案例名称：物业管理“由乱到治”多元治理新路径

申报单位：福田区梅林街道办事处

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案例介绍：

一、案例举措

针对老旧小区普遍存在的物业失能、治理失序等共性问题，梅林街道靠前一步、主动作为，指导文伟阁、翰岭花园等老旧小区开展业委会换届、物业招标等工作，探索“党建引领、业主自治、智慧赋能”的多元治理破局思路，形成一套可复制、可推广的小区治理组合拳，实现小区环境品质、邻里关系显著提升。

二、实施情况

党建引领建强“主心骨”。业委会选举、物业招标工作中，基层党委、基层政府靠前一步、主动作为，在把控程序合法性的基础上，严格把关招标流程、招标文件等各个环节，坚决剔除为特定公司“量身定制”的加分条款，搭建公平、公开、公正的公共平台，把好内容关、人选关，确保当选人及当选单位听党话、能办事、有公信力，建成多个党员占比达75%的“红色业委会”，协助多个小区成功选出业主满意的物业单位；构建以基层党组织、党员为核心的小区治理中坚力量，推行小区党支部、业委会、物业、群众服务队四方协同机制，建立“党员+业主”双楼栋长制度，实现居民“微诉求”就地化解；构建“四级书记”协商机制，针对电梯更换、消防改造等复杂难题，由区、街、社、小区四级党组织书记与居民代表围坐协商，职能部门现场对账、逐条过筛，确保小事不出小区，大事不出街社，难事不出区。

业主自治激活“内生力”。组建小区自治队伍，招募兼职网格员建立“流动哨兵”，挖掘法律、工程、教育等各领域人才组建“能人库”，吸纳热心群众加入志愿队伍，提供节日保障、便民服务，配齐小区自治储备力量；搭建小区议事平台，鼓励居民搭建“凉亭会”“板凳会”“线上议事厅”等多元协商平台，设置小区物业经理接待日、业委会四方会议等常态化议事机制，让小区居民深度参与议题投票、改造规划、流程监督、亲身实践等小区事务全流程，激发“主人翁”意识，实现小区治理自己议、自己定、自己办。

智慧赋能搭建“议事厅”。推广“深i小区”智慧管理平台，集财务公开、报事报修、议事投票等十大功能于一体。资金管理方面，实现停车费、广告费、公共收益等每笔收支实时上链、永久公示，确保居民随时可查、高效管理。议事决策方面，构建“线上提案+线下听证+线上票决”融合议事程序，让业主足不出户参与小区决策，彻底终结“糊涂账”和“暗箱操作”。

三、主要成效

居住品质从洼地走向高地。老旧小区普遍存在电梯老化频繁故障、消防监控系统覆盖不全、小区外墙及绿化老旧衰败等问题，但如今颐林雅苑、翰岭花园多个小区已实现整体焕新。翰岭花园自2023年更换物业起，已实现34部老旧电梯全部换新、276个高清摄像头全覆盖、消防系统全面重构。此外，小区公共收益从“一问三不知”到如今120万结余，游泳池从一池臭水变成年盈利超8000元的“聚宝盆”，业主更投入80万将闲置架空层改造成邻里共享空间。翰岭花园新物业进驻不到2年便获评“广东省住宅小区物业服务示范项目”，昔日“问题小区”已蝶变为宜居家园。

邻里关系从隔阂走向融洽。曾经陌生疏离、互不相识的邻里关系，在物业更换、小区自治等过程中逐渐融洽。文伟阁业主从“除了对门谁都不认识”，到如今主动出门聊天跳舞，形同一家，小区也从“陌生人社会”逐步修复为“熟人社会”；翰岭花园从曾经的业主、业委会、物业大打出手，到来自32个民族的居民端出特色菜在春节前夕围坐一堂，一场“百家宴”吃出“一家人”的味道。以一个个小区为媒介，社区关系也逐渐融洽，翰岭社区从曾经的乱摆卖重灾区，变为2026年全市唯一获评全国民族团结进步示范单位的社区，曾经街边摆摊的回族师傅老马，如今已拥有800平方米门店、60多名员工，连续两年登上“大众点评必吃榜”，每年除夕前都会邀请环卫工人吃一桌“大团结年夜饭”，积极参与社区活动和公益项目，回馈社区和邻里。

自治意识从淡漠走向自觉。业主从事不关己的旁观者，变为主动当家的主人翁。文伟阁业主抛下对物业服务“物美价廉”的空梦，主动组建招标小组重启物业招标，发起物业费上调表决，投票参与率、同意率均约90%，用行动为“物有所值”买单。翰岭花园挖掘60余名能人参与小区治理，退休工程师花费2月义务排查消防系统，重绘图纸、亲自验收；花艺爱好者、设计学徒、年轻父母齐上阵，一锹一铲将小区荒地绣成四季花园；83岁老党员心系小区事务，协同一批“五老”组织“四点半课堂”、寒暑假托管班、红色故事会、安全讲座、传统文化体验等各色服务及活动，年均服务青少年超2000人次；34名热心党员群众担任楼栋长，2025年就地化解楼道堆物、噪音扰民等“微诉求”260余件。

四、群众反馈

2026年3月9日，文伟阁小区业主代表向梅林街道办事处和龙尾社区送上锦旗和感谢信，就近日新旧物业更新事宜中街道、社区对小区的指导和帮助表示衷心感谢。新物业入驻后，业主纷纷表示对未来“充满期待”，对新物业的工作表示满意。“住进文伟阁这几年，就这两天人气最旺。”“老物业这么多年干的活都不及新物业这两天。”“交接前院子里的荒草半米高，一片落败景象，这几天除草后都觉得神清气爽。”

2026年1月，翰岭花园213户居民举办“民族团结百家宴”，汉族、回族、壮族、维吾尔族等32个民族的居民端出各自家乡菜围坐一堂共进年夜饭。西北的烤羊串遇上岭南的盆菜，东北的酸菜饺与新疆的酥馕饼摆在同一张圆桌。侗族的杨叔端来了侗家腊肉，畲族的兰姐带来了麻辣凤爪，多家民族餐饮企业也纷纷献上招牌美食。现场居民表示：“这也许不是我吃过的规模最大的年夜饭，但绝对是氛围最融洽、最团结的。大家口味不同、习俗不同，但都愿意彼此分享、互相倾听，真的像一家人一样。”