20世纪80年代建的单位房小区，经历了房改，权属关系多元复杂，既无法满足规定的硬性条件成立业主委员会，业主自发成立管理小组又发生业主对“管理权”的争夺，导致小区长期处在“零物管”的状态，治安消防隐患多、环境卫生差、居民矛盾纠纷突出，大大影响了居民的获得感、幸福感、安全感……面对这样的情况，该如何破局？

近日，荔湾区多宝街道在天佑社区南站新街24—34号居民小区成立功能型党支部，期望以此凝聚小区热心党员，推进自发管理，带动自治氛围，为老旧小区自治探索一条新路径。

物业管理缺位

老旧小区问题多

荔湾多宝街道天佑社区南站新街24—34号居民小区位于广州黄沙大道旁，是建成于20世纪80年代的铁路系统单位房，现有6栋楼房，面积约2680平方米，居住有112户、297位居民。居民黄先生介绍，20世纪90年代，小区经历房改后，权属变得复杂，有的权属在个人，有的权属在单位，几经变迁，小区的住户也十分多元。

权属复杂是多年来物业管理缺位的重要原因。“小区一直没有物业管理处或管理人，以前是一群退休老职工组成管理小组进行基本管理。但那是自发义务的，算不上规范。管理了10多年后，小组成员年纪都大了，也没有后生愿意做。”居民吕叔说。

“广州市物业管理暂行办法明确成立业委会的条件，门槛比较高，该小区因权属问题，满足不了成立业委会的硬性条件。经过一轮又一轮的多方努力，业委会成立工作仍然没有进展。”多宝街道党工委副书记黄少娜说。多年来，该小区卫生保洁、维修等最基本的服务都无人管，而公共区域的停车位问题更是经常引发居民的矛盾纠纷。

对于小区的种种问题，居民深有感触。“外面的人随意进出，前几年还发生过电单车电池被偷的事。”吕叔说。他讲起了停车场冲突的原委：“老住户都知道，建筑外的空地是属于铁路部门的，给居民停车用。原先小区把空地承包出去，收取承包费，作为小区最基本的维护经费。近几年，小区来了几户新业主，他们想把小区停车场收回来，但他们不知情，停车场的权属并非在业主手里。”据悉，停车场的冲突引发了业主对小区自治“管理权”的争夺。2022年起，小区停车场彻底失管，外面的车辆可以随意停放，业主也经常因抢车位发生冲突。

2024年底，多宝街道、派出所多次接到居民投诉和报警，皆因该小区发生停车矛盾纠纷等。多宝街道牵头召集区住房建设园林局、多宝派出所、多宝司法所、天佑社区居委会以及广东羊城铁路实业有限公司、广州穗新投资发展集团等相关业主单位，协同街道法律顾问、社区律师、南站新街24—34号业主代表等，先后召开了4次协调会，达成共识：在该纠纷彻底解决前，由街道平安法治办、社区居委会共同派员暂代管理小区停车场。但老旧小区“无人管”“年久失修”“无序停车”“冲突不断”的问题仍然凸显，亟待“治标”。

发动小区党员居民

以志愿服务带动小区自治

“零物管”小区如何破解困局？多宝街道党工委探索成立物业管理性质的功能型党支部。近日，该小区楼下，中共广州市荔湾区多宝街道南站新街第一支部委员会举行了简单的成立仪式。

功能型党支部，是指根据社会发展、产业转型和党建资源的分布特点，通过科学整合基层组织党员资源，依托不同类别、形式和功能的“两新”组织和群众性组织而建立起来的具有不同特色的党支部，以实现党组织资源的再分配、再组合、再优化。功能型党支部不接转党组织关系、不发展党员、不收缴党费，而是以特定的地域、专业、任务或者兴趣爱好等因素为纽带，由保留原有党组织关系的党员组成，广泛存在于“两新”组织和群众性组织中。在小区成立功能型党组织，是该街道首次尝试。

“党支部总共5名委员，包括居民党员、社区工作人员，总共吸纳18名党员居民。”黄少娜表示，该党支部旨在发动小区热心、有担当的党员居民，发光发热，志愿服务，发挥桥梁纽带作用，一头连着组织，一头连着居民。“第一是为小区居民解决急难愁盼，改善小区环境，提升居住品质；第二是带动小区热心业主居民积极主动地参与小区治理中，共同协调解决矛盾纠纷，维护小区平安和谐稳定；第三是希望通过这片‘试验田’，为街道现存较多的无物业管理或有物业管理没有业委会的小区提供可推广的经验。”黄少娜说。

据介绍，该街道将推动组建小区“自治小组”，逐步完善小区管理体系，鼓励居民共建共治共享，形成自治管理公约，搭建平台化解矛盾纠纷。

探索已走出第一步，对于成效，最后的评判权还是在居民手中。“起码有组织了！希望尽快把该收的费用收起来，用于大楼的管理维护，消除消防安全隐患，搞好小区环境卫生。”吕叔期盼。“街道主导，党员参与，群众信任。”住在这里30多年的黄先生说，希望能尽快实行封闭式管理，解决“脏乱差”的问题，让小区业主居民感受到小区切切实实在变好。

来源：广州日报新花城记者 吴多、通讯员 荔多宣