视频｜乐有家：2025年深圳楼市价跌量稳，“由买转租”趋势明显

2023年，多位深圳楼市媒体人对深圳楼市的印象关键词多是“焦虑”“不及预期”“积重难返”等；而到2025年，这些关键词则变为“价值回归”“静蹲”“静待花开”等。

2025年，政策放水促使买房门槛和成本双降，以价换量带来交易量企稳。全年一二手住宅总成交9.4万套，二手房成为市场主流，一手房“现房时代”加速到来，次新房、高品质楼盘及豪宅表现亮眼。同时，“由买转租”趋势明显，租赁市场量涨价稳，楼市告别普涨普跌，进入“优房优价”的分化格局。

二手房量主导市场，一手现房供给提升

2025年深圳一二手住宅总网签量9.4万套，虽同比下跌9%，但仍处于近几年较高水平。同时，一二手均价均有下调，市场“以价换量”特征延续。

成交结构调整明显，二手房持续领跑。二手房量增价跌，全年网签5.62万套，同比上涨3%，占总网签量比达60%，实现“三连涨”，总体成交均价同比下跌6%，但年底呈现量价齐升态势。

其中，从各区来看，龙岗区以1.34万套网签量成为全市二手成交冠军。

一手住宅量跌价跌，网签总量3.79万套，同比跌22%，较2023年涨2%；预售网签均价5.31万元/㎡，同比跌2%。

一手住宅市场供给结构持续优化，尤其现售房源网签量同比上涨28%，现售占比升至35%，较2023年翻了一倍多，“所见即所得”，购房者安全感大幅提升。南山汉园茗园等刚需、改善型现房楼盘，均获得不错的市场认可度。

次新房、高品质房源成市场“硬通货”

价格回调让购房者的预算更具购买力，尤其二手住宅套均成交面积有所上涨。铺开深圳房价地图，南山深圳湾、福田安托山单价超15万元/㎡；10万-15万元/㎡的片区11个，南山占比过半。

过去一年，楼龄10年内的次新房成为市场热门，其价格低于同地段新房，谈判灵活，还能节省装修成本、享受成熟生活圈，尤其名居山河里等楼盘稳居二手热销榜。

此外，南山漾日湾畔等14个配套成熟或拥有稀缺资源的二手小区，率先实现价格止跌回稳。

千万级豪宅供需两旺，南山湾啟紫荆府、深圳中信城开信悦湾、后海招商玺等高端楼盘表现突出。

房源楼龄方面，目前，深圳二手在售房源以楼龄16年以上为主，21-30年楼龄房源占比33.6%，是市场主流。

换房“求稳求值”，“由买转租”趋势明显

2025年深圳购房需求明显进阶，购房者从“追涨”转向“求稳求值”。

业主报价仍以回调为主，多数片区挂牌价同比跌幅在10%以内，300万-500万总价区间仍是市场交易主流。

二手住宅成交均价同比下跌6%，但套均购买面积同比上涨，五年间扩大11㎡，年底1000万-1500万高总价二手房成交占比明显上升，购房者同样预算可实现“向上置换”。

换房客户更青睐城市顶级资源配套，南山成为跨区置换首选地；500万-1000万总价旧房业主中，52%选择置换千万级豪宅。

平均购房者年龄升至37.7岁，较2021年增加1.6岁。科技新贵成为高端市场重要购买力，千万级房源购房者中90后占比31.1%，排名第二。

租赁市场同步升温，成为居住需求的重要补充。6000-10000元月租区间占比五年上涨3.2个百分点，“由买转租”趋势明显，促使租房市场量涨价稳，2025年租赁成交量同比上涨超30%，创五年新高，租金稳定在73元/㎡·月，与近年持平。

目前深圳各区平均租售比约1.6%，罗湖以1.89%居首，龙岗、福田紧随其后，仍有较大提升空间。小区租售比能达到3%及以上的已经属于深圳高租售比楼盘。数据显示，高租售比小区多位于罗湖、福田核心区域，如罗湖的集建国际名园等，均是20年左右的老小区。

南方+记者 李荣华