为什么佛山顺德保利家园小区业主委员会能够平稳、合规落地，并争取到镇街、主管部门以及物业公司的理解与支持，还能收回巨额前期收益并给业主分红？10日，记者报道了顺德保利家园的分红消息后，物业界许多人都对此十分关心。

此前报道：业主分红275万！以后还有！这是什么神奇小区？| 保利家园调查之一

保利家园的分红公告

11日下午，保利家园业委会主任卢伟文在总结如何规避流程阻碍、化解各方矛盾，结合实操经验，整理出一套业委会成立实操办法。他坦率地说：“我认为业委会不是‘打打杀杀’，是人情世故。”

让各方充分参与

卢伟文是第一届业主大会的发起人，他介绍，在2021年业委会成立之前，小区已经交楼多年，曾经两次酝酿成立业委会而失败。主要原因就是因为是带着矛盾发起的，目的性太强，第一次是针对物业，第二次是有业主反对附近建加油站。当时群情汹涌，处于非理性状态，许多人是抱着一腔热情参加的，但是因为无组织，得不到有效的支持。到2021年时，小区并没有尖锐的矛盾，那次发起时就没有提出换物业，而是为了保证小区长远发展，要有公共收益来支持物业保值。为了取得物业公司和镇街的支持，每一步都让他们充分参与，在发出倡议书后，让居委会盖章，让物业公司去贴，发起人随时保持跟物业管家、保安等所有人的友好关系，取得他们的充分信任。

在组建筹备组、启动业主投票工作之前，卢伟文等发起人主动对接属地镇街主管部门以及小区物业公司，开展充分的事前沟通。阐明筹备工作的出发点立足于小区长效治理与有序发展，主动释放合作善意；明确后续业委会将牵头推进小区公共设施建设，盘活小区闲置公共区域，开拓公共收益来源，利用公共收益补充物业费缺口，优化小区居住环境，推动小区长效良性运营，以此获取各方的理解与支持。

卢伟文认为，很多业委会一开始就想在制订小区两规中把所有事都做完，要对之前的物业公司进行追究，导致与各方矛盾激化。他提出，整体工作流程严格依照官方文件要求推进，保证所有流程合规合法。在不违背政策要求的前提下，结合小区自身实际情况，对相关内容做出合理微调，不全盘否定原有条例，遇到分歧主动和主管部门沟通协商，通过良性沟通化解流程中出现的矛盾，做到以政策为根基，以实际为补充。

针对小区议事规则、管理规约两份核心文件，他建议，优先沿用政府官方标准范本，按照范本要求补齐必填内容，完善条款细节，统一采用官方公示模板在小区内全面公示。依托官方文件作为工作依据，能够有效打消部分业主对筹备组存有私心的质疑，减少针对投票工作的阻挠；将工作依据归于政府指导文件，剥离筹备组成员个人责任，规避不必要的纠纷与指责，降低各方矛盾，保障投票及筹备工作顺利推进。

保利家园的业主参与社区活动

搁置矛盾保持中立

卢伟文建议，业委会筹备期间，应暂时搁置小区过往存在的邻里纠纷、违建整治、历史管理矛盾等各类遗留问题，不把旧纠纷带入筹备流程，将工作重心聚焦于业委会组建和小区未来发展。同时需要明确：搁置争议不代表放弃权利，小区依旧保留后续对历史遗留问题依法追溯、追责维权的权利，做到搁置当下矛盾，保留追责权利，聚力未来发展。

面对小区现存的各类纠纷与利益分歧，筹备组要全程保持中立立场，不随意针对小区内部矛盾发表个人意见、不参与各方争执。接待业主诉求时，要完整登记记录业主提出的问题与建议，统一告知业主：所有遗留问题、争议诉求，都将完整移交新一届业委会跟进处理，并且会建议新一届业委会将民生诉求列为优先办理事项，避免筹备组陷入纠纷漩涡。

针对业主普遍关心的更换物业、物业费调价、追责历史问题、选聘新物业等高频疑问，筹备组固定答复口径：筹备组的唯一工作职责是合法组建业主委员会；后续物业选聘、费用调整、追责维权等所有事务，均不属于筹备组工作范围，待新一届业委会正式成立、全面摸排小区情况后，再结合实际制定适配的管理方案，不提前许诺、不擅自表态，规避后续争议。

筹备全过程应保持理性务实的态度，不夸大预期、不画空头蓝图，避免抬高业主期待。工作做到循序渐进，每完成一个筹备节点、取得一项工作进展，第一时间在小区内公示通知，维持业主关注度，避免大家热情消退。全程做到工作透明、言行合一，落实每一项公开的安排，以实际行动赢得业主信任，稳固群众基础。

先摸底数暂缓追责

保利家园业委会的经验是，业委会投票通过、正式成立之后，切忌第一时间开展追责工作。首要任务是全面摸排小区基础情况：梳理物业费收支构成、核查小区公共收益账目与来源、统计业主住户构成，全盘掌握小区财务、人员、管理的真实情况，摸清小区运营底数，为后续管理工作打好基础。

新一届业委会常态化保持和政府各主管部门的良性沟通，分类梳理小区治理难题与合理诉求，主动开展面对面沟通对接，积极争取政策支持与业务指导。主动配合主管部门工作，保持顺畅沟通渠道，依靠官方指导化解治理难题，为业委会日常工作铺路护航。

在摸清小区运营现状、明确小区管理需求之后，正式和物业公司展开洽谈，协商拟定全新的物业服务合同标准。要求物业公司提交书面续聘方案，明确标注服务内容、收费标准、续聘条款以及服务权责，方案先交由业委会审核把关，审核完善后提交业主大会全体表决，依照法定流程推进物业续聘或解聘工作。

社区气氛十分融洽

合理追讨但不辎珠必较

保利如何能成功追回200万元前期公共收益？许多人对此很感兴趣。保利家园业委会的做法是，在理顺物业选聘流程、接管部分现有公共收益后，逐步清查小区过往公共收益账目，针对前期物业留存的公共收益开展专业审计，依法提出收益分配、账目追缴的合理诉求，将追缴方案交由业主大会表决落实。2025年7月正式发布物业提交给业委会的《关于申请前期公共收益分成的事宜》，明确前期收益分配方案，9 月在业主大会中专项表决“是否接收物业前期公共收益”，将收益管理纳入业主共同决策范畴，发布换届投票通知，今年1月相关事项表决获高票通过。由于业委会从头到尾都与物业公司保持着沟通，也没有辎珠必较地挖地三尺，最终没有通过诉讼的方式就追回了权益。

顺德龙江镇相关基层部门的负责人告诉记者，业委会要顺利落地、长久运营，获得主管部门及物业公司的全面支持，全程务必坚持依法办事、理性沟通。业委会的骨干成员应是讲道理、守法规、愿意协商的能手，随时释放合作共治的善意，毕竟业委会成立的初衷是推动小区长效建设、优化居住环境，而非单一维权对立。从保利家园业委会成员看他们大部分都是企业老板，没有私心，这是赢得大家信任的原因。

记者注意到，当地多个小区在发起业主大会前都邀请卢伟文去介绍经验，并成功成立了业委会。他们认为，不要“打打杀杀”，要讲人情世故并不是庸俗，是因地制宜。

当地基层部门为何大力支持业委会的成立？记者将继续追踪报道。

南方+记者 项仙君