珠海人期待已久的

“商转公”细则正式公布！

月供压力直接减负！

政策从2025年12月22日起施行，

我们为您划好了重点，

快来看看如何转换，

提前锁定低利率福利！

01

谁能申请？

核心条件速览

想办理“商转公”，

您和您申请的房贷需要

同时满足以下这些条件哦，

小编建议您逐条核对：

条件类别

具体要求

申请人身份

申请人（含主申请人和共同申请人）须同时满足：

符合珠海市现行公积金贷款的所有申请条件。

在申请贷款时，已连续正常缴存住房公积金（含异地缴存）满12个月（含）以上，且公积金账户状态正常。

必须是申请“商转公”贷款住房的产权人，且主申请人必须是原商业贷款的主借款人。

房产与贷款记录

申请人家庭（含夫妻双方及未成年子女）须同时满足：

在珠海市名下拥有的住房不超过两套。

申请“商转公”的住房是其中一套。

在全国范围内使用公积金贷款的次数累计未满2次。

原商贷状态

原商业贷款须同时满足：

房屋位于珠海市（含横琴粤澳深度合作区）。

贷款银行是珠海市住房公积金贷款的受托银行。

已正常连续还款12个月（含）以上，当前无逾期。

申请人近5年内的个人信用报告中，无连续3期（含）或累计6期（含）以上的逾期记录。

房屋产权

申请“商转公”的住房必须满足：

已取得不动产权证（或房产证及土地证）。

该房产上仅存在原商业贷款的抵押登记，无其他任何抵押、查封、财产保全、设立居住权等任何权利限制情形及其他影响商转公贷款抵押权实现的情形。

关键一步

必须获得原商业贷款银行的同意，并由该银行出具《商业性贷款转公积金组合贷款同意书》。

02

能省多少？

额度与利率详解

这可是大家最关心的部分！

目前5年期以上首套住房

公积金贷款年利率为2.6%，

相比商业贷款（约3.0%），优势明显。

以100万元、30年期的贷款为例，

转成公积金贷款后，

总利息差额预计能达到 7.7万元左右，

省下的钱够买一辆小轿车了！

▐ 不过，“商转公”并非全额转换，能转多少有具体计算公式，同时受最高限额和房屋评估价约束

额度计算：可申请金额 ≤ 当前商业贷款余额 - 6期的月还款总额 - 5万元。

最高限额：同时不能超过珠海公积金贷款的最高额度（单职工80万，双职工130万）。

房屋估值：最终贷款额度还不能高于房屋当前评估价值的 80%。

贷款期限：应同时符合以下条件：

1、不得超过30年；

2、贷款到期日不超过借款人法定退休时间后5年；

3、贷款期限不得高于抵押物剩余使用年限；

4、不能超过原商业贷款的剩余年限。

03

如何办理？

流程与材料一览

如果您符合条件，

并且对初步测算的额度满意，

就可以准备行动啦！

整个办理流程可以概括为以下几步

咨询与申请：首先向原商业贷款银行提出“商转公”贷款咨询和申请，获取银行的《商业性贷款转公积金组合贷款同意书》。

提交与初审：按要求准备齐全申请材料，提交给受托银行（即原商贷银行）进行初步审核。

公积金中心审批：银行将您的申请提交给公积金中心，由中心审批最终的贷款资格和额度。

签约与抵押：审批通过后，与银行签订借款合同，并办理不动产抵押登记手续（这里采用的是第二顺位抵押，不用先还清全部原贷款，更方便）。

中心放款：最后，公积金中心会将贷款资金发放给银行，用于偿还您原商业贷款的部分余额。

一点注意：

如果您原来的贷款本身

就是“公积金+商贷”的组合贷款，

那么其中的商业贷款部分

是不能再办理“商转公”的

《珠海市个人住房商业贷款转

住房公积金个人住房贷款

管理办法》政策解读

一、出台背景及依据

（一）出台背景

为充分发挥住房公积金制度的保障作用，减轻缴存职工购房还款压力，规范个人住房商业贷款转住房公积金个人住房组合贷款（以下简称“商转公贷款”）业务，根据《住房公积金管理条例》《广东省住房公积金资金流动性风险预警和管理的指导意见》等有关文件精神，结合本市实际，制定《珠海市个人住房商业贷款转住房公积金个人住房组合贷款实施细则》（以下简称《细则》）。

（二）出台依据

1.《住房公积金管理条例》；

2.《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（建金〔2014〕148号）；

3.《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》（银发〔2015〕98号）；

4.《广东省住房公积金资金流动性风险预警和管理的指导意见》（粤建金〔2017〕252号）；

5.《关于规范住房公积金个人住房贷款业务的通知》（珠房金函〔2019〕146号）。

二、目标任务

构建房地产发展新模式、促进市场平稳健康发展关乎宏观经济与民生福祉。推行个人住房商业贷款转住房公积金个人住房组合贷款（以下简称“商转公贷款”）政策，通过降低购房成本缓解职工购房压力，满足职工合理住房消费需求，同时显著提高住房公积金资金使用效率，充分发挥其住房保障支持作用，有助于提振职工购房信心，提升房地产市场活跃度，推动我市房地产市场平稳健康发展。

三、主要内容

《细则》共分为六个部分，包含总则、申请对象和条件、贷款额度、期限和利率、申请要件、程序和贷款抵押模式、风险管控、附则。

一是总则。明确了制定本《细则》的目的依据，对“商转公贷款”做出明确定义，明确适用范围和管理实施机构。

二是申请对象和条件。明确申请商转公贷款时，申请人（包括主申请人和共同申请人）须同时符合的相关条件，不予审批或暂停发放商转公贷款的情形。

三是贷款额度、期限和利率。明确申请商转公贷款额度及期限应同时符合的条件，公积金贷款执行利率标准。

四是申请要件、程序和贷款抵押模式。明确商转公申请需提交相关材料、办理流程及抵押模式。

五是风险管控。明确商转公贷款实施动态流动性管理机制的情形。

六是附则。明确《细则》其他可适用情形，并确立实施的有效期。

四、涉及范围

珠海市和横琴粤澳深度合作区范围内，适用本《细则》。

五、涉及范围

珠海市和横琴粤澳深度合作区范围内，“商转公贷款”要按照《细则》以及现行有效的法律法规和政策文件规定要求执行。

六、关键词诠释

（一）商转公贷款

Q

A

本细则所称商转公贷款，是指个人住房商业性贷款（以下简称“商业贷款”）转为住房公积金和商业银行个人住房组合贷款（以下简称“公积金组合贷款”）。公积金组合贷款中的商业贷款部分不能办理商转公贷款。

（二）贷款额度：

Q

A

职工申请商转公贷款时，可获批的最高额度是综合评估的结果。主要考量因素包括住房公积金的缴存情况（如账户余额、月缴存额、缴存时间）、个贷率调节系数、还款能力、

贷款总额、  所购房屋状况、职工的还款能力以及房屋的当前评估价值和商业贷款的剩余额度。

（三）贷款期限：

Q

A

指申请人还清商转公贷款本金的总额时间。通常有最长年限限制（如30年），且不能超过借款人法定退休年龄后5年，同时不得超过原商业贷款的剩余期限。

(四）个贷率：

Q

A

全称为“个人住房贷款率”，是指某一时点（通常为月末或季末）住房公积金中心的个人住房贷款余额与住房公积金缴存余额之间的比率。

计算公式为：个贷率 = (住房公积金贷款余额 / 住房公积金缴存余额) × 100%

（五）风险管控：

Q

A

住房公积金风险管控是指通过一系列措施和手段，对住房公积金资金管理、业务操作和风险预警等进行全面的监控和管理，以确保住房公积金资金流动性良好、运行安全、管理合规，以保护缴存职工的合法权益。

七、有利举措

（一）目前，商业贷年利率为3.0%，存量商贷利率可能更高，5年期以上首套住房公积金贷款年利率为2.6%，仍然低于商业贷款利率很多，公积金贷款可以为购房职工省下一笔不小开支。以100万元30年期贷款为例，转贷后利息差额达7.7万元。尽管商贷利率多次下调，公积金贷款的成本优势依然显著。

（二）商转公政策是一项惠民利民政策，可切实降低部分购房职工的负债压力，提振职工购房信心，进一步激活房地产市场。

八、目标任务

本《细则》属于新出台政策。

九、特色亮点

“商转公贷款”政策精准的普惠导向与动态的风险防控机制，旨在切实减轻刚需家庭的房贷压力，同时保障公积金资金的长期健康运行。

十、问题解答

（一）商转公贷款办理流程及时限

Q

A

第一步：申请人及共同申请人填写《珠海市个人住房公积金购房组合贷款申请表》及相关资料，向公积金委贷银行提起商转公贷款申请；

第二步：公积金委贷银行受理申请、初审，向中心上传公积金组合贷款申请；

第三步：中心审批公积金贷款额度（自委贷银行上传贷款申请资料，且资料齐全无误后3个工作日内）；

第四步：公积金委贷银行办理相关的抵押手续并且通知借款人前往银行签订 《个人住房公积金借款及担保合同》；

第五步：公积金委贷银行上传个人借款合同、抵押登记（抵押）证明及其他相关资料；

第六步：中心审核放款资料及公积金贷款发放；（自委贷银行上传放款申请材料，且资料齐全无误后5个工作日）；

第七步：借款人到公积金委贷银行领取个人借款合同。

（二）商转公贷款抵押模式

Q

A

商转公贷款采用抵押担保方式。在不注销原购房抵押登记的前提下，办理第二顺位抵押登记，第二顺位抵押担保的金额不得低于公积金贷款金额。对于未成功转换为公积金贷款的部分，仍按原商业贷款合同执行，申请人无需自行筹集资金填补差额。

（三）办理商业贷款时，房屋所有权为双方共同所有的，还款期间产权人数量发生变化的，可以办理商转公贷款吗？

Q

A

申请人应为申请商转公贷款住房的产权人并与原商业贷款抵押权证义务人一致，且商转公贷款主申请人应为原商业贷款的主借款人。

(四）原来已办理公积金组合贷款，其中的商贷部分可以办理商转公贷款吗？

Q

A

不可以。公积金组合贷款中的商业贷款部分不能办理商转公贷款。

（五）已办理过两次公积金贷款，还可以申请商转公贷款吗？

Q

A

不可以。商转公贷款是住房公积金贷款的一种形式，与普通公积金贷款共享相同的使用次数限制。根据我市现行住房公积金贷款政策，职工家庭在全国范围内已使用过两次公积金贷款（含异地贷款），则不可再申请商转公贷款。

（六）不动产权证书(或房屋所有权证)和贷款合同都有夫妻双方的名字，商贷是男方主借款人，但是男方没有缴交公积金，女方有缴交，可以办理商转公贷款吗?

Q

A

不可以。因商转公贷款主申请人应为原商业贷款的主借款人，而原商业贷款的主借款人没有缴交公积金，不满足申请商转公贷款的条件。

（七）原商业贷款所购住房产权人为一人所有，未缴存公积金，配偶有缴存公积金，但不占产权，是否可以申请商转公贷款?

Q

A

不可以。商转公贷款申请人应符合住房公积金贷款条件，且必须是原商业贷款所购住房不动产权证载明的权利人。

（八）没有办理房产证，凭购房合同可以办理商转公贷款吗？

Q

A

不可以。根据《中华人民共和国民法典》第四百零二条规定，以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。根据《不动产登记暂行条例》及我市抵押权登记有关规定，在办理不动产抵押登记时，必须提供不动产权属证书。房产证是证明不动产权属的重要文件，也是办理抵押登记的必要材料。

（九）申请商转公贷款收取评估费用吗?

Q

A

我中心所有住房公积金贷款业务（含商转公）均不收取任何费用，办理商转公贷款由银行提供重新评估资料，职工无需承担评估费用。

（十）申请人可向哪些银行申请办理商转公贷款？

Q

A

建设银行、农业银行、交通银行、中国银行、工商银行、招商银行、浦发银行、农商银行、邮政银行、光大银行、中信银行、华润银行、兴业银行、平安银行、广发银行、东莞银行、民生银行、浙商银行。

编辑：何倩仪

初审：赖泓戈、苏敬涵

复审：蔡振丰

素材来源：珠海市住房公积金管理中心