外村村民与本村的村民

签订了集体草地转让合同，

由外村村民在该草地上修建厂房，

该合同是否有效？

合同目的又能否实现呢？

来看封开法院这起案例↓↓

基本案情

 2022年2月7日，某村的村民大海与外村的村民大成签订了一份协议书，将一块本村的集体草地转让给大成用于经营发展厂房，并收取转让费40万元。但此后，大成未能按计划在这块草地上修建房屋，遂找到大海，要求退还转让费40万元，却遭到拒绝。

法院审理

 封开法院经审理认为，草地归入农用地类型，农用地只能用于从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。大成为外村村民，并不具备受让本村集体土地的资格，大海与大成签订了协议书，转让给大成的草地属于集体性质的农用地，在该地建设厂房或住房实际上改变了土地的用途，违反了土地管理法第八十二条的规定，转让合同归于无效，因无效合同而取得的财产应当予以返还。

因此，法院判决大海向大成退还转让费40万元。双方均服判息诉，在法院工作人员的见证下，大海将40万元及诉讼费用全部打入大成的银行账户中，双方纠纷就此全部解决。

法官说法

农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等，承载着生态功能和农业生产功能，应用于从事种植业、林业、畜牧业等农业生产，不能随意改变用途，更不能随意建设建筑物。确实需要改变用途的，应当严格依照法律规定办理审批手续，否则将有可能构成违建。如果占用农用地数量较大，造成农用地大量毁坏的后果，还可能触犯刑法。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。村民申请住宅建设用地，必须为本村集体经济组织成员，集体经济组织成员以外的人员购买农村宅基地的行为是无效的，不受法律保护，在土地上修建房屋亦不可能获得合法的批准或完成登记手续，不仅可能面临“财房两空”的风险，而且需按照过错分担因此遭受的损失。

法条链接

《中华人民共和国土地管理法（2019年修正）》

第四条第二款  国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。

第三款  前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。

第四款  使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

第八十二条  擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。

《中华人民共和国民法典》

第一百五十三条第一款  违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

第一百五十七条  民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。