8月最后一天,除了退市的恒大以外,地产人津津乐道的“华南五虎”就只剩下碧桂园(02007.HK)、合生创展(00754.HK)、雅居乐(03383.HK)、富力(02777.HK)“四虎”了。今年有进步的是,四家企业都如期披露了中报。不管上半年干得怎么样,大家都坦荡地把成绩单晒在阳光下,以期重塑资本市场信任。
从数据来看,四家企业仍处在缩骨减肥的阵痛中,在转型、降债、去库存的三重压力下,不仅营收大幅削减,而且四家的归母净利均处于亏损。值得注意的是,合生创展是近三四年来首次录得亏损。
值得安慰的是,碧桂园的营收降幅明显放缓,雅居乐亏损额也在缩小;合生和富力的毛利润虽下滑但仍然是正数;合生的资产负债率有所降低,归母净资产占比高达94.22%,是四家里边最多的,并且同比下滑非常微小,这在全国房企里边非常少见。
总的来说,老大碧桂园规模最大,压力也最大;老二雅居乐看得出在努力提质增效、减亏降债,但净资产降幅较大,后面还得加油;老三合生和老四富力规模接近,但老四的净资产仅相当于老三的1/4,而且归母净资产降幅严重,由此可见,“四虎”中合生仍有较大潜力,加上近年在产品力建设方面并没有明显掉队,拥有奋起赶超的实力。
数据来源:东方财富网、企业公告,制表:南方产业智库
让我们具体来说一说。
老大碧桂园块头和力量还是传统“四虎”里边最大的,2025年上半年碧桂园实现营业收入约725.7亿元,权益合同销售金额约167.5亿元,总资产约9093亿元,高于总负债金额,净资产约239亿元。为了破解债务重组与保交付的双重挑战,碧桂园这半年肯定少不了做合纵连横、丢卒保车的事。仅在保交付方面,据公开披露,2025年上半年碧桂园及其联营合营公司累计交付房屋约7.4万套,再次位居行业榜首。为了向政府和资本市场证明自己的责任心和能力,碧桂园可以说把家底都卖了。从归母净资产占比的变化来看,股东确实做出了较大努力和牺牲。正因为把保交付和重组当成了头等大事,此阶段纠缠什么盈利能力显然已无多大意义了。好消息是,境外债务重组取得实质性进展——超过77%的票据持有人已签署重组协议,预计降债规模达840亿元,融资成本将降至1.0%~2.5%。未来如果能把现金流的压力化解掉,向前走的步伐或许更沉稳些。
雅居乐上半年营收135.74亿元,净亏80.3亿元,预售金额仅51.7亿元,累计预售建筑面积为55.2万平方米,预售均价每平方米9363元。截至上半年,雅居乐在全国73个城市及地区,拥有预计总建筑面积2962万平方米的土地储备,平均楼面地价为每平方米2338元。
物业发展、物业管理及其他业务收入的占比分别为45.0%、47.2%及7.8%,仍属比较传统的房地产企业,整个上半年借款减少了14.75亿元,但现金及银行存款总额仅为55.07亿元,资产负债率82%,同比增长了6.05%,压力非常大。虽然总净资产有328.3亿元,但真正归母净资产已骤降至19.53亿元。三、四线城市的土储太多当下不见得有什么优势,若预售疲软与土地储备的优化难题没有很好解决,雅居乐要扭亏会比较困难。
富力的营收规模虽然不及雅居乐一半,但亏损额却只有雅居乐的一半。财报显示,上半年富力营收同比下滑59.4%至57.65亿元。虽然连年亏损,但其家底厚实。截至6月底,其总资产为2891亿元,比雅居乐多逾1000亿元,比合生还多了逾500亿元。净资产247.7亿元,比合生少了600多亿元,亦比雅居乐少了逾80亿元,仅比碧桂园略高一点。但富力的归母净资产虽然在大减,却仍然排在“四虎”第二位,仅次于合生,比雅居乐高出100多亿元,达到了122.8亿元,归母净资产的占比也仅次于合生。未来,若能加快剥离一些非核心资产来回笼资金,在重构产品定位的同时,通过与同行合作开发来降低成本和风险,也许能更快走出困境。
最后重点拆解一下合生。以前大家老说朱氏家族靠“炒股”赚钱,其实我们认真研究一下今年的中报,会发现市场还在止跌回稳的过程中,合生通过降负债和提升毛利率,似乎已经抓住了可持续发展的“稳定锚”。
财报显示,上半年合生总营收约59.01亿元,同比减少约53.14%;归母净利亏损约15.8亿元,同比大降约262%。但其毛利收获23.27亿元,“四虎”中就合生和富力的毛利润是正数。而合生的毛利率高达39.43%,高出富力近半。值得提醒的是,今年上半年是合生首次录得亏损,但亏损额并不大,仅为15.8亿元。
说到大家最关心的卖房问题,上半年合生销售及预售合约出售的物业达79.28亿元,其中,凭借缦系品牌持续发力,在三大经济圈斩获50.26亿元销售额;交付的建筑面积为12.58万平方米,已落成总建筑面积约为10.01万平方米,预计今年下半年新增落成约135.16平方米。此外,合生在商业板块和轻资产代建方面,亦有60亿元左右的“销售额”。而截至6月30日,合生的土储约为2656万平方米,面积比雅居乐略少,但明显质优些。
如前所述,合生目前手中稳拿902.7亿元的净资产,其中归母净资产就达到850.6亿元,虽然遭遇动荡,实力依然雄厚。经历连续多年降负债,其剔除合约负债后的资产负债率已降至57%,尽管短期现金流仍然承压,但境外公开市场债务已清零。未来,只要能在巩固好高端护城河的同时,扩大轻资产版图,继续聚焦长三角、珠三角等核心城市群,做好布局存量资产运营,合生在行业中的赶超潜力无疑将是四家企业中最大的。
合生试图通过高端产品系打造实现赶超,营销广告打到了主干道路口。南方+ 冯善书 拍摄
2025年房企融资成本持续下行,但销售端复苏缓慢。但目前国家已表态要采取更有力措施促进市场止跌回稳态势,房企备战“金九银十”的政策氛围暖意连连。
华南“四虎”的2025年半年报,折射出行业从“高杠杆、高周转”向“低负债、高质量”转型的阵痛。碧桂园的债务重组、合生创展的高端突围、富力的断臂求生、雅居乐的土储优化,均为行业提供了不同路径的生存样本。未来,房企需以“财务安全为基、产品力为矛、运营效率为盾”,方能在深度调整期中实现“不亏钱”的底线目标,进而迈向“赚长钱”的可持续未来。
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南方+记者 冯善书
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