楼上漏水，责任在谁？房东失联、租客不理，损失谁赔？

“我家卫生间天花板漏水，墙面和吊顶都泡坏了，楼上租客说联系不上房东，还推说漏水是水管老化，和他无关，更拒绝赔偿。这事到底该找谁负责？”日前，街坊陈女士带着满心困惑，向社区律师求助。

这类因老旧房屋漏水、产权人难寻而导致责任难定的纠纷，在社区里并不少见。本期“小越说法”就以这起真实案例为引，与您一同厘清房屋漏水纠纷中的“责任红线”，明权责、学法理，让维权有据可依。

案情回顾

陈女士住在一栋有着数十年楼龄的老旧居民楼303室，上周她发现自家卫生间天花板出现大面积渗水，墙面和吊顶均被泡坏。陈女士第一时间上楼向403室住户核实情况，得知403室房屋处于出租状态，承租人是小李。小李表示自己日常是正常用水，不清楚渗水原因，陈女士随即要求小李提供房东的联系方式，却被小李告知其也无法联系上房东。

为解决问题，陈女士向小区物业求助查询房东信息，仍未找到产权人下落。无奈之下，陈女士向小李提出赔偿要求，小李却认为，漏水是因房屋水管老化所致，责任应由房东承担，与自己无关，仅同意尽力协助联系房东，但拒绝支付任何维修及赔偿费用。双方就责任划分和赔偿事宜争执不下，协商无果后，陈女士只好向社区律师求助，咨询租客小李是否需要承担赔偿责任。

律师观点

责任划分看“过错”租客无责仍需尽协助义务！

针对这起纠纷，社区律师表示，在房屋相邻关系中，房屋所有权人对房屋内的设施设备负有法定的检查、维修义务，若因所有权人未尽到相关义务导致他人财产损失，存有过错的，依法应当承担赔偿责任；承租人在无过错的情况下，无需承担赔偿责任。

结合本案的具体情况及相关司法实践，社区律师给出明确意见：

第一，明确漏水原因是划分责任的核心。若经核查，漏水系房屋自身设施（如水管）老化所致，且租客小李已尽到合理使用房屋、履行合理注意义务（如正常用水、未擅自改动房屋设施），则小李无需承担维修及赔偿责任，相关责任应由房屋产权人承担；若漏水是因小李使用不当（如违规改动水管、用水后未关闭阀门等）导致，那么小李需承担全部赔偿责任，即便找不到房东，陈女士也可直接向小李主张民事赔偿权益。

第二，租客需履行协助义务及隐患防范义务。作为房屋的实际使用人，小李有义务及时配合排查漏水原因、协助联系房东，避免损失进一步扩大。若小李无故拒绝配合，导致漏水问题持续恶化、损失加重，可能会因未尽到合理注意义务而承担相应的过错责任。

第三，房东失联后的解决路径。若房东长期失联，陈女士可先向社区居委会、小区物业申请调解，由社区出面协调租客小李配合进行漏水点检测及维修，优先防止损失扩大；若调解无果，陈女士可整理好相关证据（如漏水现场照片、维修票据、与小李及物业的沟通记录等），向法院提起诉讼，要求房屋产权人承担赔偿责任，无法确定产权人的，可通过公告送达等方式推进诉讼程序，维护自身合法权益。

社区律师同时提醒，老旧小区租客在入住时，应仔细检查房屋设施设备状况，将发现的问题及时告知房东并留存记录；房东也应定期对房屋设施进行检修，避免因设施老化引发纠纷，切实保障相邻住户的合法权益。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第二百九十六条　不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。

第七百零九条　承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。

第七百一十二条　出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

第一千一百六十五条　行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。

依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

《广州市房屋使用安全管理规定》

第十一条　房屋所有权人是房屋使用安全责任人。房屋所有权人下落不明或者房屋权属不清晰，有代管人的，代管人是房屋使用安全责任人；无代管人的，房屋使用权人是房屋使用安全责任人。

公有房屋的管理单位是公有房屋的使用安全责任人。

房屋使用权人应当按照法律、法规等规定以及合同的约定，承担相应的房屋使用安全责任。

第十二条　房屋使用安全责任人应当承担下列房屋使用安全责任：

（一）按照规划、设计的要求和不动产权属证明记载的用途合理使用房屋；

（二）装饰装修房屋符合相关规定；

（三）检查、维修房屋，及时消除房屋安全隐患；

（四）按照规定进行房屋使用安全鉴定；

（五）防治白蚁；

（六）法律、法规、规章规定的其他责任。

房屋使用安全责任人应当配合市各级人民政府、房屋行政主管部门组织的房屋使用安全普查、巡查和应急抢险等活动。