“以前小区一年收到3800多宗投诉，物业费收缴率只有69%，居民见面就抱怨。”回忆起阳光新干线家园小区两年前的情形，罗湖区南湖街道嘉南社区相关负责人仍记忆犹新。而如今，这个小区投诉量骤降97%，物业费缴费率攀升至95%，居民满意度从58%跃升到89%。

这组“反转”数据背后，是罗湖区以党建引领破题、以机制创新攻坚、以多元共治赋能的基层治理新路径。

近年来，罗湖区紧扣国家关于加强基层治理体系和治理能力现代化建设的部署，深入贯彻“人民城市人民建、人民城市为人民”重要理念，在老旧小区治理中走出一条“党建引领、阳光透明、多元共治”的新路。

从山湖居到阳光新干线，从梧桐山新居到更多正在蝶变的小区，一幅“物业有收益、业主得实惠、小区有发展”的生动图景正徐徐展开。

阳光新干线家园小区：社区及管理处接访接收居民诉求及建议 

“以前爬楼梯气喘吁吁，现在‘一键’上下，党支部真是办了件大实事！”看着刚加装更换好的电梯，莲塘街道梧桐山新居老住户李阿姨笑得合不拢嘴。

这个建成于上世纪90年代的老旧小区，基础设施老化、公共空间不足、矛盾纠纷多发。街道党工委从组织建设入手，选育退伍军人苏明勤担任小区党支部书记，在居民身边，构建起涵盖离退休与在职党员的治理队伍。

小区有了党组织这个坚强后盾，变化接踵而至。小区党支部牵头将废弃区域改造为集书画室、长者驿站、运动室于一体的“邻里之家”，并设立“党员先锋岗”轮流坐班接收民意。在电梯加装工作中，党支部把小区变成了楼栋居民的议事厅，物业公司则牵头做政策宣讲和申请，线上线下反复沟通、召开楼栋协调会，累计开展超200人次的议事动员。最终成功申请到90万元国债资金支持，每户居民的老旧电梯改造成本下降62.5%。通过“政府补助+公共收益+居民分摊”模式，小区顺利完成7部老旧楼宇电梯的加装与更新，切实解决了居民上下楼不便的问题。

阳光新干线家园小区：小区集中垃圾收集点改造后 

基层治理千头万绪，关键要有个“主心骨”。罗湖区把加强党建引领作为破解小区治理难题的“金钥匙”，推动党组织向小区延伸，让红色力量成为居民最信赖的依靠。

在阳光新干线家园小区，过去长期没有业委会，物业公司服务缺位，停车管理混乱、电费违规收取、公共区域被侵占等问题层出不穷。

2024年，在嘉南社区党委指导下，小区党支部正式成立——7名高学历、年轻化党员组成中坚力量，平均年龄35岁，本科以上学历占比100%，其中不乏博士人才。支部党员牵头组建红色服务专班，联动执业律师、党员志愿者，常态化开展普法宣传和矛盾调解。

“党组织建起来，居民就有了领路人。”如今，嘉南社区居委会依法代行小区业主委员会职责，推动小区物业焕新，2024年4月依托深圳市物业服务招标投标交易平台公开选聘新物业——这也是该平台首宗住宅小区物业招标项目。

市属国企深业集团顺利进驻，小区管理从此“换了人间”。新物业入驻后，公共收益每月公示，供电设备改造实现抄表到户，电梯更新、儿童乐园升级、智能监控全覆盖……居民感叹：“这才像个家的样子！”

“以前不知道钱去哪了，现在每一笔收支都在系统里可查。”山湖居业委会主任赖康文掏出手机，向记者展示业主共有资金账户的每一笔明细。老旧小区治理之难，难在财务不透明、收支“黑箱操作”。罗湖区以《深圳经济特区物业管理条例》修订实施为契机，大胆探索业主共有资金管理制度创新，让每一分钱都花得明明白白。

位于东湖街道的山湖居小区，2003年入伙，曾先后经历三次包干制和一次酬金制，始终走不出“业主付费却未获满意服务，物业吃力却持续亏损”的怪圈。2019年，某知名物业公司接手后，竟出现206万元经营亏损，甚至通过诉讼要求业主额外承担损失。从此，业主与物业关系降至冰点。

转机出现在2021年。在东湖街道党工委和金湖社区党委鼓励下，山湖居业委会决定率先尝试“基本账户下的酬金制”——所有公共收入（物业费、停车费、广告费等）统一纳入业主大会基本账户，物业支出须在业主大会的授权下经业委会审核。2023年引入德胜物业后，双方确立“决策共议、责任共担、成果共享”的协同治理格局。

账本透明了，钱也就更“耐花”了。赖康文介绍，如今小区物料采购95%走京东或天猫，比线下节省30%—50%；停车场引入第三方“深i小区”系统，年增收20万元。截至2025年，业主大会账户从亏损206万元逆转为结余超150万元。两年完成24部电梯更新、大门焕新等大工程，业主满意度飙升至92%以上。

正如赖康文所说：“看着小区完成的这些大工程，一个20多年的老旧小区能够老旧而不破，甚至逆生长起来，这就是我们业主参与社区公益的初衷。”

制度的力量同样在阳光新干线得到验证。新物业进驻后，物业费、停车费、广告收益等资金每月全方位公示，公共资金投诉量半年下降85%。本体维修基金实行“业主投票+社区监管+第三方审计”全流程监管，盘活的数百万元用于电梯更新、设施改造等民生工程。

“阳光是最好的消毒剂”，透明化治理让曾经“水火不容”的物业与业主，逐步建立起信任纽带。

阳光新干线家园小区：物业小程序完善信息公示及服务渠道 

制度理顺了，人心也就齐了。在罗湖，越来越多的居民从“旁观者”变成“参与者”，从“投诉者”变成“共建者”。

在梧桐山新居，莲塘街道党工委以“三化协同”为抓手，推动小区实现从“问题多发”到“共建共治”的深刻转变。

机制化协同，让治理有章可循。在梧桐山新居的“邻里之家”里，几位居民正围坐商讨小区花园的维护方案。这样的场景，如今已成为常态。这座由废弃区域改造而来的共享空间，2025年通过骨干志愿者及居民议事会机制，累计募集到超50万元公益资源，动员600多人次志愿者投入老旧设施改造、日常运营和邻里服务，成为小区治理的“能量站”。

梧桐山新居第三方运营青少年书画室 

资源化协同，让共建聚沙成塔。党支部牵头建立了“居民提需求、支部领任务、多方抓落实”的闭环流程。针对幼儿园上下学时段人车混行的安全隐患，党支部广泛征集意见，联动社区党委、居民代表及专业部门，整合资源建成专用通行长廊，实现人车分流。“以前送孩子提心吊胆，现在有了安全通道，心里踏实多了。”一位家长说道。

内生化协同，让参与成为习惯。更值得一提的是，“国画公益课堂”文化项目系统培育出具有艺术专长的居民骨干，这些骨干同步参与小区议事会和志愿服务队，实现了文化服务与基层治理的双向赋能。

视线转向阳光新干线。这里与众不同的地方在于，专业社会组织的深度介入为小区治理注入了持续动力。在罗湖区委社会工作部的指导下，社区孵化培育了罗湖区春风社区营造发展中心，这个专业社会组织以“赋能者”的角色，将居民需求转化为治理项目，将零星参与升级为系统共建。

梧桐山新居党支部会议 

依托春风营造中心，小区构建起“社区党委—小区党支部—春风营造中心—物业—业主代表”五方联动机制，开通24小时服务热线和线上诉求平台，民生事项响应时间从48小时缩短至2小时，解决率达98%。社会组织还牵头策划“活力阳光品质提升月”等活动，通过专业化的社区营造手法，把邻里氛围从“淡”变“浓”，把居民参与从“要我来”变成“我要来”。如今，已有三分之一业主主动参与志愿服务。“以前是‘各扫门前雪’，现在是‘一家有事众人帮’。”居民王先生感慨道。

从山湖居的“基本账户+酬金制”到阳光新干线的“居代业+平台招标+社会组织赋能”，从梧桐山新居的“多元共治、内外联动”到更多小区的“红色业委会”培育，罗湖区正以改革创新精神，将一个个治理“痛点”转化为“亮点”。据统计，罗湖区已在多个小区推广业主共有资金基本账户管理模式，相关经验被纳入深圳市物业管理改革试点。

山湖居盘活公共资源 

“城市不仅要有高度，更要有温度。”罗湖区委社会工作部相关负责人表示，下一步将持续深化党建引领下的基层治理创新，推动“阳光治理”从点上开花到面上结果，让更多老旧小区实现“老旧而不破、焕新更宜居”，为深圳建设社会治理现代化标杆城市贡献“罗湖样本”。

山湖居小区 

采写 南方+记者 郭悦

通讯员 秦利 周颖 乔永利 黄颖诗