11月28日，2025年大湾区“好房子”交流会在中山举行，会上，粤港澳大湾区“好房子”发展报告（下称“报告”）发布。该报告由南方日报、南方城市智库联合推出，聚焦“好房子”建设这一住房高质量发展的核心命题，系统开展理论梳理、国际对标、案例分析与路径探索，为大湾区人居品质提升与房地产业高质量发展提供兼具理论深度与实践指导的决策参考。

粤港澳大湾区“好房子”发展报告重磅发布。

这份长达2万多字的分析报告，到底有啥干货？如何为大湾区人居品质升级提供全新视角？对于消费者购房置业，又有何参考价值？

大湾区“好房子”

如何对标国际湾区标准？

到底什么样的房子，才算得上大湾区“好房子”？

在“好房子”建设“安全、舒适、绿色、智慧”的标准之中，每一个维度都具有丰富的内涵。

当今世界公认的四大湾区为纽约湾区、东京湾区、旧金山湾区和粤港澳大湾区，报告对标研究国外三大湾区房地产业的发展历程与经验，为大湾区房地产业的高质量发展提供可借鉴的国际样本。

南方日报珠三角新闻部智库工作室主任何山。

南方日报珠三角新闻部智库工作室主任何山介绍，报告通过系统分析比较，得出四个结论——

一是建设“好房子”是四大湾区共同趋势。1975年，日本城镇化率超过75%，此后日本房地产的增速明显放缓。报告分析发现，国外三大湾区在城市化进入成熟阶段后，房地产业增速放缓，开始向高端化、绿色化、智能化发展。2024年，粤港澳大湾区的城市化率为89%。在中国三大城市群中最高，略低于国外三大湾区。按照城市化的规律，当前，我国部署推动“好房子”建设，从“住有所居”向“住有宜居”迈进，符合国际趋势。

二是广深两大城市房价收入比更高。以使用面积算，纽约、东京、圣何塞的市中心房价收入比明显比广深低。相比之下，广深城市居民的负担更重，购房压力更大。因此，提高大湾区居民的收入水平，减轻居民的购房压力，是符合国际发展潮流的做法。

如中山的房价收入比是1比5.84，为全省最低。以中山的区位优势，交通优势，生态优势而言，性价比非常高。这也是很多港澳人士愿意来中山置业的原因之一。

三是大湾区人均居住面积仍有提升空间。根据七普的数据，跟国外三大湾区的主要城市相比，广深的人均居住面积都比较小，深圳甚至低于以拥挤著称的东京，都存在较大提升空间。

四是建筑标准都向绿色健康升级。国外三大湾区都经历了房地产建筑标准升级的阶段。日本于1980年提出“百年住宅体系”，后来又提出“200年住宅”的构想，为了节能，又积极发展绿色建筑。美国1998年发布了全球首个绿色建筑评估体系，2014年，又进一步提出WELL建筑标准，更加关注建筑对人类生理和心理健康的影响。

通过对比研究可以发现：我国“好房子”建设“安全、舒适、绿色、智慧”的标准，与日本、美国建筑标准的提升在方向上是一致的。此外，因为人工智能的兴起，大湾区的“好房子”在智能家居、AI+方面的应用场景更加丰富，有望在智能化方面“弯道超车”。

系统拆解五大变量

如何影响“好房子”建设？

对标国际，明晰大湾区“好房子”的标准和发展趋势之后，那到底什么因素会影响“好房子”的建设？

报告系统拆解影响粤港澳大湾区“好房子”建设的国家战略、政策抓手、市场修复、产业基础、人口变化五大关键变量，通过厘清各变量的作用机制与相互关联，分析判断“好房子”建设的动力结构和发展势头。

国家战略层面，中央城市工作会议所确立的顶层设计，是驱动“好房子”建设的关键性长期变量。

政策抓手方面，城市更新是城市高质量发展的重要抓手，是推动“好房子”建设落地的快变量。据业内测算，“十五五”期间城市更新市场总容量约20万亿元。每年拉动GDP增长1.5%～2.2%之间。作用巨大。

市场修复方面，房地产行业具有很强的周期性。1970年以来，世界主要经济体经历了22场房地产危机，平均调整的时间为5年左右。5年平均实际房价最终从高点下降了31%。中国房地产市场进入深度调整。随着调控政策不断加大力度，各地房地产市场总体上延续止跌回稳的态势。未来随着过剩产能的出清，市场完成修复，将为“好房子”的建设创造了条件。

产业发展方面，从需求端看，产业发展是房地产市场的“需求发动机”。产业创造就业，带来居住需求。从供给端看，产业发展是房地产市场的“品质催化剂”。制造业当家的广东，拥有全部31个制造业大类，其中15个规模居全国第一。共有9个万亿级产业集群。科技方面，深圳—香港—广州创新集群首次超越日本，成为全球第一大创新集群。大湾区发达的制造业与领先的科技创新水平，为“好房子”建设筑牢了长期发展的基础。

人口变化层面，房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。从长时段来看，发达国家都出现了人口向中心城市集聚的趋势。这个特点在大湾区也很明显，外来人口持续流入，最近20年，珠三角常住人口增加超3500万，而且人口结构不断优化：在全国老龄化率最低的30座城市中，珠三角占7席。这些都对房地产市场构成关键性的支撑。

这五大关键变量相互配合、协同发力，是推动大湾区“好房子”建设的五大引擎。

创新提出“好房子+”概念

融合产业、物业、教育、医疗、交通、生态

在报告中，南方城市智库创新性地提出了“好房子+”的发展路径，就是通过“居住空间”与“产业、物业、教育、医疗、交通、生态”等城市功能的深度融合，构建完整的人居生态系统。

在粤港澳大湾区“国际一流湾区和世界级城市群”建设目标指引下，区域内产业集聚效应持续增强、人口流动愈发频繁、居民对生活品质的需求日益多元，传统单一的居住模式已难以适配湾区发展节奏。“好房子+”模式正是基于这一背景应运而生。

“好房子+制造业”，以居住升级，驱动产业高端化转型。“好房子”建设给大湾区的制造业带来了新的机遇，“好房子”建设将倒逼制造业向绿色化、智能化、定制化转型，形成“需求牵引供给、供给创造需求”的产业闭环，为大湾区制造业高质量发展注入新动能。

“好房子+物业”，以服务升级，筑牢居住品质基本盘。物业服务是连接居住空间与居民生活的关键纽带，也是衡量“好房子”品质的重要指标。“好房子+好物业”模式是对传统物业服务的范式革新，其核心是从“单一功能服务”向“全生命周期综合服务”转型。

“好房子+教育医疗”，资源下沉，破解民生服务痛点。教育与医疗是居民最基本、最核心的民生需求，也是影响居住选择与生活质量的关键因素。“好房子+好教育医疗”模式是基于“资源均衡配置”与“服务便捷可达”理念的实践探索，其核心目标是通过将优质教育、医疗资源与居住空间紧密结合，破解普遍存在的“上学难、看病远”问题。

“好房子+交通”，无缝衔接，构建便捷出行网络。交通是城市运转的“动脉”，也是影响居民生活质量的重要因素。在粤港澳大湾区，城市间的通勤需求日益旺盛。而交通拥堵、出行方式单一、换乘不便等问题，不仅增加了居民的通勤成本，也降低了城市运行效率。“好房子+好交通”模式正是基于这一现实需求，通过“空间对接”“方式整合”实现需求适配，构建与居住空间紧密结合的便捷出行网络，助力大湾区“1小时生活圈”建设。

“好房子+生态”，融入生态构建宜居生活圈。在粤港澳大湾区“美丽湾区”建设目标与“双碳”战略背景下，居民对居住环境的需求已从“室内舒适”延伸至“室外宜居”，从“低碳建筑”拓展至“生态优质”。“好房子+生态”的核心逻辑，是让好房子嵌入城市优质生态肌理，构建“出门即享自然”的生活圈。

此外，报告针对大湾区推进“好房子”建设的痛点难点，从政策保障、市场激励、技术规范、样板引领、产业协同五大维度，提出具有针对性与可操作性的发展建议，以打通“好房子”从理念到实践的关键路径，助力大湾区“好房子”建设的推进。

采写：南方+记者 苏芷妍

摄影：南方+记者 叶志文