(广州好房子大考：盘点好房子建设十大痛点话题，时长共1分17秒)

盘点好房子建设十大痛点话题

为响应国家关于支持房企打造“好房子”样板、发挥示范引领作用的政策号召，南方产业智库近期联合权威专家组成“好房子建设”研究课题组，对龙头企业的代表性项目和新项目进行深入调研和比较分析。

5月30日—6月20日，南方日报产业周刊、南方+房产频道持续刊发“广州‘好房子’大考”AB面深调研系列报道（点击阅读文件），在社会和行业中反响强烈。6月27日，课题组依据前期监测的广州40个抽样楼盘的网签数据，发布2025年6月广州好房子畅销指数（点击阅读指数），引起政府部门和研究机构高度关注。

今年全国政府工作报告首提“好房子”建设，标志着我国住房发展迈上新台阶。作为正在打造的世界级城市群，大湾区聚集了大批优秀龙头房企，已经推进一系列引领全国、追赶国际、代表行业新标准的优质好房项目，为房地产行业的提质向新作出重大贡献，同时在探索解决新矛盾和新问题上，亦积累了大量宝贵经验，值得全国、全行业借鉴和思考。

当前，正值好房子建设“半年大考”，南方产业智库课题组专门为大家梳理盘点房地产行业在提质向新发展中值得关注的十大痛点话题，并提出解决建议。

1.噪声污染

城市发展与居住品质的冲突

课题组在实地走访中建海丝城、中建玖合未来方洲、中交天翠、中建天钰、中海大境等楼盘，均在现场多次测得70—80分贝的噪声。调研发现，在沿江高速、机场周边楼盘，市内靠近交通主干道或处在地铁上盖的楼盘，若规划建设不合理，亦可能面临同类噪音问题。

南方+房产频道记者在海珠中海大境路边测得85分贝噪声。

由于国家居住区限制标准为55分贝，开发商必须加强项目环评前置审查，推广隔音屏障、三玻两腔窗户等降噪技术，明确噪声责任归属。譬如，保利天瑞等项目在解决噪声污染方面便已经探索出成功经验。

2.室内渗漏

防水工程成隐形烦恼

增城区某精装楼盘此前交付后，曾被部分业主投诉反映其卫生间墙面渗水导致地板发霉。调查显示，原因是开发商使用了低价防水涂料，且施工未达规范标准。

尽管住建部门近期重点整治“声味渗”等质量问题，但个别开发商在保交付和保利润压力下，仍会偷工减料、放宽验收标准，把一些质量不过关甚或粗制滥造的商品住宅推向市场。值得欣慰的是，目前，鹏瑞、万科、保利、越秀等企业已经在一些高端项目推行更高的防“声味渗”技术标准。专家建议推行“防水工程第三方监管”，要求开发商提供10年质保，并纳入购房合同条款。

广东电视台报道南沙湾御苑渗水问题

3.降标交付

承诺与现实的鸿沟

黄埔区某项目前期宣传采用“进口石材外立面”，实际交付时替换为国产仿石漆；番禺某高端盘此前亦被投诉外立面“变脸”、精装缩水、景观消失，18项承诺未兑现；南沙新盘铂玥明珠ONE项目，近期亦遭遇公共区域地砖、绿地等降标交付争议风波。此类操作导致近年新房交付投诉中降标问题占比超四成。

课题组专家建议建立“交付标准公示平台”，要求开发商明确材料品牌、型号，接受社会监督。

南沙业主反映，铂玥明珠one交付后，楼道天花板掉墙灰，与开发商承诺标准有落差。  图片来源：业主

4.安全隐患

建筑质量的致命短板

今年，南沙区领南星河荣誉花园个别楼栋路面、墙体和门口横梁还出现过变形、开裂或瓷砖脱落等现象，维修多次都没有解决。类似“毛病”在南沙湾御苑以及黄埔合生中央城等其他小区亦发现过，部分房子交付已久，开发商与业主对原因各执一词、相互扯皮。

安全是好房子核心标准，亦是开发商必须遵守的质量承诺。有安全隐患的房子买不得也住不得，专家建议必须强化施工现场飞行检查，推行“建筑质量终身责任制”，严惩违规企业，促进高质量发展。

南沙区领南星河荣誉花园业主反映，部区区域墙体和地面破裂，严重影响居住安全。来源：媒体公开报道

5.环保绿色虚标

伪低碳收割溢价

某宣称“LEED金级认证”的江景楼盘，实际未通过最终评审；某“森林住宅”绿化率仅28%，远低于承诺的35%；虚假绿色标签使广州购房者可能为此多支付5%—15%溢价。

课题组调研发现，绿色投入与市场溢价的错配、创新突破与落地瓶颈的拉锯、专业认证与民生感知的断裂、顶层设计与落地执行的“温差”，是造成“绿色建筑”不绿色的主要原因。专家建议加强绿色认证审核监督，减少权力寻租，重罚虚假宣传行为。

6.偷面积

游走法规边缘的“灰色福利”

去年以来，市场曾推出一批超100%使用率的新房。广州南沙的招商林屿境项目，甚至对外宣传，采用空中花园、错层阳台、垂直绿化等设计，得房率最高可达到140%。

实际上，这类“灰色福利”不仅导致管理成本倍增，还可能带来采光过强、隐私差等弊端，甚至因为违规改造存在安全隐患。

近期，广州已加强对“偷面积”的监督，使得以往通过飘窗、花池、结构柱等方式提升使用率的手法，将被严格限制。专家建议严控规划验收，建立“户型合规性二维码溯源系统”，杜绝后期违规改造。

住建部门调查发现，增城区某楼盘住宅偷面积严重，不允许业主过户。  图片来源：业主

7.智能家居不智能

科技沦为营销噱头

近年来，智能家居几乎成为“好房子”标配，龙头企业普遍与华为等高科技公司建立合作关系，推广全屋家居。但是，由于提供全屋智能解决方案的企业资质和技术良莠不齐，导致部分交付项目智能系统频发失灵，门锁误识别率达7%，“AI管家”沦为普通语音助手，老人和孩子被设备“欺负”。

面对智能家居投诉量激增，专家建议制定智能家居交付标准，要求开放API接口并配置本地化服务器，同时提升适老化和适童化水平。

8.公共配套画饼

规划落地难兑现

教育、医疗、商业等配套是否齐备、档次如何，已经成为好房子是否畅销的关键因素。白云区、番禺区、南沙区近期被业主投诉较多的项目，均涉及类似公共配套虚假宣传风波。课题组调研发现，开发商故意欺骗业主的现象较少，因其他客观原因导致原来规划无法落地或落地太迟的现象较为普遍。

买房者的信赖基础要维护，这也是楼市止跌回稳、持续向好的前提基础。专家建议推行“配套建设保证金制度”，明确政府与开发商的共建责任，切实维护住房消费者合法权益。

番禺某项目被业主投诉教育配套没有兑现承诺。图片来源：业主

9.物业服务错配

高端盘遭遇低端管理

增城中新奥园城市天地小区未建立完善档案制度，不及时公示物业服务信息，涉嫌搞霸王条款、违反超一级物业服务承诺等，被住建部门要求整改；琶洲保利天悦的物业管理亦曾被投诉让陌生人开锁进门；珠江新城某高端小区物业竟为三级资质公司……

当前，业主对小区物业管理服务水平要求日益提高，面对高端楼盘低端管理的“指责”，专家建议实行“物业分级收费标准”，引入业主委员会招标机制，避免出现类似纷争。

10.交付延迟

资金紧张导致失信

珠光云山壹号以优惠价格诱导买房者将部分购房款伪装成装修款转入其他账户，承诺的交房时间一拖再拖，业主仅租房费用就多花了十几万元，实际交付时间仍遥遥无期。调研发现，类似现象多由于开发商利用阴阳合同，逃避政府监管，将提前收到的购房款挪作他用，导致住宅工程款断供。

部分珠光云山壹号叠墅业主至今未收到房。

当前，从国家到地方均出台强力保交楼政策，但仍有个别开发商铤而走险，与监管部门玩“猫捉老鼠游戏”，损害置业者利益。专家建议继续重拳打击阴阳合同，强化资金穿透式监管，确保专款专用；强制开发商购买“交付保证保险”，建立政府纾困基金，严惩失信企业。

总的来说，针对上述痛点问题，课题组专家建议通过系统化治理与创新机制来探索破局之道，需构建“全周期监管体系”——从土地出让环节设定《品质建设白皮书》，到交付阶段引入“第三方验房保险”；同时建立“开发商信用分”制度，将违规行为与土地竞买资格挂钩。只有打破“重营销轻品质”的行业惯性，才能真正实现“好房子”承诺。

值得注意的是，今后南方产业智库“好房子建设”研究课题组，将每月更新广州好房子畅销指数，进一步梳理总结优秀案例，发布《广州好房子建筑高质量发展白皮书》，为全国好房子建设和行业提质向新发展树立“广州标准”。

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广州“好房子”建设取得的每一份成果，均凝结着龙头企业的智慧和汗水，也离不开广大市民、置业者和行业专家的关心和支持。基于前期实地调研和研究分析，南方产业智库好房子调研课题组梳理了42个抽样楼盘，并邀请南方日报、南方+的读者和网友一起来为您心目中的“好房子”金牌项目点赞。

采写：南方+记者 冯善书 周中雨

视频：冯善书