3月20日，南方日报此前报道的广州天河使用权公寓纠纷（《39.8万“租”了39年！老年人买公寓提防“三连套”｜3·15曝光》）有了处理结果：相关业主选择交8万元违约金，退了使用权公寓。

“考虑过起诉，但是老人担心会被纠缠，因为马上也要去外地了，所以就选择息事宁人，就当买一个教训。”业主李先生告诉记者。8万元的教训不可谓不惨痛，未来39年里这种“以租代售”“长收短付”的交易，到底存在哪些潜在风险？买房者应该如何提前应对和做好防范？

买房区分所有权和使用权

“购买使用权公寓的业主，一般都是老人、外来务工人员，他们的法律意识往往比较淡薄，发现不了开发商在合同中设定很多无效或显失公平的条款，所以一般遇到此类问题，除了个别投诉信访或起诉外，大多都是选择息事宁人扣款走人。”广东合邦律师事务所合伙人杨登基律师指出。

遇到这样的纠纷该如何用法律武器维护自身权益？杨登基律师指出，在开发商违约甚至合同存在无效的情况下，消费者要求解除合同或确认合同无效要求退回房款等，这具有法律正当性与现实合理性，开发商无权以扣取消费者一定房款作为解除合同或确认合同无效的前置条件。

如果遇到这样的纠纷，消费者应该怎么办？杨登基律师过去接到过不少这样的案子，首先消费者前期应保留微信聊天记录以及录音等，以证明其要购买所有权而非使用权公寓；第二消费者发现被欺骗后，第一时间找开发商协商，无果可以报警或者投诉到12345热线、市场监督管理局等，“他们一般会调解，如政府出具的回复说开发商同意退钱，但之后开发商找各种理由拖延，可以打官司。”

当然，最好消费者还是擦亮眼睛，避免进入使用权公寓的陷阱。北京金诉律师事务所主任王玉臣律师指出，首先要区分好房屋所有权和使用权，前者包括占有、使用、收益、处分四大基本权利，使用权只是属于其中一种，“使用权公寓”实际上是不能买卖的，与正常的房屋买卖有本质的区别。其次，这种所谓“使用权买卖”实际上是租赁行为，而租赁的最长保护期限是20年，超过20年的部分，约定时间再久远也是无效的，对双方没有任何约束力。

王玉臣律师进一步提醒：“租赁该公寓的市民务必要注意租赁的支付方式，是按月支付、按年支付还是一次性支付。这类公寓的出租方往往不是房屋的产权人，而只是运营方，如果承租人一次性支付过多租金，将来运营方跑路或爆雷，很容易钱房两空，这些年类似的纠纷早已屡见不鲜。”同时务必要关注此类房屋的真正规划用途，是工业还是商业、办公、居住或农用等，现实生活中，不乏一些非居住用地建成的房屋打着公寓名义出租使用，这种做法实际上是违法的。“建议最好还是不要‘购置’这类公寓，更不要轻易选择租金贷等方式‘购置’。”

加强“类住宅”项目管理

使用权公寓的野蛮生长是住房保障体系结构性缺陷的镜像反映，当共有产权房、保障性租赁住房供给量不能满足需求，普通市民不得不在“买不起”与“不敢买”之间选择使用权公寓这样低价但是有风险的灰色产品，陷入“主张合同无效则需返还房屋，承认合同有效则面临产权真空”的困境。

事实上，当前各地都在加强管理“类住宅”项目。比如去年广州市规划和自然资源局发布了《广州市规划和自然资源局关于停止审批商务公寓等类住宅项目的通知》，在全市范围停止新的公寓等类住宅项目的规划审批，严格控制将商业、办公及新型产业类项目变相改造为具备长期居住功能的公寓功能，北京、上海、深圳等也有相关要求。

还有部分城市，针对“类住宅”历史遗留项目，通过补缴土地出让金、变更规划性质等方式实现渐进式合法化，让消费者能安心居住。

当然，整治使用权公寓本质还在于“住有所居”扩容精进。“拓宽保障性住房再贷款使用范围”“推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”“充分释放刚性和改善性住房需求潜力”……回应人民群众“住有所居”需要，今年的政府工作报告作出明确部署。

各地也纷纷出招，落实保障性住房。比如2025年伊始，重庆宣布开放农业转移人口的市级公租房申请资格，明确凡在中心城区稳定就业的农业转移人口，只要满足住房、收入标准条件，即可申请市级公租房；广州户籍家庭公租房申请条件再放宽，惠及更多家庭所有成员均年满60周岁的中低收入老年家庭；上海建设“新时代城市建设者管理者之家”，已累计为建筑、交通、环卫、快递等行业从业人员筹措超过4万张床位……

广东省城规院住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉认为，“一张床”“一间房”“一套房”的多层次保障性住房供给模式，有助于形成“先租后买”“先小后大”“先入住后改善”的梯次住房保障格局，更好兜住多层次、多样化住房需求。

南方+记者 周中雨