小区架空层与夹层到底应属全体业主共有还是归开发商的？10月15日早上，广州市天河区人民法院合并审理了两起由南国花园业主委员会提起的侵权责任纠纷案，将小区内纷争多年的架空层与夹层归属问题，彻底推至台前。

两起案件，索赔金额累计超过2000万元，争的是小区A区735平方米的夹层与106平方米的首层架空层——这些被出租给律所、早教中心、红酒商等机构经营二十余年的空间，究竟属于谁？

被起诉夹层空间之一。

业主的确权之路不易

这场看似突然的诉讼，实则酝酿已久。据了解，自2021年成立以来，南国花园业委会便开启了针对小区公共资产和收益的确权维权。他们通过信息公开等渠道，调取了小区的建设工程报建审核书、设计图及测量成果报告书等历史档案资料。

“规划文件让我们心里有了底，”业委会相关负责人表示，“规划文件上明确说明各栋架空层只可作公共活动场所，不得作其他商业、经营用途。”基于此，业委会认为，这些自2002年小区建成后，一直被开发商广州瑞华企业发展有限公司及其关联物业公司出租给各类商户经营的空间，其收益应归属并归还代表全体业主的业委会。

开发商认为特权明确。

在提起诉讼前，业委会曾多次与开发商、物业公司进行交涉，遭到明确拒绝。小区开发商在2021年发布的《事实澄清》中，主张小区A、B区架空层为其单独所有。主要理由是A、B区架空层在2002年和2004年已由政府颁发《权属证明书》，完成确权；相关问题不适用2007年实施的《物权法》；法院同类案件裁判情况亦认定类似的架空层属于开发商所有。业委会并不接受上述主张，于2024年3月正式发函，要求开发商和物业公司返还2002年至2023年间共计约7546万元的公共收益，其中包括本次诉讼中涉及的A区架空层等场地的占用费，但依然没有回音。在沟通无果后，业委会最终选择通过法律途径解决争议。

这并非南国花园业委会第一次走上法庭。2023年，业委会曾起诉要求对一笔230万元的公共收益资金进行联合审计，却被天河法院以“未获业主授权”驳回。业委会上诉至广州中院，中院确认其主体适格，发回重审。该案于2024年12月第二次开庭，至今未判。而此次2000万元索赔案，则是业委会在多次发函、交涉无果后的反应：“我们不是要对抗，是要拿回本该属于业主的东西。”

夹层空间归谁

被起诉的夹层空间。

此次合并审理的两起案件，诉讼标的指向南国花园A区的部分场地空间。其中一案主要针对三处总面积达735平方米的夹层，另一案则针对一处106平方米的首层架空层。据业委会称，这些场地被出租给律师事务所、早教中心、进口红酒商等多家机构作为商业用途，时间跨度最长的已超过二十年。

业委会主张，根据现行《民法典》及其司法解释，这些区域依法属于业主共有部分，开发商、物业公司及相关方的占用和收益行为已构成侵权。因此，他们主张侵权方应返还场地占用费及利息。

广州瑞华企业发展有限公司答辩称，本案诉讼事项系涉及全体业主共同利益的重大事项，南国花园业委会起诉未提交业主大会就本案涉及全体业主共同利益事项的决议，不能证明其提起本案诉讼系代表全体业主的意思表示，故南国花园业委会尚不具备作为原告提起本案诉讼的主体资格；涉案场地已依法登记为答辩人单独所有，南国花园业委会诉请未被生效判决确认为业主共有权之前的涉案场地收益，没有事实和法律依据；南国花园业委会于2021年3月28日成立，2025年5月29日才提起本案诉讼，其主张2022年5月29日之前的占用费已超过3年的诉讼时效。

业委会认为，在此之前，广州市中级人民法院已经裁定，但在业主大会尚未正式撤销向天河区南国花园第一届业主委员会相关授权的情况下，天河区南国花园第一届业主委员会有权提起诉讼。

典型个案牵动行业神经

南国花园的纠纷显然并非孤案。住宅小区内场所空间的侵权纠纷，一直是业主共有权纠纷中的一大热点。纠纷涉及的场所空间，除了架空层外，还有物业服务用房、楼梯间、网球场、游泳池甚至人防停车位等。据了解，在广东近几年的场地空间共有权纠纷中，判业主方胜诉的重要理由是规划性质决定权属——有法院认为，判断架空层归属应以规划功能为首要依据。即使开发商曾取得权证，但规划审批为公共活动空间的，其性质应认定为业主共有，开发商后续的产权登记不能改变其原始规划功能。

法律界人士指出，这类案件涉及的住宅小区，多建造于2010年以前，当时相关法律法规不健全，给有关主体留下的操作空间比较大。目前法院在审理此类案件时，主要在三套逻辑间权衡：1. “规划说”：以政府审批的规划用途为最终确权标准；2. “登记说”：以历史产权登记为确权依据；3. “投资说”：若架空层建设成本已计入房地产开发总成本，通过房价转由全体业主承担，则权益应归业主。对举证责任的认定亦有差异，导致类似案情判决结果可能迥异。

南国花园一案，因小区建造早，案涉场地面积大、侵权时间跨度长、索赔金额高，已成为观察小区公共权益纠纷司法实践的新的样本。15日上午，记者在法院参加庭审时注意到，多个小区的业委会代表参加了本案旁听。他们表示，该案的判决，不仅关乎南国花园全体业主的切身利益，更将为处理同类历史遗留问题提供司法借鉴。此类纠纷的解决，也在于推动建筑物区分所有权制度在小区的真正落地，为社区解开心结，为未来的良性治理奠定基础。

南方+记者 项仙君