文 | 维辰

买的房子烂尾了怎么办？此前，江苏省连云港市、广东省珠海市香洲区两地法院判决支持烂尾楼购房者退房退款，开发商需退还购房者已支付款项并承担未清偿房贷本息。近日，又一类似案例被最高人民法院纳入人民法院案例库——

购房者买到“长时间停工，在短期内无交付可能性”的房屋后，起诉开发商和银行，江苏省盐城市中级人民法院二审判决，解除案涉商品房买卖合同和担保贷款合同，并判令开发商承担已收受购房款本金、贷款及相关利息的返还责任。

正常情况下，即便购房者买到烂尾楼，也须偿还贷款。因开发商与购房者签订的商品房买卖合同、购房者与银行签订的担保贷款合同，分属两份合同、两种法律关系。有人依此认为，银行不该受开发商牵连，担保贷款合同不应被一并解除。可正如法院所说，“两份合同构成一个完整的商品房买卖交易整体”，二者相互独立没错，却也是紧密联系着的。当开发商违约、商品房买卖合同解除后，还要求购房者继续还贷，显然有失公平。

裁判要旨明确，买到烂尾楼的购房者可同时解除上述两份合同，并由开发商承担返还银行贷款、购房全部款及利息等全部责任，本质上是从实质公平正义角度，对开发商爆雷的后果进行了重新分配，贯彻了“谁违约谁担责”原则。过去，购房者买到烂尾楼之后，想要成功退房、拿回首付款和利息损失，存在困难。该案例入选人民法院案例库，意味着裁判规则获得最高司法权威背书，对全国法院产生强制参考效力，推动“同案同判”。保障购房者合法权益，关于公平正义，也有利于提振购房者信心，影响深远。

当然，判决不是终点。烂尾楼之所以烂尾，就是因为开发商资金紧张；之所以资金紧张，或因购房款并未进入预售资金监管账户，或因监管账户资金被挪用。若开发商无钱可退，为烂尾楼买单的能力就要打个问号。烂尾楼购房者起诉开发商退款获法院支持，3年执行无果的例子，也不是没有。这也是为什么解除买卖和贷款合同只是兜底方案，当房屋不能按约交付时，需综合实际交付可能等因素，评估是否烂尾的重要原因。一方面，此案为烂尾楼购房者合法维权提供了便利，但也要谨慎动用“大杀器”，最大程度维护自身权益；另一方面，购房者赢了官司后的执行困境值得重视，需要有关部门进一步研究解决。

购房者不该为烂尾楼买单，开发商担责有待进一步落地，思考谁来承担损失的同时，也不能忽略从前端减少损失产生，诸如加强商品房预售资金监管。值得一提的是，如今，各地积极探索推进现房销售，有的地方还提出“一律实行现房销售”，购房者有了更多选择空间，便可以实现“所见即所得”，不用再为期房销售的不确定性承担风险。