广州没有成立业主委员会（业委会）的小区，是不是必须先成立物业管理委员会（物管会），才能召开业主大会？这个一直困扰广大业主的问题，终于有了结果——近日，广州市住建局正式答复称，业主可以通过筹备组成立业主大会，不必须通过物管会。

几经周折才得到明确意见

广州市住建局《告知书》。

5月29日，广州市住建局对增城的曹先生正式出具《告知书》，答复称：《广州市物业管理条例》第四十七条关于成立物业管理委员会的规定系广州市结合实际对《广东省物业管理条例》做的补充性制度设计，并非成立业主大会的前置环节，业主可以根据《广东省物业管理条例》的规定，通过成立业主大会筹备组的方式，由筹备组组织成立业主大会，选举产生业主委员会。

这个回复在广州物业界产生不少的反响，也是许多想成立业委会的业主们一直在追问的问题。曹先生对记者介绍，他所在的小区嘉御豪庭为了成立业委会，期间经历了3次组建，都没有成功。2021年10月，业主向所在镇级提交成立业委会申请，当时按照广东省《物业管理条例》和《广州市物业管理条例》，联名了约420人业主交了资料过去，申请成立筹备组，被工作人员口头告知需要先走成立物业管理委员会程序，把申请资料退回来了，后面就开始按照镇街指引去成立物管会。但在2021年11月提交完物管会申请材料后，到2025年，镇街和业主在业主成员名单上存在较大争议，比如镇街确定的人选存在宁愿选没有在这里住的业主、还有一些是与物业的上级集团公司做高管的身份人当选、业主提出异议后又选一些开发商家属参选（开发商和物业同属一个集团公司），所以几年来业主的意见大，通过信访、12345等多个渠道反映问题不断。同时，在2025年9月，镇街进行新的一轮物管会成员组建工作中，因为报名渠道有社区和镇城乡发展中心2个窗口，在报名结束阶段，他和其他业主共10余名提出申请，请镇街公开本轮报名的所有人员名单，以保证业主的知情权以及确定所有报名人是否都统计列入了报名汇总名单，镇街以过程信息不予公开，剥夺了业主知情权和《广州市物业管理条例》中赋予业主推荐权，物管会再次流产。

曹先生告诉记者，之后他了解到全市没有成立业委会的小区基本上都有类似遭遇，他认为如果因为选举不透明，从某种意义上说，大家也不太想成立这个物管会。为了得到一个清晰的回复，他先后向多个部门寻求解答，最终广州市人大组织信访、司法、住建等部门召开联席会议，才形成了以上明确意见。

对物管会的争议一直没有停止

丽江花园物管会的两规一直没法通过。

物管会在广州的争议一直没有停止。广州丽江花园2021年成立物管会后，连“两规”都没法通过，业委会就一直难产。而广州时代玫瑰园因业主不满服务质量，试图成立业委会自救，却遭遇物管会阻挠，其通过“小圈子秘密会议”、违规指定业委会候选人、擅自修改“两规”出卖业主合法权益、将差额选举改为等额选举等操作操控选举，迫使政府部门接连发函督促改正。

时代玫瑰园业主与物管会的博弈一直没停。

一直在为纠正物管会有关弊端而奔走的还有广东省项目管理学会社区治理分会副会长潘传泳，他介绍，2021年1月1日施行的《广州市物业管理条例》，创设了物委会制度，物委会没有任期、业主代表由镇街推荐产生等，导致物委会普遍性运行不畅，孵化为业委会的成功率极低（不足10%），弊端突显，对小区治理的负面影响非常大，因此必须继续争取完善。

2024年，广州市人大征求《广州市物业管理条例》修订意见时，他反馈了24条修改建议，包括建议对物委会设定任期、业主代表满足省条例的不低于60%占比，业主代表由业主联名推荐、业主自荐、电子投票系统投票等方式产生等等，但他的主要建议内容均没有被采纳。其后，他于2024年11月份前后向广州市人大、广东省人大、广东省住建厅、广州市住建局确认业主是否可自主组建筹备组。2024年12月初收到市住建局的回复：在广州市筹备成立业主委员会等相关工作，适用《广州市物业管理条例》的相关规定。因为市条例没有设置筹备组、只有物委会，因此此回复相当于明确不同意业主自行组建筹备组。

他认为，此次住建局的回复，给对物委会制度失望和深陷物委会不作为及瘫痪死局的小区带来曙光和希望，政府部门此次松口松绑，可以看作是《广州市物业管理条例》修订的前奏。修订市条例，设置物委会的任期或撤销物委会制度等，才能在法规上消除组建筹备组的障碍，让小区回归业主自治，业委会才能无障碍的组建和有效高效运行，小区治理作为国家治理的“最后一公里”才能顺畅。

多地对物管会均有限制

曹先生透露，他去年12月左右，看到了其他省份对物管会的规定，就萌生了弄清楚物管会权力界限的念头。如江苏省人大在2025年12月就明确，物管会只是作为在物业管理实践中经多方努力仍然无法成立业主委员会之后的制度救济，各方在成立业主委员会的努力失败前，不宜迳行申请设立物业管理委员会。《无锡市物业管理委员会组建运行办法（试行）》就规定，物业管理委员会的任期一般不超过三年，物管会成立超过一年的，街道办事处（镇人民政府）对能够成立业主大会的，应当指导筹备工作，成立业主大会；能够选举产生业主委员会的，应当指导选举产生业主委员会。《黑龙江省物业管理委员会组建办法》也明确，物管会是在不具备成立业主大会条件，或虽然具备成立业主大会基本条件，但因相关原因影响未能成立，又或是业主大会会议召开后，未能选举产生业主委员会的，还有就是需要重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府指导、协助后，仍不能选举产生业主委员会的情况下才成立的，同时也规定物业管理委员会的任期一般不超过3年。

上海中联(无锡)律师事务所专职律师明彬认为，通俗地说，物管会是 “临时工”，负责把 “正式工” 业委会生出来；业委会一上岗，物管会就应下班消失，但在广州的物业实践中，却发生“临时工”长期鸠占鹊巢现象，这值得深思！有了住建局这个回复，即使有物管会的小区，也可另行申请成立业委会筹备组，来推动筹备成立小区业主委员会。

南方+记者 项仙君