“家里两套旧房，一套自住、一套出租，却换不出一套满意的新房。”广州南沙市民李先生的烦恼，是许多改善型家庭的真实写照。然而今年，他成功用两套旧房置换了南沙壹号的改善型住宅，旧房评估价总计406万元，剔除15%新房首付后，手中还多出333万元现金，并获得了5万元政府补贴。

6月2日，在南沙区房地产高质量发展大会暨“南十条”发布会上，南沙开建集团党委书记、董事长叶镇慧讲述了南沙房子置换的真实案例，并围绕国企下场“以旧换新”，以国企平台存量盘活、加快房地产市场循环的改革创新路径进行了经验分享。

国企兜底

“以旧换新” 赢得市场信任

房地产市场的需求支撑，正从刚需逐步转向改善型需求。但对于绝大多数家庭而言，置换的核心瓶颈并非购房门槛与信贷成本，而是“先卖后买”的时间差、价格不确定性与交易风险。

大会现场，叶镇慧分享了客户李先生的真实案例：

随着家庭成员增加、生活需求变化，李先生希望换一套孩子上学方便、配套更好、品质更高的新房。但难题摆在面前：一是二手房市场冷清，两套房很难同时卖掉，卖房周期不可控；二是如果“先卖后买”，旧房贷款还没还完，又要同时承担新房首付和月供，家庭现金流压力巨大。

抱着试一试的心态，李先生报名了南沙住房“以旧换新”。第二天，专员联系他，三天内上门实勘评估：老碧桂园报价279万元，山海湾127万元，总计406万元，符合他的心理预期。他很快选中了南沙壹号的一套新房，总价489万元。整个流程走下来，李先生成功置换了心仪的房子，家庭资产结构大幅优化，月供压力反而比之前小了。

叶镇慧现场算了一笔账，“一个家庭的房屋置换，最终实现了四方共赢。”

对个人：李先生用旧房换来品质新房，手头多333万元现金，还拿了5万元补贴，置换压力较小。

对银行：形成了旧房收购贷款和新房按揭贷款各一笔，既拓展了业务，也沉淀了优质资产。

对市场：直接促成3笔交易，总交易额近1000万元。收购的两套旧房经过改造，还将变成2套高品质租赁房源，盘活存量。

对政府：带动房地产及上下游消费。以一套100㎡新房为例，就能带动约20万元的家电、家具、装修等消费。

叶镇慧表示，方案推出一个多月来，市场反响热烈。累计报名客户超400组，已完成房产评估135套，评估总额超3亿元，已收购旧房36套、销售新房24套，新房交易金额超3亿元。“这些数据说明，房地产市场改善型需求大量存在，关键是要用机制帮群众跨过‘旧房难卖、资金难转、过渡难安’的门槛。”

打破常规

四个维度重构楼市置换循环

国企兜底收购的住房“以旧换新”模式，在全国范围内并不罕见，上海（浦东、静安）、宁波、杭州富阳等地均有施行。但其模式成立的核心前提往往是收购房源具备稳定的租赁收益与资产价值，因此各地一般严格限定收购范围。

比如上海住房“以旧换新”主要聚焦内环内、2000年以前建成、70平方米以下、总价可控的核心地段小户型，普惠性受限；同时，重资产收购模式对国企平台的资金筹措、运营管理能力提出了极高要求，规模化扩面面临显著的资金瓶颈。

叶镇慧表示，有别于常规的国企兜底收购的模式，南沙开建结合本地市场实际，在四个维度上打破了常规，探索出极具特色的置换路径：

资金支持力度大。南沙首批安排30亿元预算用于收购存量旧房，按照今年1到4月南沙新房套均总价约220万元测算，可以影响1300多套房源交易。

国企平台兜底直购。通过国企平台提供信用背书和兜底收购，降低业主等待和交易不确定性，实现对传统置换链条的重构。

“旧”的定义更加开放。叶镇慧透露，南沙开建收旧不仅包括商品房、房改房、解困房等住宅类物业，也包括商铺、写字楼、公寓等非住宅资产，对部分具有经营潜力的农村自建房、别墅等特殊资产，也可结合实际情况纳入收旧范围。

置换覆盖范围更广。南沙住房“以旧换新”范围不局限于南沙区，凡是在广州市范围内拥有合法产权的住宅，均可参与置换，未来还将进一步探索从全广州扩展到大湾区范围内。

大会现场，南沙同步发布《关于进一步推动南沙区房地产市场高质量发展的实施意见》，提出将发放总额为3000万元的“以旧换新”专项补贴，单套最高补贴可达2万元。随着政策红利的持续释放，市民在南沙“以旧换新”将可叠加享受市、区“卖旧买新”专项补贴及南沙区新引进人才生活补贴，进一步降低客户置换成本。

“以旧换新”激起层层涟漪，南沙开建“棋局”已清晰展开。叶镇慧表示，南沙开建将把“以旧换新”从单个项目做成一个成熟的、可以长期坚持的系统方案，从“造房子”转向“营生态”，强化教育、养老、超市、食堂等社区服务配套，实现资产保值和群众安居双赢，持续探索南沙房地产高质量发展新模式。

撰文：郑国豪 余妍玲