一个企业同时进行“收缩”和“扩张”——这种看似分裂的战略选择，在越秀地产身上却同时成立。

越秀地产管理层

2025年，越秀地产将85.6%的销售来源和96.3%的权益投资压在了六个核心城市上，业务大幅“缩圈”；另一边，越秀集团又“豪赌”以236亿元、26.6%的溢价率拿下了广州马场地块。看起来是不是很矛盾？要想真正理解越秀的选择，先要跳出传统的“激进vs稳健”的二元叙事，看清这家市属国企在行业下半场的双重路径。

“缩圈”不是撤退，是精准的投资

越秀的“缩圈”并非被动撤退，而是一套经过精密计算的战略筛选。

2025年，越秀核心六城销售贡献占比85.6%，权益投资额占比高达96.3%。这意味着越秀在拿地端几乎完全放弃了六城之外的市场。而越秀在一线城市2025年的合计销售突破800亿元，占比约78%，已形成“多点支撑、全域均衡”的格局。越秀地产的拿地策略也呈现出高度的“纪律性”：2025年权益投资额244亿元，低于原定的300亿元目标，管理层在业绩会上称“高溢价的项目我们是不拿的”。

全年拿地平均溢价率仅9.3%，大幅低于TOP10房企均值。这种“以销定投”的审慎，体现出越秀在土地端的克制与精准。

这并不代表越秀在一味地紧缩。截至2025年底，越秀手握467.6亿元现金，对一年内到期短债的覆盖倍数达到1.7倍，三道红线“全绿”。财务“安全垫”的厚度决定了越秀有能力在聚焦的同时，也有资格选择进攻的时机和标的。

“缩圈”的本质，是越秀从“广撒网”到“精耕细作”的战略升级。越秀将有限的资金和资源集中投入到确定性最高的市场，从而获得更高效的转化率。越秀在北京、上海、广州的市场占有率已稳居当地TOP2至TOP7，说明这套“精准收割”策略已经跑通了商业逻辑。

马场地块：一张236亿元的“超级信任票”

如果说“缩圈”是越秀地产精打细算的财务运作，那么马场地块的投资则是一次明显带有战略意义的“超配”。

2026年2月25日，越秀集团以236亿元竞得广州天河马场地块，溢价率26.6%，折合住宅楼面价8.5万元/平方米，创下广州楼面地价新高。

值得注意的是，地块总价仅次于2009年亚运城地块255亿元的成交纪录，是广州2010年以来单宗地块成交总额最高的交易。这一投资规模几乎等于越秀2025年全年权益投资额的96.7%。

越秀地产表示，将以高标准规划、高质量开发以及高能级定力的思路来推进项目。同时，若符合上市公司利益，该项目不排除会被注入上市公司越秀地产，具体以公告为准。

这不仅仅是一笔房地产投资，更是一份越秀对广州的“超级信任票”。马场地块定位为“国际商都消费地·人民文体会客厅”，规划建筑面积56.7万平方米，涵盖住宅、商业、酒店、办公等多种业态。

拿地不到一周，越秀即与北京华联签署合作协议，引入“全球店王”SKP，采取“越秀开发+SKP运营”模式，规划建设12.5万平方米的商业中心。马场地块的核心逻辑是：以重资产开发获取核心资源，以轻资产运营锁定长期收益。

国企的使命与转型

越秀地产这种“一边缩圈一边重注”的战略选择，背后两重逻辑环环相扣。

一是商业逻辑：稀缺资产是穿越周期的硬通货。

在市场分化加剧的当下，越秀的判断是“机会高度集中在核心城市的核心地段”。马场地块地处珠江新城—金融城—琶洲三大CBD构成的黄金三角核心交汇点，是广州近十年来出让地块中位置最核心、体量最大、功能最齐全的地块。

出让协议明确要求竞得方须引入高端时尚百货运营企业，项目建成运营6年内，销售贡献累计不低于300亿元。在行业总量持续筑底、全国新房销售面积大概率维持低位的背景下，越秀的逻辑是明确的：与其在二线城市分散资源，不如将全部筹码押在确定性最高的核心资产上。

二是国资使命：越秀不只是开发商，更是城市合伙人。

马场地块的竞拍参与者皆为头部央国企，包括保利、华润、招商、珠江实业、广州城投等。越秀最终胜出，依靠的不只是资金实力，更是对广州城市发展的深刻理解与长期投入。越秀此前已深度参与马场片区的前期土地一级开发与整备工作，在“政府主导+国企做地+市场运作”模式下，一二级联动开发大幅提升了项目落地效率。

广州市国资委对市属国企的核心要求从来不只是“利润最大化”，而是“聚焦主责主业、服务城市战略”。

越秀深度参与里仁洞旧改（总投资超500亿元）、琶洲南TOD等项目，在马场项目中引入SKP以助推广州建设国际消费中心城市——这些长期投入和商业开发完全遵循的是同一套逻辑。

正如越秀集团董事长陈强在签约仪式上所言，将“认真贯彻落实广州市委、市政府的工作要求”，通过高标准设计、高质量建设、高水平运营，将马场项目打造为“高品质未来城市新样板、世界级消费新地标”。这不是简单的开发承诺，而是越秀在广州城市战略棋盘上充当关键棋手的角色定位。

风险与权衡：一场“高收益高风险”的博弈

越秀的战略并非没有代价。

马场项目236亿元的投资，占越秀地产2025年全年权益投资额的96.7%。如此集中的资源投入，意味着未来三年越秀在其他市场的投资空间将被大幅压缩。如果马场项目的去化不及预期，或者SKP商业运营未能达到预设的销售目标，越秀的业绩将承受巨大压力。

更重要的风险在于：越秀地产2025年毛利率仅为7.8%，同比再降2.7个百分点，已跌破10%的心理关口。管理层表示，新投项目毛利率在15%以上，但马场项目8.5万元/平方米的楼面价意味着，要实现合理利润，其住宅售价需远超周边17万元/平方米的标杆项目价格。在市场仍在筑底的情况下，这是一个不容低估的挑战。

少数股东权益问题同样值得关注。2025年，越秀地产少数股东损益达17.2亿元，占净利润比重从上一年的29%暴增至96.9%。这意味着大量项目利润被合作方分流。马场项目由越秀集团100%权益竞得，若未来注入上市公司并保持高权益比例，将对改善归母净利润产生积极影响。但这也意味着越秀需要独自承担这个超级项目的全部风险。

越秀地产“缩圈”与“重注”的并行策略，本质上是一个市属国企在行业下半场的理性选择。

“缩圈”是市场逻辑的体现： 在总量萎缩的市场中，集中资源在确定性最高的区域实现最高效的转化，是越秀财务稳健性的基础。越秀“豪赌”马场地块，则是国资使命的体现：作为广州城市发展的“合伙人”，越秀有责任也有能力在关键时刻为广州注入信心，参与城市核心资产的开发与运营。

这两者并不矛盾，反而相互支撑。正是因为有“缩圈”策略带来的资金沉淀和财务稳健，越秀才有底气在关键时刻“重注”马场；而马场项目若成功，其带来的品牌溢价和商业运营能力提升，又将进一步巩固越秀在核心城市的竞争优势。

根据南方产业智库上市房企健康指数和南方+房向标监测分析，越秀地产的未来三年，马场地块这枚“超级棋子”能否如期兑现将有重要影响，这既是一场商业层面的豪赌，也是一次国资使命的战略兑现——在行业筑底期，越秀正在用自己的方式，回答一个国企如何穿越周期的命题。

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冷眼看财报

采写：南方+记者 周中雨

海报：郑炜良 刘子葵

统筹：冯善书 周中雨