在城市化进程从“增量扩张”转向“存量提质”的时代背景下，广州作为超大城市，正以一场深刻的“空间革命”，破解土地资源紧约束下的发展难题。

从花都岐山村“国企做地”连片开发，到荔湾西塱村“村民自筹”自主改造；从白云罗冲围“依法征收+净地出让”打造产城融合示范区，到越秀小石集“原拆原建”实现老城危房活化……一系列“广州样板”正从图纸走向现实。

自获批全国首批低效用地再开发试点以来，广州坚持“向存量要空间、向集约要效益”，在多个片区探索出各具特色的更新路径。

截至当前，全市针对低效存量建设用地存在的布局散乱、开发粗放、用途不合理、环境品质差等问题，在全面摸清底数的基础上，采取“一区一策”“一企一策”推进重点片区提质增效工作。344个项目已明确实施主体，占比超四成；27个村镇工业集聚区试点中，17个已启动拆迁，2个部分竣工和投产；52个城中村获批国家专项借款，22个已进入供地阶段。

数字背后，是土地容积率普遍提升、产业空间成倍释放、公服设施持续补齐、历史文脉得到延续的系统性重塑。广州以“存量之变”推动“发展之进”，为超大特大城市内涵式发展探索出一条可持续、可复制的实践路径。

花都岐山村：国企做地撬动连片开发

在广州探索存量工业用地更新的进程中，花都区岐山村村镇工业集聚区改造项目，成为首个以“区属国企做地”模式推动连片开发的先行样本。该项目通过机制创新与精准运营，不仅实现了空间重构与产业跃升，也为全市低效工业用地再开发提供了可复制的“岐山经验”。

项目分期与地块示意图

其核心做法体现为“一个模式、两项创新、一套服务”：

“国企做地”破解连片开发难题。项目引入区属国企承担土地前期整理，通过“储改结合”方式，将地块统一拆迁、平整后交由土地储备机构公开出让。此举既减轻了政府短期资金压力，又通过成片整合零散土地，为招引高质量产业项目提供了规整、干净的承载空间。

“物业换空间”与“定制化招商”激活土地价值。一方面，创新采用“物业置换”解决村集体留用地历史遗留问题，通过招引优质开发主体建设高标准厂房，置换出连片土地用于收储出让，保障了村民长期收益。另一方面，推出“定制化厂房”招商模式，吸引蓝海机器人等未来独角兽企业总部落户，并围绕新能源汽车、储能等产业集群精准导入上下游企业，实现从传统纺织业向智能制造集群的“链式升级”。

花都区西部智能新能源汽车城产业空间布局示意图。

“带方案出让+五证联办”实现高效落地。项目全面推行“带方案”出让，企业在拿地前即完成设计方案审批，并依托“容缺审批”“并联办理”等机制，实现“供地即拿证、供地即开工”，大幅压缩建设周期。目前，多个地块已实现封顶，呈现出“签约即动工、当年见形象”的推进速度。

花都区秀全街道办主任黄仲廷表示，预计一期二期项目达产后，产值可达50亿元，税收超4亿元，带动村社收入增收40%，产业项目还将带来3万—4万产业工人的就业需求，有助于村民在家门口实现就业，真正实现了产业升级、区域发展与村民受益的多赢局面。

罗冲围松溪片区：“依法征收+净地出让”破局

面对城中村改造中普遍存在的权属复杂、周期漫长等痛点，白云区罗冲围松溪片区率先采用“依法征收+净地出让”模式，通过机制创新实现了项目的快速启动与规范运作。

项目区位图。

作为获得专项借款（授信260亿元）的城中村改造项目，其核心在于以法律和政策为保障，由政府主导实施整体征收，在完成拆迁补偿、土地平整后形成净地，再通过市场公开出让引入实力开发主体。

“这一模式清晰界定了政府与市场的权责，确保了村民补偿安置的公平性和开发品质的可控性，村民改造意愿征询同意率超98%，为项目奠定了坚实的群众基础。”广州市白云区统筹城中村改造暨做地指挥部办公室工作人员李瑞斌介绍。

同时，项目紧抓华为广州研发中心、广州白云站等重大平台落地的历史机遇，将产业升级作为改造的灵魂。规划构建“智能网联汽车+新能源产业+信创产业+摩配产业”为主导的产业集群，承接龙头企业的创新外溢，推动片区从传统批发集散地向“湾区珠江科技湾”的蝶变。

产业布局规划图。

项目还创新性地将生态修复与城市更新深度融合，严格控制珠江西航道100米滨江公共空间，规划打造连续贯通的滨江创新生态活力带和三大公园，旨在形成“城在绿中、绿在城中”的公园城市格局，并配置服务松溪片区、辐射白云区的六大公共服务设施，高标准构建“15分钟优质生活圈”。

目前，首开区已率先启动20万平方米安置房建设，体现了“安置先行”的民生温度。施工现场，基础工程全面展开，与不远处静静流淌的珠江西航道共同构成一幅“大拆大建、向新而生”的图景。松溪片区项目改造后，预计将释放产业与商业空间超百万平方米，带动固定投资超450亿元，最终打造广州西部增长极、产城融合示范区。

荔湾区西塱村：村集体“自筹自改”探新路

在荔湾区西塱村，一种更强调内生动力与市场自主的更新模式正在实践。作为全市首个由村集体经济联社完全自筹资金、实施自主改造的村镇工业集聚区项目，西塱村选择了“保留集体土地性质、统一招商统租统管”的自主盘活道路。

项目区位图。

这一模式的核心在于，村集体作为改造主体，全程主导规划、投资、建设与未来运营，最大程度地将土地增值收益和产业长期收益留在了集体内部，极大地激发了基层的积极性和主动性。

面对改造中最大的“清租清拆”难题，项目展现了未雨绸缪的智慧。早在规划阶段，村集体便提前停止园区内30余家企业的续约，通过自然到期的“时间换空间”方式，平稳有序地完成了产业腾挪，有效避免了后期的拆迁纠纷，确保了“项目批复即开工”。在产业升级方面，项目没有对原有企业“一退了之”，而是通过精准摸排、分期开发腾挪等方式，打造符合企业需求的产业载体，促进现有优质企业逐步转型升级，保障片区内优质企业不流失。

该项目顺应“工业上楼”的产业趋势，将容积率从1.0大幅提升至最高5.0，在有限的13公顷土地上，规划工业总计建筑面积超42万平方米。通过招商前置，深入研究意向企业的生产需求，对厂房层高、荷载等进行定制化设计，打造适配智能制造、研发孵化等业态的高标准复合空间。

城市设计示意图。

现场，首开区4栋建筑已拔地而起，与一旁正在整治的西塱涌滨河绿廊共同勾勒出现代化都市工业园区的雏形。“我们通过滚动开发，降低了资金压力，可实现持续收益，也能把好的企业留在本地。”东漖街道办事处西塱联社常务理事关铭杰说。

预计项目全部建成后，可引入企业超60家，年产值达28亿元，成为广佛交界处“两业融合”的示范标杆。西塱村的实践，为集体经济实力较强的城中村、城边村探索出了一条自主更新、长效共享的可持续发展路径。

越秀区黉桥小石集：“绣花功夫”原拆原建

寸土寸金的广州越秀老城区，一场“小而精、快而好”的危旧房改造提供了城市更新的另一种思路。

黉桥小石集项目，作为全市首个连片式危旧房自主更新试点，其核心在于摒弃大拆大建，以原拆原建、功能提升的“绣花功夫”，在不足1300平方米的狭小地块内，实现了安全、民生、文化与社区活力的多重提升。

项目区位图。

项目最大的创新在于破解了“多产权、零散宗地”的整合难题。面对17栋房屋涉及公房、私房等多类权属的状况，项目探索出“统一规划、归集产权、整体报批”的路径。由区属国企北秀公司作为“大业主”牵头，负责公房改造与整体运营，私房业主仅承担自身建筑成本，政府给予适当补助，形成了“业主出一点、企业投一点、政府补一点”的可持续资金共担模式，有效激发了各方积极性。

越秀区洪桥街道办事处主任王飞介绍，该项目更新改造过程中，单幢危旧房屋按“不增加户数、不改变原建筑用途、基本不扩大原建筑基底、基本不改变四至关系”的标准进行改造提升，通过政策叠加实现了空间“活化”。利用危旧房改造与装配式建筑激励政策，计容面积增加了约30%，这些增量全部用于改善居民生活：为“黑房”开窗引光，增设公共走廊与电梯，并巧妙地“挤”出了嵌入式养老、托育等社区公共服务空间，构建了完善的5分钟生活圈。

小石街与洪桥街转角处改造后效果图。

去年10月，改造已全面完工。崭新的红砖灰瓦建筑群与周边老街风貌和谐相融，曾经蛛网密布的电线已悄然入地，狭窄脏乱的巷道变成了通透的社区小广场。此外，屋顶花园为居民提供了难得的交往与活动场地。

短短五个月的建设周期，让17栋危旧房蝶变为一个安全、舒适且充满人情味的现代社区，实现了从“忧居”到“优居”的跨越，为广州老城区类似存量空间改造，提供了一个可复制、可推广的“微更新”样板。

南方+记者 李鹏程

通讯员 穗规资宣