20日中午，在等了10多分钟后，因为始终没有通过审核，广州番禺区越秀和樾府三期的业主尹先生只好放弃进入车库，把车开走了。

两个多月来，因为反对开发商的车场收费标准，已有大批和樾府的业主因此与物业公司发生冲突，停车问题成了大麻烦。

车辆因为审核迟迟不能入场  南方+ 项仙君 拍摄

九成业主不同意还是要执行

据介绍，和樾府共分五期，其中二三四期都是2024年交楼，目前已有2000多户业主入住，而对于三期越颂华府的业主们来说，由于业主人数多，入住率也较高，对于停车收费的反应也最为强烈。根据负责小区物业管理的广州越秀物业发展有限公司《关于越颂华府（和晟）停车场收费标准协商议价过程及结果公示》，越颂华府（和晟）地下停车场车位收费标准协商议价过程如下：

2025年2月19日，公司启动小区地下停车场收费标准的协商议价流程，公示期30日，议价协商限期150日。2025年7月14日—8月5日发布《关于开展停车场收费标准意见征询的通知》开展全体业主意见征询工作，意见征询结果为：小区总户数：1591户，本次已反馈意见户数：850户，同意停车场收费标准56户、不同意停车场收费标准774户、弃权20户。

业主认为万博和樾府停车费太高  南方+ 项仙君 拍摄

根据有关规定，协商时间超过150日，双方仍然存在较大争议、无法达成一致意见的，协商程序终止，即自2025年8月23日起，越颂华府地下停车场收费标准协商议价程序终止，经营者有权依法自主定价。

协商议价程序终止后，公司将协商议价过程和结果向小区全体业主进行公示。公示期届满后，公司在今年1月16日正式开始收费，具体收费如下：临租：3.5元/小时，12小时最高限价20元，24小时最高限价为35元；停放不超过半小时的车辆，不收费；连续停放超过半小时的车辆其计费时限不足1小时的部分按1小时计算；连续停放超过1小时的按上述标准累加收费。

多次协商无果

记者了解到，政府方面多次主持越秀和樾府三期车位管理问题专题沟通会。2025年6月14日，樾府业主代表15名、越秀地产及物业代表3名、番禺区发改局、番禺区住建局市场监管部、大石街道办、富庭社区居委会等一起开会，业主方提出，车位公示方式与内容存在不合理性，未能确保多数业主充分知悉，公示仅包含临停价格，缺失月保方案及价格信息。公示拟制定临停单价过高，定价依据（参照周边略高）不合理，停车场费用构成及核算依据不透明，仅为数字堆砌，缺乏清晰来源及佐证等问题。业主们要求，停车场收费方案及管理模式需与业主充分协商达成共识，禁止越秀单方面推进执行。

越秀和樾府是番禺豪宅代表 南方+ 项仙君 拍摄

当时政府有关方面认为，车场的收费模式和具体价格需要越秀与业主进行理性、有效和充分的沟通，物业公司和开发商应充分考虑业主诉求，综合考量制定小区停车收费标准。

业主尹先生介绍，他们对周边小区停车费做了调研，发现越秀和樾府收费明显畸高。如星河湾收费与保利红馆都是7.5元/12小时，月保400元；时代倾城是6元/24小时，月租220元；敏兴四季花园是7.5元/12小时，2.5元/小时；诺德名都是2元/小时，7元/12小时，月保400元。而且，小区的物业管理费是4.2元/㎡/月，大大高出周边水平与政府限价。

今年1月20日，各方再次在番禺大石街道综治办会议室商议，业主提出，开发商定价违背广州市人大发布的《广州市停车场条例》，认为2025年议价流程流于形式。广州市发改委在2025年9月23日及番禺区发改委在2025年10月11日回复业主信访函件中说明，双方可以共同向街道、乡镇人民调解委员会书面提出调解申请，协商没有结束，越秀方面没有政府盖章背书文件，收费没有依据。

越秀地产与越秀物业方面认为，议价流程合法合规，业主有疑问可以去行政复议和诉讼，强调议价已经结束。价格已经下调过，从最开始只有临停到后面增加了临停封顶优惠。司法所认为，定价问题不会对开发商毫无约束，根据《民法典》第 276条，必须首先满足业主关于番禺越秀和樾府三期停车收费需求，如果开发商为高价卖车位只售不租或设置过高租金，变相拒绝业主合理使用需求就可能违反这个原则。综治办的意见是给时间物业和地产回去沟通收费问题，短期业主出行，物业登记欠费放行，后面再追缴都行。

但时至今日，问题仍未解决。业主反映，越秀物业方在业主进入停车场时，每次以所谓“停车场产权方（开发商）系统审核”，阻拦业主自由进出小区地下车库，逼迫业主在停车场门口等待10—30分钟不等才抬杆放行，严重扰乱社区秩序，早晚高峰期造成入口至市政道路严重拥堵，鸣笛等噪声严重干扰居民。

SOP里的套路

SOP里的套路  南方+ 项仙君 拍摄

记者注意到，在越秀和樾府的业主群中，流传着一个据说是从地产公司内部获取的文件《车位销售八步法自检清单》，里面详细罗列了怎么一步步让业主购买车位的完整SOP（标准作业程序）。业主们发现，物业在小区实际就是这么干的，全部可以对应得上。

车位统一被装上了锁  南方+ 项仙君 拍摄

这个SOP表格中明确要求，要积极突破所在城市/板块收费标准的上限，原则上不设月保，因政府等原因设月保，须前置制订月保方案，包括不限于月保数量限制、提前划定较远停车距离的月保区域，并按月办理等动作增加办理难度；开售前，完成地锁安装、车牌悬挂动作开售后，有节奏地上锁、贴车牌号，挤压购买需求；想方设法减少地面画线停车位（例改绿化），更不得随意增加画线车位，努力提高地面停车收费标准。小区内道路设置栏杆等路障以及锁车等动作，严控路边停车；设置禁停标志，针对禁停区域内车辆落实贴单、锁车等动作，周边道路设置栏杆、墩子等路障，治理路边违停，针对违停在当地交管部门、政府信箱、民生热线等渠道持续投诉。

关于停车审核的告示  南方+ 项仙君 拍摄

记者发现，在和樾府三期的路边，确实设置了禁停桩，而地下车库里，普遍装上了车位锁。在车库入口处有一个告示牌，上面写着，“为维护社区管理秩序与公平，保障全体业主的公共利益，对于未按约定缴纳停车费的车辆，产权方保留追缴权利，包括催告函、诉讼等；同时对于欠费2次以上车辆，系统会限制进场，直至费用缴清。”

在小区物业服务中心，物业管家陈小姐解释说，目前小区的车位售价在28万—32万元，只有一期业主有月保，其他业主可以办理每月封顶套餐。凡是买了车位或套餐的业主，车辆出入都没有问题，而临停车如果不及时缴费就成了异常车辆，要交系统审核。如果车辆超过两次未缴费，车场系统锁定为欠费车辆，就要限制入场，需要系统审核15分钟起杆放行。

这属于产权方车场系统设置。

收费争议频发根源何在

多位法律界人士告诉记者，越秀和樾府的停车纠纷，即使程序形式合法，经营者行使“自主定价权”也要受限制：如不得滥用市场支配地位，若小区停车资源具有不可替代性（如和樾府业主无其他停车选择），单方定价可能构成《反垄断法》禁止的滥用行为，不得违反《民法典》确立的公平原则，否则可作为显失公平定价的依据，不得侵犯业主基本权利，以“系统审核”阻拦业主进出，已超出定价权范畴，构成侵权。

长期从事社区治理研究的广东省项目管理学会社区治理分会副会长潘传泳认为，此次纠纷的根源是有关部门将小区停车费移出了政府定价目录，广州市发改委不能定价，出台协商议价规则是无奈之举，难以再进一步突破，只是确保业主知情权，让业主有机会参与角力，只能保障程序合法，对车位的产权人及管理人没有什么实质的约束力。他认为，小区停车位，具有垄断属性，不可能完全市场化竞争，市场化是个悖论，因此放任由市场化定价，实质上是放任垄断。针对不同区域进行限价，有限的市场化定价，才能化解小区停车场无序涨价并导致纠纷不断而且日趋尖锐的问题。

番禺区住建部门向记者介绍，2026年1月20日，属地街道综治办牵头组织业主代表、开发商及越秀物业召开专项沟通会，协调化解相关争议。会上，开发商明确暂同意对欠费车辆，在派发欠费通知单后予以放行，后续将通过律师函、诉讼等合法途径追缴欠费。2026年2月起，出现较多业主未按规定缴纳停车费的情况。

依据《广州市停车场管理条例》第十七条“停车场的机动车停放者应当按照标准支付机动车停放服务费；机动车停放者不遵守的，停车场经营者应当予以劝阻，对不听劝阻的，可以拒绝提供停车服务”的规定，开发商通过停车场管理系统设置管控规则：车辆累计两次未按规定缴费的，将被系统锁定为欠费车辆，无法实现自动识别抬杆放行，需经后台系统审核（审核时长约15分钟）后方可起杆通行，开发商已要求越秀物业严格配合执行该规则。

针对上述情况，区住建局将会同相关部门持续密切关注该小区停车场收费争议进展，切实履行行业监管职责，督促开发商和越秀物业严格遵守《中华人民共和国价格法》《广州市停车场管理条例》等相关法律法规，依法合规开展经营活动，切实保障业主的合法权益。

针对业主反映的车辆通行不便、审核时间过长等问题，区住建局已责令开发商立即优化车辆放行审核流程，提高审核效率，最大限度缩短审核时长，避免对业主正常出行造成不必要影响。同时，积极引导业主通过合法途径理性表达诉求，搭建各方沟通协商平台，推动开发商、物业与业主良性互动，共同维护小区和谐稳定。

下一步，区住建局将会同相关部门持续跟踪整改进度，及时回应业主合理关切，依法依规推动相关问题得到妥善处置，切实维护辖区物业管理秩序。

南方+记者 项仙君