为深入贯彻落实城市更新行动相关部署，过去的一年里，广州市花都区在城市更新实施过程中，聚焦不同类型危旧房的实际情况与改造需求，创新采取拆除重建、加改扩建、加固改造三类模式分类推进，成功打造集群街2号、新华坊、红砖坊、竹凤街3号、新中路30号等一批标杆项目。

经过一系列实践探索，花都区打出了一套消除房屋安全隐患、改善居民生活品质、有效盘活低效闲置资产、筹集优质保障性住房和保留历史记忆的城市更新“组合拳”，探索出一条具有花都特色的城市更新路径。

危旧房改造关乎民生福祉、城市安全与发展质量，花都区推进危旧房改造与低效资产盘活工作，始终锚定保障民生安全、提升人居品质、激活城市动能三大核心目标。

全省首创危旧房改造试点方案

花都区危旧房普遍存在结构老化、设施陈旧、消防隐患突出等问题，直接威胁居民生命财产安全，部分公房长期闲置又造成资源浪费，与群众对宜居环境的期盼存在差距。该区以危旧房改造为突破口，解民忧、纾民困，解决群众居住安全隐患，让发展成果更多更公平惠及民生。

立足于城市高质量发展的长远考量，危旧房改造不仅是“面子”的焕新，更是“里子”的提质。花都区通过盘活低效闲置资产，推动存量空间的优化升级，既破解了城市发展空间制约，又培育了养老、保障性租赁住房等新业态，为城市注入可持续发展的新活力。

同时，在改造中坚守历史文脉保护，让城市在更新迭代中留住记忆与乡愁，真正实现“宜居、智慧、可持续”的城市发展目标，走出一条民生改善与经济发展相得益彰的城市更新之路。

坚持党建引领是危旧房改造工作的根本保障，花都区构建“部门统筹、镇街主责、社区落实、党员带头”的四级联动工作体系，区住建局、自然资源局等职能部门组织党员干部下沉一线，担任政策宣传员、矛盾调解员、项目监督员，通过“党员联户”机制逐户走访听取群众诉求，牵头召开居民协调会、入户走访共100多次，有效化解产权纠纷、利益分歧等各类矛盾问题。

同时，强化政府统筹，出台专项行动方案，在全省率先推出《广州北站东侧老旧小区成片连片微改造项目危旧房屋拆除重建试点方案》，通过健全居民参与机制，撬动“政府财政+社会资本+居民自筹”多元资金。

另外，花都在全省首创“城市体检-城市更新-城市运营”一体化工作机制，秉持“成片连片、系统推进”理念，融合民生保障、文化传承、产业赋能多重目标，推出多业主拆危建新、闲置资产运营活化等示范模式，走出拆除重建、加改扩建、加固改造的三条“老屋新生”路径。

新华坊改造前

新华坊改造后

原址复“活”，重建见证“老屋新生”

花都区探索“老屋新生”的三条路径，实施一房一策原拆原建方案。

路径一拆除重建模式：破旧立新焕生机，多产权建筑蝶变“新标杆”。针对集群街2号、新华坊这类结构破损严重、鉴定为D级危房的多产权建筑，花都区采用拆除重建+机制创新的模式，破解协调难、筹资难等痛点问题。

集群街2号为全省首例多产权业主“自筹资金、自主更新”的危旧房改造项目，位于花都区新华街丰盛社区，为1栋建于70年代的5层混合结构建筑，总占地面积328.76平方米，总建筑面积1750.20平方米，25户居民面临安全隐患，传统改造路径均行不通。

集群街2号

花都区以“加减乘除法”破解推进难题：党建引领做“加法”，通过“区-街-社区”联动入户走访48 次，“一户一策”达成100%业主共识；政策支持做“减法”，由区属国企垫付过渡期资金、财政补贴二类费用，减轻居民负担；试点创新做“乘法”，出台广州首份拆除重建试点方案，部分细则被市级办法吸纳。部门联动做“除法”，推行报建审批“四证联办”，审批时长从47天压缩至5天。

项目仅用9个月完工、10个月实现交房交证，成效显著：居民房屋增值至3倍，房屋新增电梯、晾晒区等设施，彻底消除安全隐患。该案例已纳入全国城市更新可复制经验清单，获住建部全国推广，获评广东基层改革典型案例向全省推介、广州“最具获得感”改革案例榜首，吸引 80多个省（市）部门调研，为可持续城市更新模式树立了典范。

新华坊是全省首宗多业主危旧商业物业成片连片自主更新项目，建筑始建于上世纪40至60年代，为2层砖混结构连排商业建筑群，涉及13户业主共19套商铺，总占地面积约1540平方米，总建筑面积约2534平方米。

项目创新“政府引导、市场运作、群众参与、共治共享”的政企民共建模式，以党建为引领成立临时党支部，整合19间商铺用地，实现“独宗单栋”到“多宗连片”的升级；推出“直接出资+间接出资”双选项筹资方案，业主将新建筑20年运营权让渡给区属国企，既解决拆建资金难题，又保障业主稳定收益。

项目由国企担任“职业经理人”，以“喜庆+非遗”为核心定位统一规划业态，保留青砖外墙、红瓦屋顶等历史元素，引入钉金绣等非遗项目，打造集商业经营、文化体验于一体的特色街区。项目于2025年7月31日竣工验收并进入招商运营阶段，实现从“低端零散业态”到“高品质文化商业”的跨越。

物业转型，业态重塑盘活闲置资产

路径二加改扩建模式：存量空间挖潜力，老旧建筑转型“医养公寓”。

针对红砖坊这类具有一定历史价值、可通过空间拓展提升使用效能的危旧建筑，花都区采用加改扩建+业态重塑的模式，激活存量空间的复合价值，打造成为花都首家智慧化、普惠性医养结合养老公寓。

红砖坊项目位于花都区新华街新民社区新中路12号、14号，始建于20世纪60-70年代，为4层政府公房，是原花县科局级干部住房及预应力构件示范住宅楼，占地面833平方米，总建筑面积2738平方米。因年代久远，建筑场地陈旧、设施老化、房屋闲置，被纳入广州北站东侧老旧小区成片连片微改造范围。

红砖坊改造前

红砖坊改造后

项目创新采用“政府改造投入+社会资本引入”的多元共治模式，在充分挖掘红砖坊历史价值，保留花都特色风貌的基础上实施加改扩建：对建筑本体开展加固维修与设施更新，增设电梯、疏散楼梯及楼栋连廊，将楼道走廊拓宽至1.2米，全面提升空间联通性与安全系数。

通过配套建设生活居室、中医诊所、康复室等专业功能区，搭建智能养老管理系统，推动闲置老旧房屋向普惠养老场所转型，构建养老服务生态圈，集聚发展养老产业，为银发经济注入强劲新动能。

历时7个月改造，红砖坊成功转型为花都区首家智慧化、普惠性医养结合养老公寓，提供养老套房36间，136张养老床位，既补齐区域养老服务短板，又盘活低效闲置资产，实现“民生保障+资产增值”的双重效益。

路径三加固改造模式：微改精修换新颜，闲置公房变“保租房”。

针对竹凤街3号、新中路30号这类建成年代久、结构尚可修复的闲置公房，花都区采用加固改造+功能升级的微改造模式，以“绣花功夫”推进更新提质，成功打造全市首例危旧房成套化改造成保租房项目。

该项目建筑均建于上世纪90年代，属政府公房，经鉴定为C级危房，存在户型不合理、设施陈旧、安全隐患突出等问题，且大部分房屋长期闲置。

新中路30号改造前

新中路30号改造后

项目由区属国企广州花都城投汇鑫运营管理有限公司出资，以不改变物业总面积为前提，对约2400平方米闲置公房实施加固修缮与功能优化。

项目采用保留原有历史风貌与街巷格局的方式实施系统性改造，通过成套化设计、重新规划户型、增设厨房卫生间、引入管道天然气，配备智能门禁、智能照明等智能化设施，并按消防要求整改首层商户，全面消除安全隐患，提升居住舒适度。

项目将两栋功能缺陷的老旧建筑打造成保障性租赁住房并面向社会公开招租，有效破解中低收入家庭及新市民住房难题，实现闲置公房从“低效资产”到“民生资产”的转变。

双向赋能资产盘活与民生改善

花都区危旧房改造与低效资产盘活的实践，为城市更新工作积累了可复制、可推广的宝贵经验。首先，分类施策是核心前提。立足危旧房结构条件、产权属性、区位价值的差异，精准匹配拆除重建、加改扩建、加固改造三类模式，既避免“一刀切”的粗放改造，又实现建筑价值与使用效能的最大化。

其次，机制创新是关键支撑。花都创新“业主自筹+国企代建+政府补贴”“产权让渡换收益”“政府统筹+社会资本赋能”等多元模式，破解资金筹措、产权协调、社会治理等痛点。此外，通过“四证联办”压缩审批时限，为项目快速落地扫清障碍。

再次，民生导向是根本遵循。改造过程中兼顾安全隐患消除、居住品质提升与民生需求保障，推动闲置公房变保租房、老旧建筑改医养公寓，实现“资产盘活”与“民生改善”双向赋能。

最后，风貌保留是特色亮点。改造中注重留存街巷格局、红砖外墙等历史元素，让城市更新既有“颜值”提升，更有“乡愁”温度，筑牢城市特色底蕴。

南方+记者 郎慧