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9月29日，由南方报业传媒集团江门分社联合广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉团队共同出品的《江门市推进“房地产+”和好房子发展分析报告》（下称“报告”）正式发布。报告基于详实的数据和深入的实地调研，为江门房地产市场把脉问诊，为推动行业高质量发展提供重要参考。

近日，“好房子·江门造——江门‘好房子’调研暨‘房地产+’模式研讨活动”在蓬江区汇景湾·花霖语岸正式启动。在随后的两周时间里，由调研团队和媒体代表组成的江门“好房子”观察团深入江门多个标杆项目，通过实地走访、座谈交流等形式，考察江门“好房子”建设现状，积极探索“房地产+”“江门实践”新模式。

江门“好房子”观察团深入江门多个标杆项目，考察江门“好房子”建设现状，积极探索“房地产+”“江门实践”新模式。 受访者 供图

报告指出，从全省范围看，江门“好房子”建设率先启动、走在前列，各区县多点开花、上下游产业联动发展，且开发商以本土企业为主，形成了产品迭代、不断推陈出新的可持续发展态势。在一系列政府创新政策支持和房企实践探索之下，江门某种程度上已经成为4.0住宅时代的标准引领者。

走在前列：

率先建立4.0住宅“江门标准体系”

报告首先强调了以4.0住宅为代表的江门“好房子”创新力——它不仅打破了传统住宅的设计局限，还帮江门楼市打出了差异化优势。自2023年新会区推出首个4.0住宅项目后，这类房子就迅速成了市场“香饽饽”。

报告指出，2024年江门新规产品（含4.0住宅）去化率达53%，显著高于传统产品30%的去化率，网签均价11627元/平方米，远超普通产品的7621元/平方米，足见市场认可度。

以4.0住宅为代表的江门“好房子”不仅打破了传统住宅的设计局限，还帮江门楼市打出了差异化优势。 受访者 供图

为什么4.0住宅这么受欢迎？这不仅源于其超高的得房率和产品创新，更得益于一套从政策引导到全链协同的系统化创新实践。

2022年以来，江门三次优化房地产政策，率先在珠三角推出阳台、露台等不计容的“规划新政”，为4.0住宅的高赠送空间打下制度基础，具有地方特色的“江门标准体系”逐步建立。

在此基础上，政策扶持持续加码，江门通过“机制—引导—支持”三位一体推进体系，创新装修价与毛坯价并行机制，鼓励“菜单式”装修，市场灵活性进一步增强。

产品层面，江门4.0住宅项目在全市各区县多点开花，且开发商以本土企业为主，项目不断推陈出新。涌现出一批如海悦“天字系”、汇景湾·花霖语岸等项目，在“江门标准”之上制定更高的企业标准，推动产品品质整体跃升。

蓬江区汇景湾·花霖语岸。受访者 供图

此外，江门“好房子”紧紧围绕人的需求推进差异化与人性化设计。如，博学名苑面向高层次人才打造“精英4.0社区”，江发·悦桂府引入适老化细节，体现出对细分客群的精准回应。与此同时，物业服务也从“前期介入”起步，拓展至“物业服务+家政”等全周期服务，推动“好房子”与“好服务”深度融合。

更深层次的创新体现在产业链协同上。江门依托“建筑之乡”的基础，积极推动“房地产+”模式，将规划、设计、建材、施工、物业等环节整合为一体化发展链条，逐步形成“好房子+好建造”的全周期理念，从供给端提升资源效率与产品竞争力。

这一系列举措，共同构筑起江门“好房子”从政策到实践、从空间到服务、从开发到运维的系统创新图景，也为4.0住宅在楼市中“崛起”创造了条件。

新的挑战：

“一套模板打天下”藏隐忧

尽管江门“好房子”发展成效显著，但深入观察可见，当前仍面临多重挑战，部分问题已影响市场可持续性。报告认为，突出的矛盾在于4.0住宅集中放量后，同质化竞争愈演愈烈，“头啖汤”效应逐渐减弱。

报告显示，江门多个4.0项目的设计高度相似，大门样式、阳台布局、智能化配置几乎“如出一辙”。比如枢纽新城的几个4.0项目，都主打“高赠送面积+江景”，让消费者看得“审美疲劳”，买房决策周期也越来越长。

博富·福美诚冠军薈。受访者 供图

与此同时，规划政策收紧和成本压力，也在削弱4.0住宅的优势。报告指出，为平衡市场竞争，近期有关阳台、露台计容的新规开始收紧，开发商“卷赠送面积”的空间被压缩。此外，4.0住宅在建筑用材、会所配套、园林打造上投入较高，部分项目装修成本达3000元/平方米以上，叠加土地成本，导致定价承压。报告分析，当得房率优势不再突出，而价格仍高于普通住宅时，4.0住宅的市场吸引力可能进一步下降。

“重销售轻运维”可能成为影响“好房子”口碑的关键短板。部分项目“小区内高品质、小区外城乡结合”的反差，让追求品质的购房者望而却步。更值得警惕的是，4.0住宅的后期运维问题。报告指出，立体景观阳台、社区水系、会所等配套的维护成本较高，但开发商在售房时未明确维护方案与费用分摊机制。若后期维护不到位，不仅会出现景观脏乱、外立面杂乱等问题，还可能引发社区矛盾，损害产品口碑。

此外，“好房子”对二手房与旧规产品的冲击，也引发市场结构失衡。报告解释，4.0住宅在户型、品质上的压倒性优势，直接导致次新二手房挂牌量激增、价格下跌。报告显示，2025年上半年江门二手房均价4400元/平方米，同比下跌7.6%，蓬江、新会等核心区次新二手房挂牌价较2024年高点下降12%—15%。

未来趋势：

从关注“物质”转向关注“人本”

针对当前江门“好房子”发展的痛点，报告认为，未来需关注“物质”层面，转向关注“人本”层面，通过政策引导、产业协同、服务升级，推动房地产与多元业态深度融合，破解同质化难题。

在产品创新上，应聚焦“差异化与人性化”，挖掘细分需求。报告建议，开发商需加强目标客群调研，针对港澳客户、银发群体、年轻刚需等不同群体，打造定制化产品。比如，针对港澳客户，可以在社区里增加农植空间，引入跨境医疗配套；针对年轻刚需群体，在小面积户型上下功夫，实现70—80平方米“3房2卫”的功能布局，满足基本居住需求。同时，开发商还要跳出“比面积、比装修”的物质内卷，从健康、智慧、文化等维度升级产品。

江门依托“建筑之乡”的基础，积极推动“房地产+”模式，逐步形成“好房子+好建造”的全周期理念。受访者 供图

在产业协同方面，要推进“房地产+”模式，形成全产业链合力。报告指出，江门作为“建筑之乡”，建筑业、制造业基础深厚，应整合规划、设计、建材、物业等资源，建立全产业链联盟。具体而言，可推动“房地产+建筑设计”前置协作，让设计企业参与市场调研，将客户需求融入规划；深化“房地产+装饰装修”合作，提供绿色环保建材与个性化装修方案；强化“房地产+物业服务”联动，通过“物业服务+家政”“物业服务+康养”，提升居住服务附加值。

在政策与配套上，需优化供给结构，补齐公共服务短板。报告建议，细化“一区一策”供给政策，应根据板块库存与流速实行分类调控：高库存区域暂停商改住、非4.0改4.0等规划调整；低库存区域优先配套公共服务，避免“有房无城”的现象。同时，报告指出，可进一步推动产城融合与职住平衡，结合《江门市建设现代化产业体系2025年行动计划》，可以探索以工业为主的“工业+科研”“工业+公用设施”“工业+商服”等混合产业用地，发展园区宿舍、长租公寓等多元化住房保障体系。

报告强调，江门“好房子”建设，关键在于房地产开发商在党委政府的领导和指引下，坚持以人为本，从“空间提供商”转向“生活服务导向的综合解决方案服务商”，通过产业链协同、配套提质与精准供给实现人与房、房与城的良性发展。

撰文：吴惠芳 潘晓晨

摄影：杨兴乐（除注明外）