6月5日，深圳南山区粤海街道T204-0153宗地顺利完成挂牌出让，华润、中海、招商、建发、越秀、保利置业6家头部央国企参与拍卖，最终保利置业以57.72亿元成功斩获该地块，可售楼面价约10.87万元/平方米，刷新了深圳涉宅用地单价纪录；该地块同时以150.74% 的超高溢价率登顶今年全国 25 个重点城市住宅用地市场 203 幅成交宅地溢价榜首，引发行业关注与深度讨论。

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业内专家普遍认为，地块高成交价根植于其不可复制的区位价值与稀缺产品属性。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，本次出让的地块位于粤海街道（科技园南区），该板块是深圳乃至全国的“总部经济”核心区，上一次宅地出让还要追溯到2019年底，属于明显的“土地断供”板块，具有显著的不可复制性。

同时，该地块也体现了低密属性的价值重估。在深圳核心区普遍6.0-8.0的容积率背景下，该地块2.9的容积率本身就是一种优质供给。作为无商业配建干扰的纯低密住宅用地，它直接回应了高端改善客群对居住舒适度的迫切需求，高溢价是对这种稀缺产品力的合理体现。

广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉从区位稀缺性与供需结构双重角度分析，该地是南山“科技园板块最后留白地”的纯二类居住用地，区位优势极其优越，在被称为“宇宙牛街道”的粤海街道，汇聚超1600家国家高新技术企业，板块内职住比严重失衡。区域内众多互联网、半导体等新兴行业，从业者购买力非常充裕。

同时，区域内房源供给主要以二手房为主，但多为10年楼龄以上，户型设计、社区功能、景观园林都比不上新房产品，特别是密度高、容积率高，不满足当下高收入人士对低密度、设计新颖的住宅需求，因此居民置换的意愿比较高。

严跃进表示，此次深圳涉宅用地单价新纪录的出现，不仅体现了房企对核心城市优质资产的重磅投票，也标志着楼市供给侧正从“普适性供应”向“极致优质供给”转型，对修复市场信心释放了强烈的积极信号。优质资产在当前市场环境中依然获得高度认可，各地应更加注重优质地块的供应，更好吸引企业投资，从而促进土地投资市场的总体稳定。同时，当前土地市场的整体形势结构性分化依然突出，局部热门地块与整体市场之间的差异需进一步深入研究，以便为市场提供更准确和全面的信息。

李宇嘉也表示，高收入人士对新一代高品质住宅的需求潜力很大。尽管当前二手高端住宅供给比较多，但要么楼龄较老，要么密度过大，容积率高，市场对区位优、“核心地段+低密改善+纯住宅”、户型设计好的住宅需求仍有空间。去年以来，深圳新房供地策略发生变化，出让规模减少，但走“小而美、小而精”的路线，打造低密小高层产品，满足片区产品迭代的需求，就是主旋律。

南方+记者 景子妍