“福安·幸福里”村民新居暖意融融迎新春、“上洲·禾风里”联建房项目冲刺封顶、乾务镇荔山村产业配套综合体启动施工筹备……

从四十余年“无地可分”的困境到“户有所居”的圆满，从集体土地“沉睡闲置”到市场要素“活力迸发”，作为全国第二批农村宅基地制度改革试点地区，珠海市斗门区以制度破冰激活土地潜能。

走进莲洲镇福安村，三栋11层的新中式公寓拔地而起。  斗宣 供图

“福安模式”破困局

青瓦映水，公寓焕新。走进莲洲镇福安村，三栋11层的新中式公寓拔地而起，成为水乡最动人的民生风景。

“住得舒服又安静，过年一家人能齐齐整整，这在以前想都不敢想。”家住1101房的60岁温浩杰与老伴一边收拾新房、筹备年货，一边感慨道。

他早在去年10月就搬入新居，此前一家7口挤在二十多平方米的旧屋，人多时分居船上，每逢春节，在外打拼的孩子即便返乡，也因空间狭小难以团圆留宿，团圆总带着些许遗憾。

如今宽敞明亮的新居，终结了多年的漂泊岁月，更让孩子们能安稳相伴左右，传统年味里的亲情愈发浓厚绵长。

同栋公寓802房的27岁青年梁治强，正忙着在新房里整理摆设。这套三居室去年8月动工装修，12月顺利入住，如今刚满一个月，一家人正满心期待在新房度过第一个春节。“住起来舒服又安静，晚上没有大马路的车流声，心情都跟着好起来了。”梁治强的话语里满是对新房的满意。

这份安稳，曾是梁治强盼了许久的心愿。“祖屋没地新建，只能在外村居住，离工作场地又远，往返奔波太耗时。”新居的落地彻底解决了他的通勤难题，借着安居的便利，梁治强计划今年再运营一家主营虾苗的新公司，实现“安居”与“乐业”的双向奔赴。

“我们村民公寓一期已有5户完成装修，3户顺利入住，剩下2户也将在春节前全部搬进来。”福安村党总支书记、村委会主任林振业介绍，公寓二期正筹备验收，三期预计今年上半年可全面交付使用。随着项目逐步落地，越来越多村民的“安居梦”将照进现实，改革红利正稳步惠及全村。

这份民生福祉的落地，源于“福安模式”的精准施策。针对该村四十余年“无地可建”的困境，珠海市斗门区跳出传统建房思维，以“农地转用+向天要地”的思路提升土地利用效率：以“多户联建+集约用地”为核心，通过高层公寓立体布局，土地利用效率较传统模式提升4倍，仅用一块地就可满足60户村民的住房需求。

公平与普惠是改革的核心底色。斗门创新引入“积分排位+房地一体”机制，以家庭常住人口数、结婚年限、住房质量等8项指标量化评分，按得分排序确定参建资格，优先保障困难家庭；同时参照国有建设用地商品房出让模式，为村民办理“一户一证”房地一体不动产权登记，搭配费用减免与“美丽农居贷”等金融支持政策，最大限度降低村民购房压力，真正把“户有所居”的承诺落到实处。此外，通过“千企帮千镇”机制引入企业认捐，供水、电网部门支援配套设施，切实破解了建设配套难题。

流转升级拓空间

如果说“福安模式”筑牢了住房保障的民生根基，那么上洲村“多户联建2.0”模式与乾务镇集体经营性建设用地入市实践，则实现了宅基地及集体土地从“保障功能”向“市场功能”的跨越，为乡村产业发展注入强劲新动能。

在珠海市斗门区斗门镇上洲村，“上洲·禾风里”联建房项目正加紧推进，施工现场机器轰鸣、干劲十足。

据了解，该项目于2025年8月正式开工，总用地面积约8304平方米，房屋设计为联排结构，楼高3层半，单栋建筑面积约400平方米，一期计划建设6栋联排房屋，可满足36户村民住房需求，目前已开工建设3栋，进展顺利。

“已完成三层楼面模板铺设，预计本月底就能实现封顶。”上洲村相关负责人介绍，项目以“宅基地有偿退出再流转”为核心，遵循“依法自愿、民主协商”原则，引导4宗闲置宅基地顺利退出，由村集体集中整合后联合国企共建，形成“全面摸底—磋商标准—融资建设—有偿流转”的闭环机制。目前18户村民已出资参建，预计2026年可交付使用，让闲置土地重新焕发新生机。

另一边，乾务镇荔山村产业配套综合体项目已正式启动施工准备工作，预计2026年底前可完工投用。

作为珠海首宗集体经营性建设用地入市试点项目，该地块的开发建设标志着斗门土地流转改革迈出关键一步。

据悉，综合体选址荔山村牌坊东侧，坐落于珠峰大道以北、规划黄怀路西侧，建设规模6660平方米，核心为一栋4层商业楼，配套66个机动车位、27个非机动车位，同步规划垃圾房、消防水池、5G机房等设施，设2个车行出入口连通强荔西路与黄怀路，交通出行便捷。

借助宅基地改革试点契机，珠海市斗门区规范入市流程，引导该地块以20年租赁期入市，引入中端品牌业态，补齐周边产业园区配套短板。

项目运营后，20年租赁期内每年可为村集体增收50万元，累计增收达1000万元，彻底打破以往村集体土地低效利用的困境，推动产业从低端租赁向高端服务升级，大幅提升村集体与村民的长期收益。

“改革不是简单盘活土地，而是要让土地价值与民生需求、产业发展同频共振。”斗门区相关部门负责人表示，通过构建“政府+集体+企业+村民”多元联动机制，既牢牢守住村民合法权益底线，又为村集体增收、产业升级开辟了新路径。

据统计，2025年，全区就通过出租、合作、入股等方式盘活闲置农房1585套，带动村民增收1137.07万元，村集体增收187.78万元，实现了“资源变资产、资产变收益”的良性循环。

机制护航筑根基

从福安村的住房保障到上洲村的流转创新，从乾务镇的入市突破到全域闲置农房盘活，珠海斗门宅基地改革的显著成效，源于系统完备的制度体系与因地制宜的精准施策，更彰显了“规定动作做到位、特色动作创精品”的改革思路。

制度先行筑牢改革根基。斗门区先后出台13份配套文件，构建起覆盖宅基地审批、流转、退出、登记全流程的制度框架，将积分排位、一户一证、有偿退出等创新成果固化为长效机制，为改革有序推进保驾护航。

多元赋能激活全域活力。在农房盘活领域，斗门搭建区镇村三级农房托管中心，推行“镇级统筹、村企联动、村民参与”运营模式，上线“斗来居”数字化平台，集成全景展示、线上签约、政策解读等功能，实现闲置农房“线上化、精准化”流转，形成“一镇一模式”的活化格局。

在风貌提升方面，珠海斗门全域推广农房风貌提升“五个一”新模式，推动农房既保留传统韵味，又适配市场运营需求。同时，通过强化乡村建设工匠培育、创新政企结对帮扶模式，凝聚起“政府引导、企业参与、村民共建共享”的强大合力。

改革不停步，共富不止步。激活市场活力，未来斗门将推动农村闲置资源真正转化为共富资本，为乡村振兴注入持久动力。

南方+记者 林郁鸿

通讯员 斗宣