗。这意味着，其余宗地要在下半年密集登场，即使实际供地情况未能完全实现供应计划，供地节奏也会明显加快。

其次，核心区还有“硬菜”要上。

根据供地计划，天河区今年计划供应15宗地块；越秀区今年有4宗宅地，打破多年无住宅供地的局面。海珠康鹭、荔湾山村等老城改造地块也计划集中入市。这些区域地块的地段价值可观，一旦挂牌，大概率延续上半年的高溢价态势。

此外，旧改地块将成为重要供应来源。

下半年大量涉宅用地将关联城中村改造。例如，萧岗、夏茅、三元里等旧改片区的安置房与复建地块。通过安置房建设推进老城更新，释放成片优质居住空间。这些地块虽然以安置、保障房为主，但也会同步释放部分商品房用地。

中央城市工作会议提出，因城施策控增量、去库存、优供给。

从全国视角看，中指研究院预计，一线及强二线城市核心区有望继续迎来更多优质住宅用地入市，凭借优质区位与完善配套维持土地市场热度、稳定预期。

与此同时，随着“好房子”产品陆续转化为新增供应入市，新房市场的供需结构将加速走向明朗化，这也将为后续土地投资决策提供更清晰的市场指引。

广州的土地市场表现，将万变不离其宗——供地少了，但质量高了；库存减了，但预期稳了。

对于普通购房者来说，信号很明确：未来广州核心区的新房供应会越来越少、品质越来越高；外围区域供应相对充足，价格也更友好。这不是市场的偶然，而是城市发展规律的必然。

至于具体哪块地会成为下一个“马场传奇”，值得拭目以待。

---

采写：南方+话题研究员 李鹏程

策划：柳时强 陈明诗

视频来源：南都广州