文 | 维辰

近日，河南省信阳市住建局印发《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）的批前公示》，其中最受关注的一条是，“文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售”。

加之近期盛传“我国正考虑对全国住房销售方式进行重大改革”，引发期房时代即将过去、现房时代即将到来的猜测。

提到预售制、期房，许多人就头大甚至避而远之，主要是因为近几年房地产行业陷入流动性危机，问题楼盘频出，致使购房者信心走低。

但客观而言，预售制与现售制各有优缺点。在我国住房建设总量不足、需求快速增长阶段，“高杠杆、高周转”的预售制能有效缓解房企资金压力，促进房地产市场快速发展。而当房地产市场供求关系发生重大变化，居民住房需求从“有没有”转向“好不好”，预售制弊端逐渐凸显，“所见即所得”的现售制则更能满足人们对防风险、提品质的需求。

正是在楼市进入下行周期、诸多项目烂尾造成不良影响的背景下，党的二十届三中全会《决定》明确提出改革房地产开发融资方式和商品房预售制度，另据不完全统计，2022年末以来，全国已有超30个省（区、市）出台现房销售相关政策，明确部分项目进行现房销售试点。

对比此次的“一律实行现房销售”，以及“期房时代即将过去”的猜测或者说是期待，需要进一步思考的是，中央反复提及的预售制改革，是指全面取消预售制，还是优化预售制？如今已有地方拟全面取消预售制，会有多少城市跟进？

可以确定的是，推进现房销售是中长期趋势，但短期内在全国实行并不现实，相关探索还是要因地制宜、小步走稳。

关于房地产市场区域差距，一些地方现房库存较高，首要任务是解决去化问题；楼市火爆的地方全面推行现房销售之前，也要考虑现售模式下，开工到销售的周期从6个月至1年延长至2—3年，带来的供给减少等问题。

有条件的地方探索推行现房销售，也要精准把控节奏和力度，注意防范新的风险，积极推动房地产业向新发展模式平稳过渡。比如，许多房企已经处于资金链紧绷状态，项目若直接改为现售，回款速度会进一步变慢，反而会加剧烂尾风险。

另外，与预售制适配的政策制度、房企管理方式一时之间也很难扭转，需要逐步改善。

5月7日，金融监管总局局长李云泽透露，“将加快完善与房地产发展新模式相匹配的系列融资制度”，这一说法之所以引发关注，很大程度上就是因为，业内人士认为现房销售或将成为融资制度重点支持领域，现售制下的房企资金难题有望得到解决。

若要大面积推广现房销售，除了融资，还需要在土地出让、规划报建、交付等方面建立与之相适应的制度，打通现售制的卡点堵点，更好满足各方期待。