近日，东莞金融监管分局、市委金融办、市不动产登记中心、市自然资源局、市税务局等部门联合印发《关于开展不动产信托财产登记试点工作的通知》（下称《通知》）。东莞成为广东省内首个在不动产信托财产登记领域实现创新突破的地级市，这标志着该项金融改革在粤港澳大湾区步入“多点开花、纵深推进”的新阶段。

不动产信托登记将房产“装入”信托，激活存量资产

不动产信托财产登记，能够实现“把房子装进信托”，有效解决在实操层面长期阻碍业务落地的“登记生效”难题。在不动产信托的业务模式下，不动产登记中心依据委托人与信托机构的共同申请，根据信托文件约定，依法为信托财产办理预告登记或转移登记，将委托人合法持有的不动产转化为信托财产，并将相关权利和其他法定事项记载于不动产登记簿。明确信托财产登记流程和法律效力，实现信托财产的独立性、保障物权的有效性。

《通知》明确了不动产信托财产登记适用范围、申请及办理流程、所需文件、税收政策等细节，在信托财产登记记载方式环节创新提出“一体两户”和“持有+购买”双轨并行模式。

一是“一体两户”实现风险隔离。在试点城市基础上再进一步，明确信托公司财产登记可“一体两户”，即将不动产权证书上“权利人”一栏，由“XX信托公司”调整为“XX信托公司（受托持有）”，进一步区分信托公司自有的财产和受托管理的财产。

二是推行“持有+购买”双轨并行机制，除可以将委托人现有的不动产“装入信托”外，新增委托信托公司购买不动产的渠道，有助于拓宽不动产信托业务场景，进一步激活房地产市场多元需求。

新政对盘活存量资产、提升治理效能具有显著价值。例如，对于持有大量工业厂房或商业地产的村镇集体，常面临专业管理能力不足、决策机制复杂等挑战。《通知》出台后，村镇集体可以将相关不动产委托给信托机构进行管理，引入专业管理团队，搭建信托架构，明确集体、信托公司、运营团队的权责边界，通过专业托管与运营赋能，实现高效决策、风险把控、资产保值增值，如低效闲置资产可以通过业态调整、功能升级，提升资产利用效率与租金水平；以信托财产为基础，通过不动产证券化、抵押融资等方式筹集资金，用于资产改造、产业升级或补充现金流。

此番制度设计，既夯实了信托财产的法定独立性，又通过模式创新回应了市场多元诉求，彰显了东莞试点改革的系统性与前瞻性。

不动产信托登记破局，让家族资产跨越周期稳健传承

长期以来，尽管《信托法》明确规定以不动产设立信托需办理登记方产生效力，但因配套登记制度与操作细则缺失，实践中常面临效力不确定、权属不清晰等障碍，制约了不动产信托的实质性开展。2024年以来，随着金融监管总局鼓励市场需求活跃地区开展试点，北京、上海、广州等地陆续探索并落地相关业务。东莞充分吸收先行地区经验，由金融监管分局、不动产登记中心、税务局等多部门协同，针对登记流程、税收与法律衔接等关键环节开展系统性论证，最终形成符合地方实际试点路径。

东莞作为“金融绿洲”，其发展活力不仅源自持续繁荣的民营经济，更植根于深厚的民间财富积累。截至2025年12月末，本外币存款余额29664亿元，这一显著规模不仅体现了本地充沛的金融资源，更反映出社会对资产稳健规划与家族财富有序传承的迫切需求。在此背景下，东莞作为全省首个率先落地不动产信托财产登记试点的地级市，为“藏富于民”赋予了制度性保障与金融工具支撑。

新政策的实施，为东莞的高净值家庭提供了清晰、安全的财富传承通道。以某家庭为例，若祖父希望将名下住宅、商铺等不动产定向传承给未成年孙子，并约定信托持续至孙子年满30岁，即可依托新机制设立不动产信托。财产经登记后，在法律上明确为独立信托资产，实现有效风险隔离。信托存续期间，房产由受托机构专业运营，租金等收益纳入信托专户进行合规投资，并可按约定用于受益人的生活、教育等支出。待孙子年满约定年龄，房产将依约过户，完成有序传承。这一安排不仅实现了资产的长期管理与跨代流转，更以制度化方式延续了家族关怀。

此次改革既是东莞响应国家金融改革部署、融入粤港澳大湾区金融创新体系的重要举措，也是以制度创新回应社会需求、引导民间资本规范运作的生动实践。通过打通不动产与信托融合的关键环节，东莞不仅提升了财富管理服务的专业水平，也为构建更为健康、可持续的区域金融生态提供了支撑。

以制度设计守护家庭未来，让金融工具真正服务于民生关切

东莞作为粤港澳大湾区重要节点城市，民营经济发达，同时有广东省内地级市唯一一家持牌信托公司，此次《通知》印发打通了不动产与信托融合的关键环节，信托财产管理和转让中的权属争议将得到有效解决，信托财产独立性将得到保障，风险隔离功能得以真正实现，将有效激发大量市场潜在需求，满足居民与企业在不动产管理、财富传承及养老抚幼等方面的迫切需求。

根据《通知》，办理不动产信托财产登记主要包含三个关键步骤：签署信托合同、办理不动产登记、完成信托产品登记。清晰的流程设计，使得不动产信托得以广泛应用于养老规划、子女财富传承、特殊家庭成员照料等多种现实场景，让金融工具真正服务于民生关切。

比如，对于有孤独症等特殊需要子女的家庭，父母的核心关切往往在于：如何将家庭最主要的资产——房产，转化为孩子未来数十年生活、康复与照护的稳定来源。新政策为此提供了坚实的法律与金融工具。《通知》出台后，在不动产信托的业务模式下，父母可以将名下房产委托给信托机构，签订一份特殊需要信托合同。在办理信托财产登记后，房产的法律权属将明确登记为信托财产，实现与家庭其他资产的隔离。信托机构作为受托人，将按照合同约定对房产进行专业管理，如出租获取收益，并按照父母的意愿，将产生的现金流持续用于支付孩子的生活、托养及康复费用，实现对受益人跨越周期的精准供养与情感守护。

对于拥有房产但担忧未来医疗与照护支出的独居长者，如何在盘活资产的同时不丧失控制权与安全感，是一大现实痛点。不动产信托登记为此开辟了可信赖的路径。长者可以设立养老保障信托，将房产登记为信托财产。此后，房产由受托人进行专业运营，所产生的收益（如租金）将依据合同约定，定期、定向支付给长者本人或其指定的医疗、康养机构，专项用于覆盖医疗康复、专业护理及生活品质提升所需。如此，长者在未失去最终控制权的前提下，将固定资产转化为可持续的补充养老现金流，获得一份可预期、有尊严的晚年保障。若信托财产最终仍有剩余，还可按其意愿实现个性化传承。

由此可见，不动产信托登记不仅是一项金融制度改革，更是一种融入温度的制度设计。它让沉静的资产在法律与专业的框架下流动起来，更长久、更精准地服务于人的真实需要、家庭的情感托付与社会的和谐发展。

南方+记者 叶永茵

图片：何绮莹 黄伟兴