1.6.8湛工记忆创意园内，36米高的工业水塔之下，柠檬茶店、特色咖啡馆与老厂房浑然相融，游客闲坐休憩、惬意悠然。闹市之中，这片充满复古工业风的园区，成为湛江不可多得的休闲消费新空间，一到夜间便人气高涨、车位难求。

1.6.8创意园夜晚灯火通明。

人气背后有坚实数据支撑。截至2026年5月，园区累计引进商户61家，整体招商率达98%，核心业态出租率100%，日均客流突破1500人次，节假日客流突破3000人次，成为赤坎区乃至湛江市区新晋文商旅消费热点。

支撑这份持续热度的，是湛江市资产运营集团有限公司（下称“湛资集团”）探索出的国企引领、市场驱动、多元共建新路径——以IP塑造为核心、以收益稳定为底线、以资产增值为目标、以特色产业生态为支撑，让沉睡十余年的老旧工业厂房蝶变为城市文化新地标。

1.6.8创意园特色招牌。图源：湛资集团

升级

重塑IP优化运营 激活存量资产新动能

灰色烟囱高耸入云，红色旧砖墙上刻满岁月痕迹。1.6.8湛工记忆创意园前身为荒废近11年的原湛江振威针织染整厂，留存的红砖厂房、工业水塔、高耸烟囱等稀缺工业遗存，是粤西纺织工业文脉的重要载体。

水塔柠檬茶店。图源：湛资集团

在2024年8月开始盘活沉淀基础上，湛资集团2025年11月正式成立，进一步接手园区升级运营，跳出传统“重改建、轻运营，重出租、轻赋能”的模式，围绕IP重塑、业态重构、运营革新、资产提质四项举措，推动废弃厂区向文商旅融合园区转型。

保留原始工业元素。图源：湛资集团

找准定位才能塑造IP。湛资集团深挖本土工业底蕴，锚定“工业遗产保护+文化IP赋能+文商旅产融合+国资保值增值”核心发展定位，重构“1.6.8”特色发展体系，为项目塑造专属品牌内核——聚焦“唤醒湛江工业记忆、激活沉睡闲置资产”核心主题，精准打造品美食、玩娱乐、淘好物、听音乐、赏展览、拓社交六大沉浸式消费场景，全方位覆盖大众多元消费体验需求，同步规划打造8条工业记忆特色动线，串联本土工业发展脉络，补齐园区文化内核短板，构筑起差异化、特色化、场景化的核心竞争优势。

园区内设攀岩馆等多业态场所。邓巧月 摄

运营管理全面优化。湛资集团创新搭建“国企引领、市场驱动、多元共建”的协同发展模式，积极引入社会资本助力园区场景升级与业态提质，有效破解资金难题。

同时，湛资集团牢牢把控项目整体规划、招商准入、品质标准、品牌推广、收益管控等核心权限，全面落地统一规划、统一招商、统一设计、统一推广、统一管理的“五统一”标准化运营体系，严格规范商户准入标准、园区空间调性与整体业态配比，有效规避同质化竞争，既筑牢国有资产稳定收益底线，最大化释放存量资产价值，又大幅降低商户经营风险，构建起互利共生、稳健共赢的商业运营生态。

建筑保留着红砖风格。陈文 摄

目前，“湛工记忆”IP品牌影响力持续放大，园区综合价值实现全方位跃升。整体招商率与核心业态出租率实现全域满铺，日均客流稳步攀升；商户经营质效也实现了质的飞跃：新增入驻商户存活率达100%，园区整体商户存活率稳定在96%，远高于行业60%的平均水平，商户月均营收从3.2万元提升至18万元，增幅超过4.6倍，原有多数亏损商户成功扭亏为盈。

改造

留住工业之“形” 修旧如旧换新颜

资金保障到位、管理体系理顺，高质量建筑改造同步推进。

湛资集团坚持保护优先、修旧如旧、活化利用原则，杜绝大拆大建，最大限度保留工业原生肌理，打破“修旧如旧等于低成本简易改造”的认知误区，同步实现遗产保护、空间升级与资产增值。

最大限度留存厂区原生工业肌理。图源：湛资集团

核心工业遗存原貌保留是改造的重中之重。湛资集团相关负责人表示：“我们不破坏原本厂房的工业质感，最大限度保留老厂房的底子。”

现场红砖墙体、工业水塔、烟囱完整保留，老水塔钢结构、烟囱生产印迹、砖墙斑驳风貌原汁原味留存，破损厂房仅做结构加固、屋面翻新，核心工业遗存保护修缮费用占总改造投入的35%。

在保留原貌基础上，湛资集团科学优化园区非保护区域，重构内部空间布局，清晰划分商业经营区、文化体验区等功能板块，老仓库变身特色商业空间，旧车间升级为休闲展陈场所，园区空间使用率从60%提升至95%。

统一红砖墙体风格。

配套设施持续完善。水电管网全面升级、消防系统达标、智慧园区系统搭建，200个停车位、多条休闲步道一应俱全，基础设施全部通过验收，为资产增值与“湛工记忆”IP奠定坚实的硬件基础。

“这里停车很方便，想热闹有热闹的地方，想清静也能找着角落。店铺装修有味道，怀旧又带着粗犷，很适合打卡。”住在附近的徐女士常和爱人、朋友来逛，连连称赞。

唤醒

激活记忆之“魂” 文商旅产深度融合

厂房留住“形”，更要激活工业文化之“魂”，让“湛工记忆”IP在园区真正“活起来”。

湛资集团推动商户业态与工业文化深度绑定，打造特色商业集群。集团依托“湛工记忆”IP精准招商，吸引大批青睐旧工业风格的商户入驻，实现园区与商户双向奔赴。

“湛工记忆”主题墙绘。

数据显示，园区30%的商户正是看中旧厂风情与IP潜力选择入驻。与此同时，集团招商坚持严格筛选、统一审核，要求装修设计必须融入工业元素，确保园区整体视觉调性与文化风格统一。

水塔柠檬茶店老板陈志文说：“对比过很多场地，这里的旧工业风最有魅力、最有特色。”云川Bistro咖啡店运营者吴嘉嘉介绍，老厂房红砖墙搭配现代设计格外受欢迎，店铺小红书话题曝光超百万次，月营收超30万元，日均客流200人以上。

旧厂房改造成的酒馆热闹非凡。

目前，园区已入驻餐饮、零售、娱乐、办公等商户61家，业态配比科学合理：餐饮休闲30.4%、特色零售21.4%、潮流娱乐10.7%、综合办公35.7%、配套服务1.8%，形成文商旅产深度融合的良性产业生态。

园区内的服装买手店。陈文 摄

此外，湛资集团还策划举办精彩纷呈的“织春·时光衣影”等特色主题活动，让市民在休闲中重温城市工业记忆，持续提升园区品牌影响力与资产溢价能力。园区还先后吸引市内各区县、院校和广州、阳江等地各界人士前来考察学习。

“织春·时光衣影”活动。图源：湛资集团

1.6.8湛工记忆创意园的成功活化，并非终点。湛资集团将探索出成熟模式，逐步推广至旗下其他闲置资产，持续唤醒沉睡国有资产。未来，湛江将涌现更多工业遗产新空间，让存量资产成为讲述城市工业故事、激活文商旅消费、提升城市能级的优质载体。

撰文：甘雨洁 吴宇鸿 袁艳丽

摄影：龚钰坤（除署名外）