原定于今年6月28日召开首次业主大会的广州市海珠区珠江御景湾小区，在会议前一晚突然被叫停后，经修改，大会重定于9月22日召开，却再次于会议前三天被物管会通知延期。多名业主向媒体投诉，质疑物管会及街道工作的严肃性和透明度。

御景湾成立业委会一波三折

据了解，该小区物业管理委员会早在2022年1月就已成立，但直至2024年1月才启动业委会筹备工作，被业主批评“明显不作为”。更令业主不满的是，提交广大业主投票的议事规则和管理规约早在2024年7月就已公示，有关方面当时未提出异议，却在2025年会议召开前夕紧急指出条款存在问题，街道办认为物管会起草的《议事规则》有关内容违反法规未予修改，因此不予开通业主决策电子投票系统，导致大会被迫推迟。相关报道>>

业主晓惠投诉称，两次业主大会延期通知均于召开前一工作日晚上6时后发出，未说明具体原因，也未提供联络方式供业主进一步了解情况，引发业主强烈不满。她介绍，2025年7月，街道法务部门介入全面审核议事规则，承诺避免会议再度临期叫停。然而9月19日18:03，居委在业主群发出通知，称在两规公示期间，有业主对两规提出异议，经物管会讨论，决定采纳，因此，决定再次延期业主大会时间至10月25日，两规于公告当日起进行15天公示。令业主们费解的是，此次所采纳的修改——删除“业委会候选人须交齐物业费”的条款——正是业主在2024年就已提出却未被接纳的意见。物管会前后不一致的处理，令不少业主怀疑其故意拖延进程。

多名业主投诉认为，业主大会多次延宕不仅影响小区治理进程，也损害了业主对物管会及街道的信任。有业主代表表示，已多次发函询问异议内容及大会筹备进展，却迟迟未获正式回复。

业主清册的变化也引发争议

另外，有业主发现，9月19日公示的业主清册中发现小区内的小学教学楼及幼儿园教学楼的建筑面积被初步纳入业主大会投票权面积基数。他们认为该做法与事实及法律规定不符，应予以剔除。因为投票权基于“专有部分”面积，学校及幼儿园不属于业主“专有部分”，其规划定性为“公建配套”，非商品住宅，土地权利性质为“划拨”，非“出让”，产权独立，不属于任何业主，规划指标独立核算，未计入商品住宅基数。业主大会的核心是管理业主共有部分和共同事务，其决议（如选聘物业公司、使用维修资金等）主要服务于住宅业主的专有部分及小区内部共有部分。小学与幼儿园作为产权独立、功能特定、管理分离的公益设施，其运营维护主体为教育部门，并不依赖小区的物业管理服务。将其庞大的建筑面积计入投票分母，让一个非受益主体决定小区内部事务，严重违背了“谁受益，谁投票”的公平原则，稀释了真实业主的表决权重，可能导致业主大会决议无法真实反映业主意愿，在这之前已有明确的法院判例。

南洲街道办事处对媒体表示，物管会于公示期收到小区业主对于《议事规则》《管理规约》的实名建议书。经物管会研究，采纳了建议业主对《议事规则》中关于业主委员会候选人欠缴物业费能否参选业委会候选人的规定提出的意见。该问题争议比较大，广东省和广州市物业管理条例也是在近年对相关规定做了修改；物管会在去年起草《议事规则》考虑为维护小区业主公共利益，也为了小区能够选出更加合适的业主委员会委员，就保留了对业主委员会候选人不得欠缴物业费的规定。《关于地方物业管理条例限制业主共同管理权有关规定的审查研究案例》载明：“部分地方物业管理条例未加区分地将业主未按时交纳物业服务费、专项维修资金等不履行业主义务行为与业主共同管理权挂钩，不适当地限制了业主的建筑物区分所有权，超越了立法权限，混淆了物权关系和合同关系，与《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》的有关规定不符”，《广州市物业管理条例》第二十三条第三款规定：“管理规约和业主大会议事规则不得违反法律、法规，不得违背公序良俗，不得损害国家利益和社会公共利益，不得制定对部分业主显失公平的内容”。鉴此，根据上述规定，物管会会议经认真研究讨论，为减少争议，物管会采纳此条建议，将小区《议事规则》第十七条第（三）点和第二十五条第（四）点进行修改和删除。此外，物管会按照《广州市物业管理条例》相关规定，调整会议召开时间，并于2025年9月19日重新公示。

22日中午，部分业主代表已到街道有关部门反映情况。

通知总是卡在投票前到来

南方+记者 项仙君