在珠海，老旧小区改造正在提速。南方+记者从珠海市高质量推进城镇老旧小区改造工作新闻发布会获悉，目前珠海已经启动老旧小区危旧房自主更新政策研究，鼓励开展老旧小区危旧房以“自主拆建更新”的方式先行先试，探索老旧小区危旧房改造新模式、新路径。

“自主拆建更新”并非珠海首倡。在全国范围内，杭州浙工新村、广州花都区集群街2号等老旧小区危旧房已有“原拆原建、自主更新”先例，珠海提出，将在这一轮城市更新行动中，早日打造珠海老旧小区自主更新试点样板工程，在新选定的试点项目达到实施条件时同步出台配套政策。

珠海香洲。资料图

从“建新”到“更新”，从增量扩张走向存量优化，珠海城市治理逻辑正在迎来深刻转变。

 钱从哪来 

探索“五个一点”资金拼盘模式

“2025年我市获取老旧小区改造中央各类补助资金共计2.03亿元，再创历史新高。”珠海市住房和城乡建设局局长田建华表示，从2022年起，珠海市政府连续四年将城镇老旧小区改造列入十件民生实事，一大批建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善的老旧小区得以“旧貌换新颜”。

由于建设年代久远、标准偏低，许多老旧小区普遍存在“老年病”，如管线杂乱、水管老化、材料损耗严重等。

珠海香洲一老旧小区。资料图片

在全市层面，珠海共有老旧小区996个，总用地面积13.4平方公里。田建华透露，按照“谋划一批、储备一批、实施一批”的工作思路，“十四五”期间珠海全市累计开工改造老旧小区462个，完成改造377个，总投资额12亿元以上，惠及居民12万户以上。

近五年，珠海市获得的各类老旧小区改造中央补助资金，共计约4.87亿元，其中2023年、2024年连续两年绩效评价排名全省第二，额外获得绩效奖励金额近4000万元。

城市更新不同于新区开发，是一项复杂的系统工程，需要在探索中不断创新。近年来，珠海持续完善配套政策，先后出台了《珠海市“美丽家园 共同缔造”城镇老旧小区改造实施方案》《珠海市“美丽家园 共同缔造”城镇老旧小区改造工作指引》《珠海市城镇老旧小区改造市级奖补资金管理办法》《关于整合利用城镇老旧小区存量资源补齐公共服务及其他配套设施短板的意见》等，形成了1个实施方案加N个配套政策的制度体系。

然而，老旧小区改造动辄上千万、上亿元，资金从何而来？

“老旧小区改造是重大的民生工程，‘钱从哪里来’确实是横亘在改造工作面前最大的难题。”田建华表示，为破解这个难题，珠海着力构建了“五个一点”的资金拼盘模式。

所谓“五个一点”资金拼盘模式，即向中央资金“争一点”，积极争取中央各类补助资金；地方财政“投一点”，财政资金主要投向市场不愿介入的基础类改造，发挥了“四两拨千斤”的引导作用；专业经营单位“出一点”；居民群众“筹一点”，主要集中在楼房建筑物本体改造以及既有住宅增设电梯方面，以财政奖补的形式引导居民出资参与改造；市场化方式“融一点”，推动连片改造及“建管运一体化”运作，将一个或多个老旧小区与相邻片区更新、社区服务运营管理等捆绑统筹，生成老旧小区片区化改造项目，引导国企介入。

海湾花园一栋楼房进行加装电梯。资料图

在探索实践中，珠海创新建立了楼房建筑物本体改造政府与居民1:1出资共担机制，政府奖补每户不超过5000元，激发居民出资参与改造热情，推动改造987栋楼房建筑物本体，撬动居民出资约9000万元。

作为珠海的主城区，香洲区2000年前建成的老旧小区有796个，占全市70%以上。“目前香洲区2000年前建成的老旧小区还有467个尚未改造，按照‘三年计划两年干’的目标，我们将力争2026年底前全面启动剩余未改造小区改造工作。”珠海市香洲区政府分管负责人、保税区管委会副主任邓本杰表示。

 谁来改造 

提速打造自主更新试点样板

老旧小区改造，不仅要探索“怎么改”，还要考量“谁来改”“谁参与”。

2024年，建于20世纪70年代的广州市花都区集群街2号楼的业主，最终选择了“自掏腰包重建居民楼”，委托开发商以原拆原建的思路进行拆除重建。

集群街2号，也因此成为广东省首个居民出资的原拆原建项目。

实际上，从广东到浙江，越来越多的城市正在加速探索老房原址重建，打造自主更新样板项目，一幕幕“老房有喜”的故事正在上演。

“我们已关注到杭州浙工新村、广州花都区集群街2号等老旧小区危旧房实施‘原拆原建、自主更新’的成功案例。”珠海市自然资源局副局长陈真也透露，近期，该局已经收到香洲区部分老旧小区及危旧房业主关于希望自主更新的意愿表达。

原拆原建项目最难的环节便是做通人的工作，充分调动居民参与的积极性，这需要最大限度地惠及民生。

“老旧小区自主更新应遵循‘居民自筹为主、政府补贴为辅’的原则，采取政府引导、多方协作、共赢共享，切实消除房屋安全隐患，改善居住条件和生活环境。”陈真表示，珠海市自然资源局目前已启动老旧小区危旧房自主更新政策研究，积极选取更新改造试点，探索老旧小区危旧房改造新模式、新路径。

珠海一自建房。资料图

哪些老旧小区能够进入试点？陈真表示，将重点针对建筑质量较差、存在房屋安全隐患以及通过简单修缮改造难以满足安全、消防要求等条件的老旧小区，鼓励开展老旧小区危旧房自主拆建更新先行先试，选取居民拆建意愿高、具有示范效应的试点项目并探索具体实施路径。

综观杭州、北京、南京等全国部分成功案例，坚持“增容不增户”原则合理让渡部分利益，是激励居民参与的重要举措。

在政策指导方面，珠海正在研究居民诉求中关于优化户型布局、适当增加居住面积、增配公服、采用新型建筑技术缩短建设周期、积极争取财政奖补资金等政策措施。

“需要强调的是，‘适当增加居住面积’，旨在改善居民的居住条件和生活环境，而非要给改造主体增加可售住宅面积用于平衡项目的改造成本。”陈真表示，接下来该局将密切联系相关属地镇街，以解决房屋安全隐患、改善民生为核心，加快选定试点项目，不断优化完善配套政策条款和实施路径，在新选定的试点项目达到实施条件时同步出台配套政策，早日打造珠海老旧小区自主更新试点样板工程。

南方+记者 林郁鸿