随着2025年上市房企年报季落幕，南方产业智库正式发布“2025年（全年）中国上市房企健康指数”，对包括中海、华润置地、越秀地产、龙湖等在内的30家典型企业进行全面评估。与往期的60家、50家样本相比，样本量的“瘦身”本身就是行业深度调整最直观的注脚——在市场出清与退市大潮中，研究焦点正精准锚定仍具代表性与生存能力的“核心玩家”。

初步扫描显示，健康指数得分呈现“少而精”特征，分化态势极其鲜明。据南方产业智库数据，除合生创展未发财报外，29家已发布财报的样本企业健康指数均值为71.9分，其中8家超过80分，17家为60-80分，低于60分的有4家。这张特殊的“体检表”背后，是房地产存量竞争新时代下，企业从追求规模狂奔转向锤炼经营耐力、从资本驱动转向高质量内生增长的根本性变迁。

8个优等生引领行业进化

此次样本精简至30家典型上市房企，不仅是统计口径变化，更是行业现实的映射。过去一年，房企退市潮与业务停滞并存，行业加速“瘦身健体”。本次样本优化，实质上将聚光灯对准那些仍在市场一线搏杀、运营模式具有代表性的幸存者与转型者。

从健康指数看，优质企业的核心圈层效应凸显，呈现强者恒强的马太效应。健康指数超过80分、处于“健康状况良好”区间的房企仅有8家，占比不到三成。这些行业金字塔尖的“优等生”是：中国海外发展、华润置地、新鸿基地产、滨江集团、招商蛇口、保利发展、龙湖集团以及太古地产。它们或为财务极度稳健、现金流充沛的央企龙头，或为主打核心城市高端改善、产品力溢价的区域深耕龙头，或是商业运营功底深厚、具备穿越周期能力的港资或民营房企。

市场分化之剧烈，已非同一维度上的竞争。这种分化也催生了新的转型路径，“多元化”与“专业化”并行不悖。以销定投、聚焦好房子、深耕城市更新是主流投资策略，代建、物业等轻资产业务更成为2025年房企财报中的高频亮点。

建发国际、绿城、金茂、越秀地产等17家房企构成健康的第二个圈层，健康指数在60-80分之间，达到基本标准，但在盈利能力、财务健康、营运能力等方面仍有提升空间。例如越秀地产整体稳健，营收在颇具挑战的环境下微增，现金及现金等价物超300亿元，资金充足，负债率处于合理区间，但去年归母净利大幅下滑，在行业“微利”时代仍需突破利润瓶颈。

与之形成鲜明对比的是健康指数不佳的企业，如绿地、龙光、万科、合景泰富等，普遍面临债务压力、销售受阻或战略迷航的困境。

从规模幻觉到“真实盈利”的拷问

健康指数综合近30个财报指标及社会评价、管理状况等得出。透视这一指数，可以看到更为深刻的房企发展变化。2025年，对绝大多数上市房企而言，财报数字已褪去规模光环，回归“真实经营”的严酷检验。

规模天花板清晰可见。据统计，2025年销售额超千亿的房企仅10家左右。在30家样本中，营业收入突破千亿的上市房企为9家，其中保利发展以3081亿元居首，华润置地以2814亿元紧随其后，万科以2334亿元位列第三。然而，万科营收同比下降31.98%，是千亿阵营中波动最大的个案之一。营收能够实现增长的仅有10家，包括越秀地产、华润置地、太古地产、滨江集团等。市场蛋糕整体收缩，增长已从行业普涨变为少数正确布局者的奖赏。受益于核心城市核心地段项目入市，滨江集团等深耕特定区域的房企实现营收增长，验证了当下“聚焦高能级、更安全城市”的重要性。

利润报表是最富戏剧性的部分。2025年，近半数样本房企归母净利润增长，但需穿透表象。一方面，华润置地、新鸿基地产、中海等录得超百亿的可持续净利润，华润置地以254.2亿元登顶2025年“利润王”。另一方面，个别房企因债务重组成功录得巨额“一次性收益”，如旭辉控股集团归母净利润达176.66亿元，但这种纸面财富并不能真实反映其持续盈利能力。更普遍的情况是行业整体仍在亏损泥潭中挣扎。据中指研究院报告，行业平均亏损虽有所收窄，但“增收不增利”压力依然巨大。30家样本企业归母净利润均值为-37.2亿元，亏损企业达12家，包括香江控股、雅居乐等。值得注意的是，曾经的“老大哥”万科也因资产减值等因素出现巨亏885.6亿元，印证了行业正为过去的模式付出代价，“洗大澡”式的财务出清仍在进行。

如果说利润可能被修饰，现金流则是检验企业生命力的铁律。2025年，房地产上市公司现金流显著分化，直接映射到样本企业的健康度上。经营活动现金流量净额均值为82.9亿元，但雅居乐、万科等部分企业该项为负，意味着主营业务“造血”机能仍有巨大压力，依赖融资或处置资产维持平衡。真正的强者则展现了强大的现金创造能力，保利发展、华润置地、中国海外发展期末现金持有量均高达千亿，不仅现金流充沛，净负债率也保持在健康水平，为后续投资和穿越周期储备了充足“弹药”。

资产负债表的修复仍在路上。尽管样本企业负债总额较上年减少10.3%，但“瘦身”远未结束。样本房企平均净负债率高达143.20%，远超过去监管红线要求。雅居乐、万科、绿地控股、融创等净负债率仍超过100%。对许多企业而言，降低高息有息负债、优化资产结构的战役刚刚进入深水区，能否在销售回暖与资产变现中“软着陆”，是生存关键。而68.4%的平均资产负债率以及期末现金短债比超过1的20家企业，则提醒我们，财务安全边际的扩张与收缩已将房企阵营清晰划分。

■专家点评

上海易居房地产研究院副院长严跃进：

短期看，改善房企健康度的关键仍在销售。房企必须全力促销售、保回款，盘活存量项目，以最快速度改善现金流。各地也应从需求侧着手，引导合理的刚需和改善性住房需求，为新房的良性循环创造条件。中长期看，行业健康依赖新发展模式的建立，现房销售等改革要稳步推进。同时，房企应高度重视以AI为代表的新技术应用，其在产品设计、成本控制、精准营销乃至资产运营管理上，有望带来前所未有的效率提升和创新动力。

中指院：

当前行业正从增量转向存量市场，“盘活存量”是国家层面的重要战略方向，也为房企提供了新的发展空间。上市房企必须以“保障经营安全”与“提升核心竞争力”为双主线。“保安全”意味着加快风险出清、优化债务结构；“提升能力”则需聚焦主业，在开发业务上追求“拿好地、建好房”，在服务业务上力求“优项目、强服务”。对依靠现有业务模式难以脱困的企业，果断进行“业务轻型化”转型，如重点拓展代建等轻资产业务，或许是重塑竞争优势的重要路径。

撰稿：南方+记者 周中雨 冯善书 柴亚娟

出品：南方产品智库