近日，招商蛇口（001979.SZ）发布2024年度业绩报告，财报显示该公司2024年实现营业收入1789.48亿元，同比小幅增长2.25%。归母净利润为40.39亿元，同比下降36.09%；扣非归母净利润约为24.49亿元，同比下降57.27%。

不仅盈利下滑，招商蛇口拿地规模也大幅收缩。2024年招商蛇口全年仅获地26宗，对比2023年拿下的55宗地块，缩水52.7%。

对于公司未来发展，招商蛇口董事长蒋铁峰强调，尽管房地产行业面临诸多挑战，但公司对未来充满信心。“整个过程可能会出现一些波动，但总体上我们对房地产市场的稳定，尤其是核心城市的结构性机会，仍持乐观态度。”

受开发业务拖累，归母净利润下滑超30%

2024年，招商蛇口实现营业收入1789.48亿元，同比小幅增长2.25%。营收实现小幅增长，不过利润却出现大幅下滑。

财报显示，2024年招商蛇口毛利润为261.4亿元，同比下滑5.97%；归母净利润为40.39亿元，同比下降36.09%；扣非归母净利润约为24.49亿元，同比下降57.27%。同时，盈利能力也出现下降，净利率从2023年末的5.20%下滑至2.34%，下滑了2.86个百分点；净资产收益率从2023年末的6.04%下滑至3.36%，下滑2.68个百分点。

对于利润的下滑，招商蛇口方面表示主要系受行业整体下行影响，公司开发业务项目结转毛利率同比下降，计提房地产项目减值准备同比增加所致。

财报显示，2024年，招商蛇口的信用减值损失、资产减值损失合计约为60.34亿元，相较于2023年增长了1.5倍，对于利润构成了较大影响。其中，存货跌价准备达35.75亿元，主要原因为部分房地产项目销售价格未达预期。

虽然在业绩会上，招商蛇口多次强调“做稳开发业务”的同时，加强其资产运营能力，但是不得不提的是，开发业务依然是招商蛇口的营收和利润的主要来源。2024年，招商蛇口开发业务实现营收1563.61亿元，占公司总营收比重高达87.39%。

除开发业务外，招商蛇口的另外两大业务板块，资产运营和物业服务占公司总营收比重不足15%。

具体来看，2024年，招商蛇口的运营收入达74.6亿元，同比增长12%，其中开业三年以上的稳定期持有项目回报率达到6.4%，同比提升0.2个百分点。资产运营包括产业园、公寓、酒店、写字楼等，且已在产业园区、租赁住房、集中商业等业态搭建多个REITs平台，截至报告期末，招生蛇口EBITDA实现36.67亿元，同比上涨11%。

招商蛇口在广州的产业园项目  南方+ 柴亚娟 拍摄

物业服务方面，截至2024年底，招商积余物业服务覆盖162个城市，管理项目2296个，管理面积3.65亿平方米，实现营业收入 171.72亿元，较上年增长 9.89%；归母净利润8.40亿元，较上年增长14.24%。

因此，业绩会上招商蛇口董事长蒋铁峰进一步表示，2025年公司将提升资产运营能力、加大轻资产业务拓展力度。

不过，值得庆幸的是，在行业销售整体承压的情况下， 2024 年招商蛇口累计实现签约销售面积935.90万平方米，签约销售金额2193.02亿元，维持了行业“五强”的地位。

拿地数量缩水超50%，坚持“以销定投”策略

业绩报告显示，2024年，招商蛇口投拓规模大幅收缩，全年累计获取26宗地块，较2023年的55宗地块缩水52.7%。这26宗地块总计容建面约225万平米，总地价约486亿元，权益支付地价约为335亿元，权益拿地金额占比为68.9%。

不过，招商蛇口方面认为，根据“以销定投”策略，去年拿地布局区域更为聚焦：报告期内，招商蛇口“核心10城”的投资金额占比90%，一线城市的投资占比为59%。

同时，对于2025年的拿地策略，蒋铁峰称，投资依然坚持以销定投、量入为出，同时要坚持“四个不失”（不失误、不失血、不失速、不失志），即对政策、形势、战略方针、投资都不能失误，不能拿错一块地，要优先选择核心城市的核心区域进行投资。

对于今年的销售目标，招商蛇口表示，预计2025年可售货值为3250亿元，其中79%为住宅项目，货值当中有93%都位于强心城市。预计上市节奏为上下半年各50%，下半年也不排除当年拿地、当年入市的项目。

招商蛇口在广州某住宅项目  南方+ 柴亚娟 拍摄

值得一提的是，招商蛇口财务表现亮眼。报告期内，招商蛇口经营活动现金流量净额达到319.64亿元，同比增长1.69%；期末货币资金余额达1003.51亿元，首次突破千亿大关，两项指标均为该公司近五年最高水平。

同时，招商蛇口财务总监余志良介绍说，去年公司新增融资的综合成本为2.78%，年末存量融资的综合融资成本降至2.99%，较上年进一步下降。

债务方面，截至2024年末，招商蛇口有息债务总额为2226亿元，其中银行借款占比62.9%，债券占比27.9%，其他借款占比9.2%。其中，一年内到期的有息负债为467亿元，占比21%。

此外，招商蛇口在“三道红线”监管指标上持续保持绿档水平，具体表现为剔除预收账款后的资产负债率为62.37%，净负债率为55.85%，现金短债比达到1.59。

南方+记者 柴亚娟