“以前小区没人管，公共事务无人牵头，现在有了智能门禁、每天有人保洁，一个月物业费才40元，住得安心多了。”在赤坎区南桥街道半球六厂宿舍区住了多年的陈阿姨，道出了失管老旧小区居民的心声。这一变化，得益于南桥街道创新的“社企赋能信托制物业”模式。

南桥街道老旧小区较多，多数长期无专业物业公司管理，普遍面临缺人少钱的难题。街道牵头成立社区公司，创新“社企托底、精准改造、信托运营、长效管控”全链条治理模式，50%的盈利用作公益基金反哺社区民生。

目前，街道社企已承接3个失管老旧小区物业管理，服务超300户，另有20余个小区正接洽接管事宜。

聚焦痛点，老旧小区改头换面

2025年，南桥街道成立社区居委会全资控股的湛江市南桥暖邻社区服务公司，以“小生意+大公益”为原则，推行信托制物业，将传统买卖关系重构为“业主委托、社企受托、全体业主受益”的信义托付关系。

推行过程中，严格落实“四议两公开”程序，社区干部与业主代表逐户上门讲政策、听意见。半球六厂宿舍区接管前，仅用不到一周时间就获得89%住户签字同意，物业进驻获得居民的广泛认可。

在具体实践中，南桥暖邻公司联合社区“两委”深入调研居民需求，对小区居民开展走访。针对湾南路12号小区化粪池堵塞、长者饭堂配送等迫切需求，接管首月即从公益基金拨出专款彻底清理堵塞化粪池，并设立长者助餐点，每日为20余名高龄老人提供送餐上门服务。

针对电厂宿舍小区电动车充电难问题，结合老旧小区改造项目，划定80余个机动车停车位，增设电动自行车充电桩，有效缓解“充电难、停车乱”问题。

与此同时，社企坚持“先改后管”，聚焦失管小区长期积累的民生痛点，靶向推进三大改造工程。

一是安防升级改造。全面安装人脸识别智能门禁、高清监控、智能道闸，配套“邻好开门”小程序，支持线上一键开门，以技防替代人防。二是环境提质改造。建立专职保洁机制，每日定时清扫，同步修缮路面、疏通污水管网。三是民生配套改造。重新规划停车位、安装集中充电桩，稳步推进电表分表到户等历史遗留问题。

精细运营，长效治理良性循环

南桥街道社企以“微利+公益”为核心，建立规范透明的运营管控与收益反哺机制，破解市场化物业“不愿接、低物业费难持续”的行业痛点。

考虑到老旧小区居民收入有限，社企以每户每月40元—60元（0.8元/㎡）的低物业费，提供保洁、安保、设施维护等全流程标准化服务。作为社区全资控股企业，社企无市场化物业的总部管理溢价和股东分红，所有物业费100%用于小区服务。

在降本增效上，社企通过智慧技防替代人防，单小区安保成本降低约40%；统筹调度全街道保洁、维修等资源，多个小区共享专业团队，大幅摊薄单位成本。

在收益反哺上，小区车位出租、快递柜入驻、公共广告等经营性收益100%纳入服务资金池。同时，社企运营流动摊贩疏导点、便民服务等多元业务，2025年经营收入超170万元，为小区改造升级提供稳定资金托底，业主无需分摊前期改造成本，形成“运营创收—公益反哺”的良性循环。

模式落地以来，已接管小区实现物业费收缴率100%、物业费收入100%用于小区服务、公共收益100%纳入服务资金池的“三个100%”，邻里纠纷发生率下降五成以上。居民送来“街道为民办实事，老旧小区换新貌”等多面锦旗点赞。

如今，这一模式已在赤坎区推广，多个街道借鉴经验，启动老旧小区物业接管工作，为基层治理探索出了一条可复制、可推广的新路子。

南方+记者 周梦雅

通讯员 何美幸 郭优