3月30日，碧桂园如期披露的2024年年报显示，公司面临严峻挑战但仍保持稳健财务基础，总收入约2528亿元，净亏损大幅收窄，净资产保持为正。由于公司积极应对流动性危机，保交房工作成效显著，未来需关注债务化解及销售回暖情况。（登录南方+房向标，了解更多房企信息）

数据显示，碧桂园全年营收同比下降37%，但净亏损大幅收窄82.5%；实现归属公司股东权益的合同销售金额472亿元，2024年交付了38万套房子，规模在行业领先。

这份财报的背后，是曾经的房企巨头在行业深度调整时期与时间赛跑的生死时速，也是一场房地产发展模式转型迭代的微观缩影。

化债：债务重组拉锯中

碧桂园的债务风险化解是市场最为关注的话题。

2023年10月，碧桂园开启境外债务重组，历时一年有余，2025年初，碧桂园公告了包括境外债务重组方案关键条款等一系列进展，这标志着公司境外债务重组取得重要进展。

债务重组方案，目标是减少债务最多116亿美元、将到期时间延长至最多11.5年，并将加权平均借贷成本从重组前的每年约6%降低至重组后的每年约2%。

接近碧桂园的知情人士表示，境外债重组工作在“有序推进”。完成境外重组后，该部分债务将进入新的协议安排，可视为化解了针对控股公司境外债务的违约风险。此外，待完成境外债务重组，公司有望确认数百亿大额重组收益，净资产将逐步大幅增加。

值得一提的是，债务重组过程中，碧桂园找来了“帮手”，聘任“重整专家”华利安与中金公司为财务顾问。

据了解，华利安曾参与的经典案例包括雷曼兄弟、通用汽车以及能源公司安然等的破产重组。在国内市场，华利安尤以房企债务重组见长。

境内债方面，碧桂园也取得一定进展。2024年9月碧桂园宣布对9笔境内债延期6个月，这9笔境内债规模合计近150亿元。这次展期即将在2025年第一季度末届满，目前碧桂园正采取措施寻求再次展期。

3月中旬，碧桂园旗下8只境内债券，合计本金98.64亿元，自3月17日起停牌。这一决定源于公司计划与投资者进行新的偿付方案的协商，目的是稳妥地推进相关工作。

同时，财报还显示，碧桂园还通过城市房地产融资协调机制，持续推动项目进入白名单，取得新增项目融资与存量贷款展期，为项目的运营交付争取更多的时间和空间。

住建部数据显示，截至10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。预计到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。下一步，相关部门将进一步优化完善房地产“白名单”项目融资机制，做到合格项目“应进尽进”，已审贷款“应贷尽贷”，资金拨付“能早尽早”。

碧桂园方面表示，通过与各利益相关方沟通，探讨包括境外债务的整体重组、债务期限的合理延长以及融资成本的适度降低等多种主动债务管理举措，公司正逐步实现健康及可持续的资本结构。

自救：利润数据“初现筑底迹象”

在财报中，碧桂园运用了罕见的词汇：“集团已千方百计、砸锅卖铁开展自救。”

尽管面临严峻的挑战，碧桂园没躺平，仍在积极自救。一方面积极促进销售、盘活资产，为保交房筹措资金。

2024年，碧桂园销售规模继续收缩，实现归属公司股东权益的合同销售金额约472亿元，同比下降约七成；归属本公司股东权益的合同销售面积约492万平方米。

碧桂园在财报中提出：“集团相信，中国房地产市场经过调整，将有望迎来新的发展机遇，因此将坚持‘一盘一策’的精细化管控，结合当地市场以及各项目的实际情况，制定合理的销售价格和供货计划，以实现预算销售额以及销售回款。”

同时，进一步加大资产盘活力度。自2022年以来，碧桂园已处置难销类资产及盘活沉淀资金回笼超600亿元。例如，2023年8月，碧桂园出售了其所持广州亚运城联营项目公司26.67%股权，回笼资金12.92亿元。2024年12月，碧桂园转让持有的长鑫科技1.56%股权，总代价20亿元，拟将出售事项所得款项用作一般营运资金，目前打算主要用于保交楼等项目建设开支。

另一方面碧桂园最大限度削减支出，大幅压降非核心非必要的经营支出，优化组织架构，提升资源使用效率。财报显示，在费用管控上，碧桂园适配当前市场变化和经营重心，持续优化组织架构，年内营销及市场推广成本和行政费用由2023年度的约180.33亿元下降40.2%至2024年度的107.83亿元，不断提高经营效率。

业内人士指出，从碧桂园的情况来看，公司2024年财报实现大幅减亏，净损失额同比2023年大幅收窄82.5%，利润数据初现筑底迹象。

“展望2025年，外部政策环境持续向好，公司也将继续围绕‘保交房、稳资债、保经营’的战略开展工作。”碧桂园表示，保交房仍是第一要务，截至2024年末，累计完成交付房屋超38万套，再加上2022年的近70万套、2023年的超60万套，三年累计交付房屋约170万套。2025年，碧桂园仍有约21万套房屋的交付任务。

未来：没有终点的转型马拉松

在2025年度工作会议上，碧桂园集团董事会主席杨惠妍明确表示，2025年上半年，公司的重点工作以保交房为主，下半年保交房和保主体并重，为2026年进入正常经营状态做好准备。

这是碧桂园首次公开提出“保主体”的提法，背后是碧桂园希望在交付压力减小后，积极寻求转型发展和市场机会。“长期来看，房地产仍然是一个规模庞大的市场，公司仍然有机会在其中找到自己的位置。”

据市场消息，近期碧桂园启动组织架构调整：控股集团总部与地产集团总部合并，地产集团相关业务由合并后的平台直管。

调整后的控股集团总部设置6个职能中心，分别为资产管理中心、项目管理中心、招采管理中心、财务资金中心、法务监察中心、综合管理中心。每个中心下设若干部门，合计14个。此次调整同时明确各中心及部门的职能和负责人。

近年来，碧桂园多次“刀刃向内”重新配置资源，上次来自集团层面的调整是在2023年5月。组织与效率优化将利于营销及市场推广成本、行政费用等的优化。

此外，碧桂园也在寻求新发展模式，轻资产的代建是其重点关注方向。2023年以来，碧桂园明确了“一体两翼”新战略，以地产开发业务为核心，努力探索科技建造和代管代建两项新业务。目前，两项新业务正在各自领域适应当下市场变化不断进行自我完善提高，并有望在未来与开发业务形成合力。

财报显示，碧桂园旗下科技建造公司腾越建科，期末已有28款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖31个省级行政区超1100个项目；累计交付近4000台次，累计应用施工面积超2000万平方米。

代管代建公司凤凰智拓，截至2024年12月，已累计承接代管代建项目200多个，累计管理面积1868万平方米。目前在管代建项目近40个，在管开发面积近734万平方米，覆盖全国20个城市。2024年，凤凰智拓新签约代建面积约800万平方米，位列中指研究院《2024年中国房地产代建企业新签规模排行榜》第十名。

在这场与时间的赛跑中，碧桂园既需要修复资产负债表，更需要重构发展模式。这不是一场百米冲刺，而是一场马拉松。不仅是碧桂园，整个房地产行业都进入高质量发展的转型期，而房地产新模式的探索是一项系统工程，新旧模式的转换显然是一个漫长而痛苦的过程，有待企业去摸索出更多有效路径。

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南方+记者 周中雨