编者按 

      2025年12月8日，东莞电视台《法庭内外》栏目播出了一期专题节目《无法过户的房产》，报道了我院虎门法庭审理的一宗房屋买卖合同纠纷案件，主审法官郑曼华。

      敬请留意。

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购买房产，拿到红本房产证，这本应是权属保障的最终体现。五年前，董先生通过中介在虎门买了一套有合法产权的房子，不成想竟然陷入了长达五年的过户僵局，双方最终对簿公堂。

2020年6月，董先生通过房产中介与卖家李先生签订了总价41万元的《房屋买卖合同》。根据合同约定，董先生分两期支付了30万元房款，剩余11万元尾款在办理过户后结清，后来董先生前往不动产登记中心办理手续时，竟然被告知案涉房屋无法过户。

在等待五年始终无法过户的情况下，董先生提出解除《房屋买卖合同》，要求卖家李先生退还已支付的30万元房款。然而，这一要求遭到了李先生的坚决反对。李先生认为，双方对于案涉房屋暂时无法过户的情况是知情的。

那么，案涉房产缘何无法过户呢？据了解，涉案房产为某单位房改房，查册表显示土地性质为划拨，房屋为集资建房，无查封、无抵押，但并未明确指出不能过户。案件起诉到虎门法庭后，法庭向东莞市自然资源局、虎门镇不动产中心致函查询。相关部门回复称：该房屋土地属于集体土地，为历史问题楼盘，目前暂缓办理不动产登记业务。

尽管相关部门确认了“暂缓过户”的事实，但原被告对应承担的责任却有不同的看法。在《房屋买卖合同》第一条第（三）款提到：甲乙双方均清楚该房屋现状出售……乙方不得以不清楚房屋情况或产权现状拒绝交易。对于“房屋现状”究竟指房屋的物理状态，还是产权状态，成为双方的争议焦点。

庭审中，法官出示了东莞市自然资源局、虎门镇不动产登记中心的复函，确认该房屋为历史问题楼盘，目前暂缓办理登记业务。对此，被告指出，“暂缓”并非“禁止”，这恰恰说明了未来存在解禁的可能，双方签订合同时已预见了这一政策风险。而原告方抓住“暂缓办理”二字，强调房屋目前不符合上市交易条件，而合同第十一条约定被告保证房屋无产权纠纷且符合上市交易条件，认为被告构成违约。

同时，原被告对合同条款的解释等问题也展开辩论，双方各有说辞。被告方认为交易条件并不等于可以过户，过户只是对外公证或公示的效力，并不影响双方的买卖合同及房屋的占有使用。原告方则表示，房屋不能过户这么重要的条款及内容，应当在合同中进行明确地约定，如果没有约定，就应当由被告承担举证不能的法律后果。

公开开庭审理后，经过法官调解，因房屋目前确实无法过户，双方都同意解除合同。考虑到卖家李先生的实际经济情况，买家董先生作出让步，由李先生退还大部分购房款，董先生退还房产证及房屋钥匙，双方纠纷就此了结。那么，对广大购房者而言，从这宗案件中能汲取哪些经验教训呢？

法官说法

主持人：郑法官，从您审理本案的角度来看，您认为导致这起纠纷最主要的症结是什么？

东莞市第二人民法院虎门法庭法官郑曼华：本案的房屋买卖已经交易到过户环节，之所以无法过户是由于本案的房屋登记在李先生名下，房屋所依附的土地属于集体土地，房地权属登记不一致。李先生于2012年4月26日从前业主取得本案房屋的所有权，当时东莞还未开始实施不动产统一登记，所以前业主可以将房屋过户给李先生。但东莞从2016年6月30日实施不动产统一登记后，类似本案这种房地权属登记不一致的房屋便属于暂缓过户的政策范围。这也是本案的合同至今无法继续履行的原因。

主持人：我们发现，董先生在购房时查看了查册表，但查册表并没有明确指出房产不能过户。法庭向相关部门去函查询，才指出房屋为历史问题楼盘，目前暂缓办理不动产登记业务。作为普通购房者，能否通过什么途径获得相关信息，又该如何规避类似的潜在风险呢？

东莞市第二人民法院虎门法庭法官郑曼华：

房地权属登记信息除了法院可以向自然资源局依法调查之外，房屋的产权人作为权利人进行查询也是可以查到的。李先生在本案中就向法院提交了其作为权利人到不动产登记中心查询的不动产登记信息查询结果，上面清晰地载明房屋的土地性质为划拨、权利类型为集体建设用地使用权，房屋为集资建房。

如果李先生在与董先生签订合同前就已经取得不动产登记信息查询结果，双方就可以知道交易的房屋房地权属不一致的情况。因此，我们除了查看房屋的产权有无抵押、查封情况外，还要关注不动产登记情况。若双方在签订合同时有关部门未对交易的房屋实施暂缓过户的政策，在房屋交易过程中由于政策原因无法过户，双方对此均不存在过错，但合同目的无法实现，可以解除合同，双方均无需承担违约责任。若卖方明知房屋无法过户，仍承诺房屋符合上市交易条件，不仅合同解除，卖方还可能涉及违约，需要承担违约责任。

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来源：东莞电视台法庭内外

记者：陈婉琳、袁伟星

编辑：李咏欣