一个新产业项目落地，激活了禅西产业发展的广阔新空间。

3月14日，广东宽普科技有限公司（以下简称“宽普科技”）成功竞得张槎街道禅西都市产业园（海口园）3.5万平方米产业载体，成交单价4750元/平方米。

这是张槎创新“集转国+居改工”土地整备模式后，首个新质生产力项目正式落地。

一子落则满盘活。禅西都市产业园（海口园）“名花有主”，意味着掣肘禅城都市工业发展的空间局限问题被正式打破。

当前，禅城正以全域土地综合整治开启新一轮土地改革。而张槎“集转国”的探索，无疑为禅城突破产业空间“天花板”注入一剂强心针。

放眼未来，莲塘、村尾、大江和弼唐等村级工业园“集转国”项目将紧随而至。这意味着，禅西都市工业示范区将诞生连片集聚的产业用地，崛起现代化的工业载体，引来新质生产力代表产业。

工业源起汾江，科创崛起汾江，产业引领汾江。这是禅城和张槎建设汾江科创带的愿景。在空间再造的火热进程中，汾江的科创之潮亦随之涌动。

挺进汾江科创带，张槎正推动规划落地。

“一子落”

村里引来了“电子龙头”

落户禅西都市产业园（海口园）的广东宽普科技股份有限公司是一家电子信息产业的“龙头企业”。该公司专注于射频微波功率放大、滤波及相关电路模块组件研发。其母公司广东新劲刚科技股份有限公司是佛山本土唯一一家聚焦“特殊应用电子+特殊应用材料”领域的高科技上市公司。

禅西都市产业园（海口园）效果图。

宽普科技竞得产业载体后，计划打造特殊应用领域的高科技产业基地，开展新一代电子信息产业关键技术研发设计与生产服务。项目达产后，预计年产值8亿元，年纳税额8000万元。

对于张槎海口村而言，这无疑是一只“金凤凰”。

就在数年前，海口村的集体建设用地上，是一片散乱分布的低矮厂房和驾校教练场，土地利用效率低下，租金收入不高，经济效益不理想。当时，佛山正掀起村级工业园改造攻坚的热潮，海口村的旧改也被提上了日程。

如何改造才能引入技术高、效益好的项目，促进村集体收入提升的同时，也能推动张槎的产业升级？要做好这一课题，还得从土地整备模式这一根本问题上着手。

而经过禅城区、张槎街道以及海口村多方的努力，“集转国+居改工”这种新的土地整备模式被摸索创造出来了。

张槎街道海口村党委书记、村委会主任陈绍伟介绍，“集转国+居改工”分三步走。第一步是把集体经营性建设用地性质由集体转为国有，再通过协议出让把土地使用权返还给村；第二步是把改造后的30%物业按政府指导价格出售给优质企业，剩余70%的物业留给村集体；第三步是把物业交给街道国资统一招商运营，这样可以解决入园企业对园区管理水平的顾虑。

“从长远来看，我们通过出售30%物业引入龙头企业，吸引了上下游企业入驻另外70%的物业，既留住了企业，也发展了产业链。”陈绍伟说，这一模式实现了政府、企业、村集体和城市的多方共赢。“建成后的载体，预计租金收入将增长10倍以上。”

“张槎街道和海口村真正让我们见识了‘什么叫变不可能为可能’。”广东宽普科技有限公司董事长邹卫峰表示，土地模式的创新，不仅盘活了海口村土地资源，也化解了企业对土地权属的顾虑，为企业提供了一个稳定且可靠的发展环境，从而得以放心规划企业的未来。

“新土改”

施展“空间魔法”打破用地“天花板”

中心城区如何突破空间限制发展先进制造业，海口村的成功案例是一个“样板”。

海口案例的意义在于，以“集转国”+“居改工”的方式，张槎成功探索出了打破土地空间“天花板”的路径，让产业大镇找到了坚守制造业当家的新的可能性。

张槎“集转国”的探索，无疑为禅城突破产业空间“天花板”注入一剂强心针。

审视张槎产业发展的现状与未来，张槎街道党工委副书记、办事处主任刘玉军阐释了这次“新土改”背后的逻辑。

当前，禅城区土地开发强度达81%，而张槎更是高达89%，可以说制造业当家的最大隐忧就在于土地资源、产业空间的供给短板。

刘玉军表示，张槎是佛山国家火炬创新创业园的所在地，但过去一段时间里，从火炬园孵化出来的优质企业，张槎却因为没有足够的空间和好的环境而没能留住。

一方面是政府手上掌握的土地空间不足，另一方面则是村集体里有大量的土地被低效使用而浪费了。

作为在改革开放浪潮中崛起的制造业强镇，张槎同样经历过“村村点火”的粗放型工业化阶段。各条村自己建物业盖厂房然后出租的发展方式，延续至今产生了阻碍进一步发展的历史遗留问题：单位产值低却污染大、能耗高，产业用地碎片化、物业形态破旧导致引不来好项目。

“当前和今后，产业发展的逻辑已经彻底改变了。村建设、出租物业的方式，已经不适应张槎参与未来产业构建和产业竞争的需要。”刘玉军说，无论是从稳住本土优质企业还是招引新项目的角度出发，张槎都要从根本上进行破题。

破局的关键是如何盘活利用农村集体经营性建设用地。张槎的答案正是“集转国”。这堪称一条让三方共赢的“空间魔法”。

村集体赢在了盘整出让土地的同时确保收入稳定。

在出让土地使用权返还给村集体的前提下，张槎设计了“30%出售+70%出租”的方式，村集体按政府指导价格出售30%的建成物业（房地一体出售），剩余70%的物业由村集体自持用于长期出租，出售所得的资金以及自持物业所得的租金保障了村集体收入。而后续优质企业的落户成长，亦能保障村集体的长效收益。

正是这一点让广大村民投了赞成票。在实际执行中，海口、莲塘、村尾等3个“集转国”项目分别以99.8%、98.4%、95.1%的支持率高票通过村民表决。2024年大江村和弼唐村相继推动2个“集转国”项目亦高票通过表决。古灶、青柯、白坭等村集体纷纷积极谋划土地“集转国”，老旧工业园区改造升级步伐明显加快。这表明了，张槎各村集体已明确表达了对“集转国”转型升级模式的信心。

落户企业赢在了“有恒产者有恒业”。相比租用集体土地，具有一定规模的优质企业更希望能购置和租用国有土地。刘玉军解释，使用后者土地能保证企业扎根更持久，还因为国有土地权属更清晰明确而能打通金融端，使企业能顺利通过融资做大做强。

为了让企业更安心留在本地，张槎还在“用地集转国”“物业分割出让”的后续环节上设计了“国资统租联营”的方式。在海口案例中，30%村集体物业分割出让给龙头企业后，剩下70%物业由国资承租运营。这样可有效弥补村集体园区运营能力和产业招商能力的不足。园区运营与服务水平跟上了，企业自然乐意留下来。

政府则赢在了为发展先进制造业、培育新质生产力腾出了宝贵空间。“宽普科技成功落地海口村，打造了成功的样板，也为这套方案的初次实施画上了完美的句号。”刘玉军说，整套方案拿出了实例，将为社会资本进入张槎参与工业载体运营、优质企业进驻张槎注入信心。

汾江潮

从禅西出发驶向科创蓝海

今年2月底，《佛山市国土空间总体规划（2021—2035 年）》经国务院批复同意正式印发。

该规划的“产业空间”部分提及了打造创新中心强核。同时，还提出要发挥科技创新对制造业发展的牵引作用，加快培育和发展新质生产力。坚持连片成带、要素协同，推动上下游产业集群式、链环状发展。统筹布局先进制造业空间，以佛山高新技术产业开发区、佛山大型产业集聚区、佛山临空经济区等为载体，打造一批承载重要战略功能的大型先进制造产业基地和产业发展平台，建设国家先进制造业产业集群。

位处“中部强核”的张槎，其产业发展的未来方向在上述规划中得到了重申。

而通过“用地集转国+物业分割出让+国资统租联营”系列组合拳获得的土地空间，让产业“连片成带、链环状发展”成为了可能，是张槎在打造“中部强核”中彰显担当的关键一环。

今年1月，禅城汾江科创带概念规划正式发布。据介绍，汾江科创带将围绕应用型创新，构建多层次创新要素体系，聚焦科创不同环节，构建复合产业链生态，形成“133N”发展结构，助力禅城打造大湾区产业科技转化高地、佛山科技创新服务策源地以及高铁经济跨区域合作平台，积极对接黄金内湾，辐射粤西地区，为打造粤港澳大湾区（佛山）科创服务生态先行区提供良好的基础。

汾江的源头就在张槎的王借岗、沙口水闸一带。坐拥“汾江源”的张槎，自然在建设汾江科创带的征程上当仁不让。

如今，有了“集转国”这套“空间魔法”，张槎得以在挺进汾江科创带中大展拳脚。张槎提出，聚焦新一代电子信息、高端装备制造、现代轻工纺织3大支柱产业，新能源、新材料、生物医药3大新兴产业，总部经济、工业设计、科技服务、健康服务4大现代服务业，打造“334”现代化产业体系，推动先进制造业与现代服务业深度融合发展。

充足的产业用地空间，让张槎有落实上述产业规划的底气，有了针对当前产业补链、延链、强链的底气，更有了参与未来区域产业竞争的底气。

“张槎是禅城科技创新的桥头堡，打造汾江科创带的重要力量。”禅城区委常委、副区长林均恒对张槎今后的发展寄予厚望：张槎要坚持深化科技创新，突出新质生产力，瞄准产业前沿，深耕细分领域，全面打通科技成果转化落地的有效路径，推动产业换新、企业向新，加快打造粤港澳大湾区和佛山科创服务生态先行区。

如今，宽普科技成功落地海口智能科技园，莲塘、村尾、大江、弼唐、古灶等“集转国”项目亦陆续推进中。“集转国”模式将迅速释放500亩以上的产业用地，打造超120万平方米的都市工业载体。

海口村的“一子落”，激起了佛山中部核心产业科创发展的新潮涌。

采写：南方+记者 卢浩能

图片由张槎街道提供