编者按：

东莞将强力推动产业园区再造。坚持政府主导、连片统筹，推进镇村老旧工业园改造，重点动工建设35个现代化产业园区，因地制宜推动工业上楼。大力发展新材料、人工智能、低空经济等，加强基金招商、科技招商、场景招商。促进生产性服务业发展。

南方+东莞产业园频道于即日开始，面向管委会、市镇实业投资公司、在莞各主要产业园平台公司等主要负责人，开展系列高端访谈“重塑与变革”，发掘东莞产业园区业界奋力助推“以空间大重塑牵引产业大变革”的思路、干法、信心和担当。

南方+：2025年，东莞提出要以“空间大重塑牵引产业大变革”，东实集团作为东莞市属国企，近年来在“产业空间重塑”方面进行了哪些探索？取得了哪些成果？未来还有哪些工作思路和计划？

东实集团：根据东莞“产业立市”战略方向，近年来，东实集团充分发挥市属国企引领作用，持续围绕“产业空间重塑”展开政策路径探索和项目先行先试，主要包含以下三个方面：

一是探索市属企业土地整备开发模式，打通政策落地“最后一公里”。早在2018年8月，市政府印发实施《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》，创新性提出政府主导下市场化运作的市属企业土地整备开发模式，鼓励市属企业参与城市更新。在市国资委指导下，东实集团积极探索研究市属企业参与城市更新的实施机制，深度参与了《东莞市城市更新市属企业土地整备开发操作规范（试行）》的起草工作。该政策的出台打通了市属企业土地整备开发模式在政策落地上的关键一环，是东实集团城市更新业务开展的纲领性文件，为城市更新项目拓展和推进提供了政策依据和核心支撑。

探索该模式期间，东实集团与6个镇街签订合计10个项目框架协议，面积约1万亩。其中，以东实•道滘数智园项目一期为例，该项目是市属企业土地整备模式的试点项目，也是首批东莞城市更新“头雁计划”单元之一、首个镇街政府与市属国企合作的城市更新项目及首个市属国企主导的“专精特新”产业园区。

东实·道滘数智园

二是探索高品质、低成本产业空间工作，落地东莞首个试点示范项目。在市发改局的指导下，东实集团积极响应市政府关于扩大低成本空间统筹供给的战略部署，充分发挥国企担当和优势，深度参与并助推优质产业空间开发的纲领性文件——《推动高品质、低成本产业空间建设工作方案》出台，为加快推动建设高品质、低成本优质产业空间工作奠定了坚实基础，也为集团拓展和落地同类项目提供了政策依据。

东实集团以快速实现优质产业空间供应入市为目标，成功落地东莞首个高品质、低成本优质产业空间试点示范项目——东实•塘厦创智园项目。该项目总建筑面积约28万㎡，于2023年8月10日实现拿地即动工，并已于2024年12月完成优质产业用房竣备交付，跑出了“东实速度”，建设效率获得市、镇两级主要领导的高度认可。招商成果方面，该项目累计销售去化率达98.5%，成为2024—2025年东莞市工业M1产业园项目销售冠军，充分体现了市场对园区的高度认可与青睐。

东实·塘厦创智园

三是全面参与开发建设运营，推动现代化产业园区落地。

为贯彻市委、市政府战略部署，落实《关于整备连片产业用地打造现代化产业园区的实施方案》工作要求，在市拓展优化城市发展空间总指挥部统筹指导下，东实集团积极探索市属国企全面参与现代化产业园区开发建设运营的合作模式，并参与草拟了《关于市属国企全面参与现代化产业园区开发建设运营的工作方案》。

该方案作为我市拓空间“5+2”政策文件之一，也是东实集团参与我市现代化产业园开发建设的主要政策依据。截至目前，东实集团已累计签订协议及服务项目5个，包括莞城圳头、企石镇霞朗—新南城中村、沙田西太隆、东城温塘和清溪长山头村项目，总面积约8921亩。另外，东实集团作为城中村专项借款主体之一，共承担我市14个项目共约300亿元专项借款的借款主体职责，为各项目缓解开发资金压力。

经过持续推进，东实集团的产业空间开发已取得一定成果，从最初的单体项目——松山湖国际创新创业社区，到全面推进各类型优质产业空间项目的开发建设。目前，已开发产业园项目共9个，包含5个已建成投运项目(松山湖国际创新创业社区、东实·道滘数智园、东实塘厦创智园、广东新锋能源产业园及莞深(河套)创新中心)，2个在建项目（大岭山大塘村优质产业空间项目（南地块）和厚街镇厚山现代化产业园产业空间开发项目），以及2个代建项目（虎门镇衣流时尚园项目和大岭山大塘村优质产业空间项目（北地块））。

莞深（河套）创新中心开园仪式。

随着东莞产业加速向新“换挡”和提质升级，优质企业对产业园区在空间规划的科学性、产品设计的适配性、产业配套的完善性、运营服务的专业性、产业培育及集聚的实效性等方面提出了更高品质要求，同时更注重整体性价比。展望未来，一方面，东实集团将充分发挥国企优势，加大拓展现代化产业园区项目，着力布局产业保障房建设，加快推动项目落地见效，为吸引战略性新兴产业集聚壮大提供坚实载体支撑；另一方面，针对企业全生命周期开展产业运营服务，打造包括基础物业服务、人才安居、政务服务、投融资等业务在内的“DS+运营服务体系”，构建区域高质量发展的新样板。

南方+：东实集团在现代产业园区的开发运营中，具备哪些优势？在过往项目中是如何体现的？

东实集团：在产业园区开发建设以及运营中，东实集团的核心优势体现在对政策的深度参与、充沛的资金来源保障、有效的政企资源整合能力和高效的开发建设能力、丰富的优质项目储备以及全链条产业运营服务体系等方面，这些优势已经在各个项目中得到不同程度体现。

优势一：深度参与产业园区开发政策顶层设计

东实集团作为市属国企，是市委、市政府“拓空间”战略的落地执行者和连接政府与市场的“桥梁”，深度参与到东莞市产业园区开发纲领性政策编制工作中。如，东实集团助推优质产业空间开发的纲领性文件——《推动高品质、低成本产业空间建设工作方案》实施，为项目的创新开发模式提供了政策基础，成功将东实•塘厦创智园项目打造成为东莞首个高品质、低成本优质产业空间试点示范项目。

优势二：依托集团综合筹资能力及城市发展母子基金体系保障资金来源

东实集团凭借AAA主体信用评级及稳健的财务状况，构建了高效灵活的融资体系，通过多元化融资渠道精准匹配资金需求，为产业园区开发及产业投资提供稳定的资金保障。此外，发起设立了80亿元规模的东莞城市发展母基金，在此基础上组建产业子基金和城市发展子基金，通过双轨投资、协同发展的模式，实现“项目落在哪里、空间建在哪里、产业链聚集在哪里”的精准匹配。其中，产业子基金群不断扩容，涵盖半导体、新一代信息技术、人工智能、高端装备制造、新能源等战略性新兴产业领域，全力打造覆盖企业全生命发展周期的子基金矩阵；城市发展子基金聚焦投向产业园区开发建设，为产业园区开发建设提供充足的资金支持。目前，城市发展子基金已投资大岭山大塘村“工改工”项目；我们正积极对接松山湖管委会、寮步镇等镇街，力争通过子基金投资更多产业园项目。

东实集团获评AAA主体信用等级。

优势三：有效的政企资源整合能力和高效的开发建设能力

东实集团依托创新的开发模式，往往能整合政府和市场多元力量，形成开发合力。如在东实•道滘数智园的开发中，创新采用市属企业土地整备开发模式，由东实集团与道滘镇属城投公司共同出资成立项目公司，作为项目土地整备开发主体，联合镇政府、村集体成立指挥部统筹推进项目土地整备，仅用6个月就完成了启动区所有业主的签约工作。

同时，具有丰富的开发建设管理经验，并能整合先进的施工团队协同开发建设。如东实•塘厦创智园项目于2023年8月拿地，通过施工策划先行、优化施工组织、明确任务责任，工序有效穿插、资源投入充分覆盖等过程管理，有效缩短了产业项目开发周期，仅用11个月就实现主体结构全面封顶，15个月完成首批1-7栋产业用房竣工备案，建设效率得到了市、镇两级主要领导的高度认可。

东莞市大岭山大塘村优质产业空间项目开工仪式。

优势四：具备丰富的优质项目储备

产业园区开发的成败取决于招商。东实集团高度重视项目的储备与培育，通过源头招商、梯度孵化、金融赋能等举措，不断扩容优质项目资源池，为产业园区提供丰富的优质项目来源。如，依托松山湖国际创新创业社区，打造“科技成果对接—孵化培育—产业化落地—资本培育”的全链条服务体系，累计引进孵化科技型企业869家，其中毕业企业共24家，为东实自有产业园及周边镇街产业园区持续输送优质项目资源。

东实集团党委书记、董事长彭光顺（左二）带领。

东实集团以“母基金直投+子基金”的模式，围绕东莞“8+4”现代产业布局实施精准投资和以投促引。截至目前，累计接洽企业300余家，有初步意向落地东莞的企业近100家，已邀请60余家企业来东莞进行落地考察，成功招引8家企业落地东莞（其中部分项目落地在各镇街的产业空间，部分项目落地在东实自有产业空间），均为半导体、新材料、新能源汽车等领域的优质科创企业，项目总投资12.7亿元，达产产值达40.5亿元。这些项目为产业园区提供了丰富的、高品质项目来源，形成了“资本推动产业、产业激活空间、空间反哺资本”的良性循环。

东莞市厚街镇2024年第四季度重大项目动工暨配售型保障性住房项目、低成本产业空间项目奠基仪式。

优势五：多元业务协同，打造全链条产业服务体系

依托综合性市属国企多元业务协同优势，东实集团建立了全链条园区运营服务体系，从基础服务、配套服务、产业服务三方面，赋能企业生产经营以及员工安居乐业。基础服务上，园区建立了政务服务中心，企业足不出园即可办理政务服务；配套服务上，园区通过“租赁+配售”双轨模式完善住房保障，有效解决企业员工的住房需求，为引才留才和产城融合发展提供了有力支撑：在租赁方面，引入旗下安居公司打造的“莞寓”青年人才公寓提供高品质居住服务，符合条件的新就业职工、外来务工人员或本科以上人才可享受最长3年、每月500元的租房补贴；在配售方面，旗下旗山公司为万江街道新村社区、大岭山一号线北站、厚街镇厚山现代化产业园区开发建设了约2000套配售型保障性住房。园区配套食堂则由东实旗下迎宾馆酒店公司提供专业、安心的餐饮服务；东实集团旗下能源投资集团，可以为园区客户提供便捷高效的机动车充电桩及光伏绿电服务；园区的物业服务则由东实旗下东鸿物业公司提供，该公司物业服务面积超千万平方米，经验丰富；产业服务上，以东莞市城市发展母基金和参股子基金为依托，可面向园区优质项目开展精准投资，帮助企业做大做强、实现跨越式发展。

“莞寓”青年人才公寓（东实·道滘数智园店）

优势六：建立市场化、专业化的开发运营团队

近年来，东实集团以“更市场、更专业、更高效”为导向，在各主营业务板块持续培养引进人才队伍。其中在产业园区方面，从政策研究—开发模式探索—项目落地—开发建设—招商运营，均匹配经验丰富的专业人才队伍，实现高效协同作战。为推进集团产业园区发展，东实集团按照市场化的配置标准及到岗节奏进行团队组建。如在项目开发建设方面，组建了深耕工程管理、建筑环境与设备工程、土木工程等核心专业领域的专业团队，从开发模式的创新探索到施工建设的全流程管理，从园区功能的科学规划到设施配套的精细设计，均能高效推进；在项目招商运营方面，市场化引进一批具备产城集团系统管控经验和一线产业项目操盘经历、熟悉大湾区市场的专业化人才，并深度挖猎市场竞品项目的优秀策划、招商、运营人才，为集团产业园区项目的招商运营工作提供强力支撑。

与此同时，集团精准聚焦投资领域，通过自主招聘、猎头定向挖猎、合作机构引荐等多元渠道，重点从广深沪等知名投资机构引进人才。这些人才不仅具备扎实投融资、基金管理等资本运作能力，更拥有深厚的产业洞察和资源整合能力，能有效赋能产业转型升级及园区发展。

为充分激发团队战斗力，集团还建立了涵盖市场化人才引进、“大市场”薪酬机制和以业绩为导向的绩效评价体系等一系列与市场接轨的运营机制，有力地将个人目标、团队效能与公司服务产业发展的战略目标紧密融合，驱动团队高效运转。

南方+：东实集团在产业园区招商运营中，如何建立和发挥市场化机制？

东实集团：东实集团高度重视市场化、专业化、高效化招商运营业务管理体系的建立，探索搭建了“需求预判—精准对接—生态构建”的全流程闭环体系，提前谋划、精准匹配产业链龙头、链主企业需求，有针对性地为客户提供全方位、全过程、企业全生命周期专业招商运营服务。其中，在业务流程方面，针对招商工作全生命周期、全过程，制定明确、统一的业务动作指引，使业务流程清晰，权责分工明确，提升招商效率；在团队架构方面，根据项目规模，对标市场标杆企业，搭建集招商、运营、签约、策划于一体的招商团队，专业精干、高效合作；在考核与激励方面，建立了与市场充分接轨的薪酬体系，实行“能上能下、优胜劣汰”的动态管理机制，让“多劳者多得”成为共识，有效激发招商人员内生动力；在渠道合作方面，坚持“开放合作、互利共赢”理念，携手伙伴、世代芳华、信发等优质产业服务商，依托其专业力量，系统化、精细化推进产业策划及招商工作，共同构建高效协同、优势互补的合作生态。

南方+：在以产业园培育新兴产业、增强发展动能方面，东实集团有哪些实践和计划？

东实集团：近年来，我们以自有产业园为载体，在培育新兴产业、增强发展动能方面，已有一定的成果积累。如开发较早的松山湖国际创新创业社区，通过打造“源头研发—概念验证—创新工场—培育孵化—产业加速”全链条创新服务生态，累计孵化科技型企业869家，培育高价值发明专利2000个，重点布局半导体、新能源、高端装备等新兴产业，为东莞科技成果转化和产业升级注入增量。其余已投运的园区，如东实•道滘数智园聚焦5G、高端装备制造和新材料等新兴产业，着力打造以5G+工业互联网为特色的数字制造产业示范基地，招引企业中国家级和省级专精特新企业占比11.2%，高新技术企业占比达44.4%；东实•塘厦创智园则聚焦半导体及集成电路、电子元器件等新一代电子信息产业，打造临深片区战略性新兴产业基地，入驻企业中规上企业超90%，其中高新技术企业占比25%，专精特新企业占比达40%，产业集聚效应日益凸显。此外，我们在深圳河套地区建成的莞深（河套）创新中心，通过“香港研发、河套转化、东莞制造”模式，目前已从前端培育引进8家新兴科技企业并推动产线落地合作，深化粤港协同创新，为东莞培育半导体等新兴产业提供有力支撑。这些实践，对提升东莞区域产业层次和战略性新兴产业的强链补链发挥了积极作用。

广东萨博机器人技术有限公司签约入驻东实·塘厦创智园项目。

面向未来，东实集团将继续以产业园区开发运营为主要业务抓手，通过不断创新打造专业化产业空间、实施产业链精准招商、创新资本服务模式、优化园区运营体系等，助力东莞战略性新兴产业发展壮大。

一是持续拓展产业项目，创新开发模式。围绕东莞市战略性新兴产业布局，坚定不移推进项目拓展，重点深化与各镇街的合作，创新“一镇一策”开发模式，充分发挥城市发展子基金的杠杆作用，因地制宜构建多元化产业空间载体；通过标准化开发流程与规模化建设降低综合成本，同时依托技术创新持续提升空间品质与运营效率，最终实现“提质控本”的双重目标，为后续产业培育奠定空间基础，助力东莞培育新兴产业、增强发展动能。

二是聚焦产业精准定位，打造专业化园区。以东莞“8+4”现代产业布局为基础，深入研判产业趋势和镇街产业优势、发展定位，通过实施精准产业定位、配套创新政策体系、建设适配需求的硬件设施与数字化基座、引进高端创新平台、强化产业资源对接等举措，重点围绕人工智能+、半导体与电子信息、低空经济、高端装备制造、新能源与新材料等领域打造一批特色化、专业化产业园区。

三是强化产业链招商，发挥资本赋能作用。开展产业链精准招商，通过绘制重点产业链图谱，着力引进链主企业，强化产业链垂直整合，不断强链补链，打造完整产业生态；深化“以投促引”模式，通过“母基金+市场化子基金+战略投资”提供全周期资本服务，以耐心资本做园区企业的成长合伙人，助力企业成长壮大。

东实集团总经济师毛羽带领产城公司赴深圳参加第二十六届中国国际高新技术成果交易会开展招商工作。

四是优化运营服务，赋能园区企业发展。持续升级园区运营服务体系，整合各类服务资源，并建立动态化的企业服务机制，提升服务精准度，以多元业务协同赋能园区企业发展。

综上，东实集团在“以空间大重塑牵引产业大变革”方面，“历经7年探索，打造9大项目，形成6大优势”，为引领助推东莞产业升级变革发挥积极作用。未来，东实将继续通过实施系统性组合拳，将产业园区打造成为战略性新兴产业的“反应加速器”，实现“引进一个龙头→培育一条链条→激活一片区域”的乘数效应，为东莞发展战略性新兴产业、构建现代化产业体系提供强有力的空间支撑和发展动能。

撰文：宋文博  通讯员 谢素晴